【正文】 提案方：沈陽國邦投資顧問有限公司 BARCELONA 巴塞羅娜 2期 — 仰望 1號 營銷及推廣策劃全案 目 錄 ? 第一部分：市場形勢分析 ? 第二部分：項目 SWOT深層次分析及優(yōu)化 ? 第三部分：消費群核心定位 ? 第四部分：項目概念策劃及定位 ? 第五部分：產(chǎn)品策劃 ? 第六部分：競爭力分析及項目價值分析 ? 第七部分：營銷推廣策略 ? 第八部分：物業(yè)管理建議 ? 第九部分：我公司現(xiàn)階段至開盤期工作計劃大綱 核心關健詞： 策略創(chuàng)新 +執(zhí)行到位 ? 概念創(chuàng)新 濱城西班牙風情社區(qū) 60萬方世界級洋房作品 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 紅墻黛瓦、退露疊院，純正西班牙洋房血統(tǒng) ? 營銷創(chuàng)新 推勢體驗營銷 +借勢活動營銷，差異化 SP活動引爆市場 第一部分：市場形勢分析 葫蘆島位于渤海之濱，地處遼寧西南部，東鄰錦州市，西接山海關，北靠朝陽市，東距省會城市沈陽270公里，西距首都北京 380公里。素有“關外第一市”的美稱。是遼寧最年輕的城市，也是一座新興的工業(yè)城市、港口城市和旅游城市。自1989年，提升為地級市后，葫蘆島市成為該地區(qū)政治，經(jīng)濟中心。 葫蘆島城市發(fā)展 —城市概況 葫蘆島城市簡況 葫蘆島城市規(guī)模與人口 葫蘆島市幅員 1萬平方公里，下轄一市（興城市），兩縣（綏中縣、建昌縣），三區(qū)（龍港區(qū)、連山區(qū)、南票區(qū)）。 2022年葫蘆島全市總戶數(shù) ，總人口 人，比上年增長 11‰，其 中非農業(yè)人口為 85萬人， 占總人口的 ％；其中， 葫蘆島市區(qū)人口近 50余萬 人。 葫蘆島城市發(fā)展 —城市概況 葫蘆島經(jīng)濟發(fā)展 依托資源，區(qū)位優(yōu)勢，以及長期的工業(yè)投資建設，葫蘆島市 已形成較為以第二產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結構。在 40個主要工業(yè)部門中，葫蘆島擁有 36個，占 90%。其中農業(yè)、礦產(chǎn)采選業(yè)、能源工業(yè)等資源開發(fā)型產(chǎn)業(yè)構成國民經(jīng)濟基礎機構，石油化工、有色金屬冶煉、機械造船、建材等行業(yè)構成國民經(jīng)濟的主體結構。 消費結構不斷改善生活質量明顯提高。 全年在崗職工平均工資 18367元，增長 ％，城區(qū)居民人均可支配 收入 12022元，增長 ％，城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善， 2022年末城區(qū) 居民人均住房使用面積達 18平方米。 葫蘆島城市發(fā)展 —城市概況 葫蘆島城市發(fā)展格局 葫蘆島市規(guī)劃形成“一核一帶，二心三軸”的城鎮(zhèn)體系空間結構。使連山區(qū)、龍港區(qū)及興城之間聯(lián)系日益緊密，加強了現(xiàn)有中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)和旅游區(qū)的功能關系，使基礎設施建設區(qū)域整合，并產(chǎn)生資源共享的發(fā)展態(tài)勢。 一核：固化形成包括葫蘆島城市、興城城市的組合型中心城市，成為市域都市核心區(qū)。 一帶：京沈鐵路、秦沈高速鐵路、京沈高速公路、 102國道組成的遼西走廊通道沿 線，與高橋、塔山、葫蘆島市區(qū)、興城、曹莊所組成的東北 —西南走向的狹長 地帶將建設為經(jīng)濟增長與人口集中、東北與華北聯(lián)系等重要功能積聚的空間。 二心：將綏中、建昌兩縣建設發(fā)展為市域片區(qū)中心城市。 三軸：兩條功能輻射軸和一條城市功能聯(lián)系軸。 葫蘆島城市發(fā)展 —城市概況 葫蘆島大都市區(qū) 連山區(qū) 龍港區(qū)及龍灣 CBD 興城市 葫蘆島三位一體發(fā)展戰(zhàn)略示意圖 葫蘆島城市發(fā)展 —城市概況 北港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 葫蘆島城市發(fā)展 —未來璀璨之星 一、部分競爭對手銷勢一覽表 競爭樓盤 總開發(fā)量（萬平方米） 現(xiàn)推出發(fā)售量 銷售率 連山區(qū)山河半島 100萬平米，一期總建筑面積約 20萬平方米，戶數(shù)約 1600戶 1200戶 60% 龍港區(qū)麗景國際 110000平方米，總共 10000 戶 7526戶 68% 興城市觀海國際 700000平方米，總共 10000 戶 5667戶 % 龍灣中央商務區(qū)首創(chuàng) 龍灣 1050000平方米，當期 1164 戶 875戶 83% 綏中濱海經(jīng)濟區(qū)海韻馨園 180000平方米，總共 2441 戶 1432戶 % 從實際的市場供需來看，雖然有不少的樓盤方量推出，但市場陸續(xù)在消化，基本上呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。 市場略顯供大于求態(tài)勢，龍港區(qū)及龍灣 CBD新區(qū)樓盤放量值最大，從長遠來看，前景發(fā)展樂觀。 二 競爭樓盤多，但營銷宣傳手法、促銷手段相對單一，存在較大的創(chuàng)新空間 上表以及市場中其他樓盤在概念宣傳中，手段單一，也有部分項目概念新穎，廣告表現(xiàn)調性唯美，視覺沖擊力強，但有針對性的大型活動營銷少，相對營銷手段單一，如：送物管費、以老帶新雙優(yōu)惠， VIP卡抵房款等，創(chuàng)新手法少。故本案在營銷策略上存在較大的創(chuàng)新空間。（從策略上競爭對手為首創(chuàng)項目和恒大項目） 三 城市重心東移，新城區(qū)居住版塊發(fā)展勢頭雖然良好，但連山老城區(qū)的人口規(guī)模和居住習慣奠定了本案的地緣優(yōu)勢 通過以上表格看出，新城區(qū)樓盤交易量最大。由于葫蘆島東進是城市化發(fā)展的必然，雖然目前新區(qū)在居住的方便程度上較老城有差距，但新城居家是絕大多數(shù)葫蘆島中高端消費者的共識，因此有較多購房者在老城置業(yè)不久的情況下，因擔心未來房價增長過快而在新城區(qū)再次置業(yè) ,在接房后并不急于裝修，待新城居家條件成熟后再予以入住。但出于居住習慣與人脈需求，老城區(qū)的剛性需求依然旺盛 ! 四 葫蘆島市未來 35年房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 未來 35年內，新城區(qū)仍為葫蘆島房地產(chǎn)發(fā)展最具潛力的熱土，新區(qū)新的樓盤項目將還會持續(xù)增多?；▓@洋房、高層項目比例還會增大。樓盤開發(fā)總量將繼續(xù)增大，連山區(qū)房價在葫蘆島各區(qū)、縣的價格中略偏下，價格預計至明年還將有小幅度上升。由于單價不高，受一線城市影響不大，房價下跌的可能不大。 葫蘆島城市的東移，城市副中心將在新區(qū)形成，政府的強力打造，開發(fā)新區(qū)必將成為葫蘆島一張具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘忻?。新區(qū)環(huán)境日趨完善，配套也逐步增多，居住氛圍日漸成熟。 第二部分：項目 SWOT深層次分析及優(yōu)化 一 項目優(yōu)勢 1 新區(qū)區(qū)域發(fā)展雖然看好 但老城區(qū)地段優(yōu)勢也較為凸顯 2 交通方便，通達全城 優(yōu)勢利用： 3 開發(fā)商、景觀設計、代理商強強聯(lián)合， 1+1+13 優(yōu)勢利用： 通過優(yōu)勢的配套單位，宣傳本案是是渝西唯一生態(tài)大盤，生態(tài)運動之城。產(chǎn)品以及各項配套資源超越葫蘆島現(xiàn)目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 4 產(chǎn)品優(yōu)勢： 優(yōu)越的地理位置，地理條件、地段：項目最大的成功因素在于地段； 優(yōu)秀的規(guī)劃設計：項目的規(guī)劃設計包涵整體規(guī)劃、概念規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、交通組織規(guī)劃、綠化規(guī)劃、日照、采光規(guī)劃，外立面規(guī)劃等，各種規(guī)劃能夠協(xié)調統(tǒng)一，點、線、面，綜合兼顧才能使一個好的規(guī)劃。 價格體系：合理的價格是項目成敗的基石，定價過高，會導致客戶望而卻步，客戶大量流失； 配套體系：配套系統(tǒng)有綠化景觀、基礎設施、道路、安保設施等，配套系統(tǒng)為客戶提供一個居住和辦公的良好環(huán)境和保障，同時轉化為有形的生產(chǎn)力； 物管：無論是小區(qū)項目還是商業(yè)項目或城市綜合體，物管是重要的保證，通過人性化的管理、優(yōu)質的服務，在硬件設施優(yōu)異的情況下，加強軟件服務，同樣能提升項目形象，不斷的吸引現(xiàn)有和潛在客戶資源。 優(yōu)勢利用 : 5 環(huán)境優(yōu)勢：空氣適宜，居住適宜 優(yōu)勢利用： 二 項目劣勢 區(qū)位劣勢： 劣勢化解： 2 價格劣勢： ? 劣勢化解： 3 品牌劣勢：存在同質風格 劣勢化解 :求新求異 4 人氣不足，商氣較淡 ? 劣勢化解： 三 項目機會 三 項目機會 四 項目威脅 山河半島 地中海風情主題原生態(tài)國際社區(qū) /超百萬平米大型復合地 仰望 1號最主要的競爭者就是 山河半島 ，山河半島 業(yè)態(tài)豐富且多樣性，呈商業(yè)綜合 多元發(fā)展方向運營，開發(fā)體量價格有其優(yōu)勢，山河半島擁有五星級生活標準的配套， 有銀行、專家醫(yī)院、郵政儲蓄、國際學校、管家中心、 SPA、健身中心等五星級配套 設施，創(chuàng)導了葫蘆島市居住的新標準，也是葫蘆島首個中央生態(tài)區(qū)。 重點提示： ? 葫蘆島明年待建面積越 400萬平方米，