【正文】 1 東亞 國際城 營銷推廣提報(bào)方案 2022－ 07－ 06 2 目錄 Contents Part 1 ：市場(chǎng)研究 Analyse 板塊閱讀 /競(jìng)爭(zhēng)閱讀 /消費(fèi)者分析 Part 2 ：戰(zhàn)略與策略 Strategies 戰(zhàn)略前思考 /營銷戰(zhàn)略 /營銷定位 /營銷策略 Part 3 ：推廣 Strategies Plan Part 4 ：創(chuàng)意 Idea LOGO / VI系統(tǒng)延展 /廣告調(diào)性示意 推廣計(jì)劃 /攻勢(shì)風(fēng)暴 /媒體費(fèi)用估算 /推廣階段戰(zhàn)術(shù)安排 3 Part One 市場(chǎng)研究 板塊閱讀 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析 4 沈陽奧體中心 沈陽會(huì)展中心 21世紀(jì)廣場(chǎng) 理工大學(xué) 天水 e城 SR新城 首創(chuàng) 國際城 新華國際公寓 億豐時(shí)代廣場(chǎng) 沿海國 際中心 泛美華庭 五里河商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 渾南新區(qū)特征 5 渾南新區(qū)特征 板塊發(fā)展特征： 新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)成為它的功能定位。這里的總體布局是“ 一廊、兩翼 ” 版塊大事記： 初創(chuàng)起步階段（ 1988年 — 1992年） 發(fā)展提高階段（ 1992年 — 2022年） 新區(qū)建設(shè)階段（ 2022年 1月 — 至今） 版塊規(guī)劃： 按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為 “ 三區(qū)一城一帶 ” ，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地 80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地 20%，商貿(mào)金融用地 4%，居住用地 20%，教育科研用地 6%，道路用地 20%，公共綠地 20%，其它用地 10%。 6 120平方公里，常住和流動(dòng)人口 20余萬人； ，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)； ，是國家科技部重點(diǎn)扶持的 10個(gè)高新區(qū)之一； 500強(qiáng)企業(yè)已有 23家入主； 兩大主導(dǎo)基地； CBD，城市高端人群聚集地；可見的新城市都心。 中國北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū) 沈陽最具國際化色彩的新城市中心 渾南新區(qū)屬性 —— 國際化新城市中心 7 精品區(qū)域：渾河沿岸不可復(fù)制。由于緊臨渾河，渾南新區(qū)的地理位置有著城市核心區(qū)所無法取代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 奧體板塊：一大片住宅用地被一搶而空。這個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)人氣更旺，更有五星級(jí)酒店選址在此。 金廊沿線：這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)絕大多數(shù)都是商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 南部別墅：大多位于渾南新區(qū)的南部地帶。由于渾南新區(qū)的大手筆綠化以及優(yōu)良的空氣質(zhì)量，讓這些別墅頗受購房者歡迎。但渾南新區(qū)的別墅區(qū)開盤較早，價(jià)位并不算高。 渾南新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展引擎 8 [未來預(yù)測(cè) ] 精品樓盤是主打 精品樓盤將是渾南新區(qū)今后的主打。渾南新區(qū)將在 “ 質(zhì) ” 上努力，致力于引進(jìn)精品項(xiàng)目，打造優(yōu)秀作品，提升新區(qū)房地產(chǎn)的品位；另一個(gè)層面上，通過政策導(dǎo)向強(qiáng)化進(jìn)區(qū)人口的 “ 質(zhì) ” ，在整個(gè)沈陽市場(chǎng)細(xì)分中確定新區(qū) “ 中高端房產(chǎn) ” 的市場(chǎng)定位。 “ 渾南新區(qū)樓盤已經(jīng)進(jìn)入品牌和大盤時(shí)代，今后這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)無論質(zhì)還是價(jià)都將穩(wěn)中有升。 ” 渾南新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展引擎 9 渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀 經(jīng)過六年多飛躍發(fā)展的渾南新區(qū)用不斷攀升的房?jī)r(jià)印證著自身的升值空間， 2022年渾南地區(qū)的土地價(jià)格為 2022多元 /平方米，而 2022年就已達(dá)到了 4000多元 /平方米。地價(jià)上漲了，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著上漲。從2022年的商品房上市均價(jià)來看， 第一季度 的平均價(jià)格為 3866元 /平方 米，而從四月份開始，渾南地區(qū)的商品房上市均價(jià) 穩(wěn)定在 4000元 /平米之上，這樣的價(jià)位已經(jīng)和市內(nèi)的鐵西、大東等區(qū)域分庭抗禮。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年的商品房那個(gè)均價(jià)比 2022年上漲了約 %，這樣的增長速度充分驗(yàn)證了區(qū)域的升值空間。 2022年，依托 “ 奧運(yùn)效應(yīng) ”的輻射作用，渾南地區(qū)的奧體板塊周圍房?jī)r(jià)走勢(shì)趨好，而 “ 后奧體時(shí)代 ” 所帶來的 高品質(zhì)居住環(huán)境 和深厚的 人文奧運(yùn) 內(nèi)涵對(duì)于渾南地區(qū)的主推作用也是被普遍看好的。而隨著 “ 大渾南構(gòu)想 ” 的推動(dòng)，沈陽城市中心將南移，這些都為渾南地區(qū)的升值潛力注入了新鮮血液。 10 渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀 350037003900410043004500470049001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月系列12022年渾南新區(qū)商品房月度上市均價(jià)（單位：元 /平方米） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3878 3737 3984 4329 4113 4684 4593 4202 4272 4263 4764 4177 11 渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀 沈北新區(qū) —— 新興的熱點(diǎn)區(qū)域板塊被市場(chǎng)所看好，價(jià)格也得到快速的上漲，同比漲幅分別達(dá)到 %。 熱點(diǎn)區(qū)域漲幅較大，個(gè)別區(qū)縣受個(gè)案影響而波動(dòng)較大 12 ?政府扶持、交通便利，推速了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 ?渾南新區(qū)房產(chǎn)已逐漸進(jìn)入成熟期 ?新區(qū)聚集著一些大品牌、一流的開發(fā)商 ?市場(chǎng)逐漸被看好，從供應(yīng)、去化、均價(jià)各方面，數(shù)據(jù)均比去年同期有快速的上漲。 渾南新區(qū)地產(chǎn)現(xiàn)狀 13 ? 以橋?yàn)閯澐?，分為渾河堡板塊、奧體中心板塊、大學(xué)城板塊； ? 渾河堡先行、奧體中心最熱，大學(xué)城后市強(qiáng)勁；價(jià)格北高南低 ? 渾河堡產(chǎn)品線齊全；奧體中心以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；大學(xué)城以多層、小高及高層住宅為主 區(qū)域板塊劃分 ——分為 渾河堡、奧體中心、大學(xué)城 三大板塊 渾南新區(qū)板塊分布 14 渾南新區(qū)板塊分布 渾河堡板塊 奧體中心板塊 渾河堡板塊（ N1）四至： 東至渾河大街，西至大長線，南至過境繞城高速公路，北至寧園路，渾河。 板塊形成原因： 此區(qū)域是距和平、沈河最近的郊區(qū)板塊，隨著政府對(duì)大渾南的規(guī)劃，以及各項(xiàng)配套工程緊鑼密鼓的建設(shè)，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目檔次高低不同，由于北部緊靠渾河，延續(xù)都市繁華，常住人口較為復(fù)雜，是最具升值潛力的黃金區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)了板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，帶來了充足的客源，萬科地產(chǎn)的進(jìn)入在一定程度上提升了板塊熱度。 。 奧體中心板塊（ N2）四至： 東至遼祝路，西至渾河大街，南至過境繞城高速公路，北至渾河。 板塊形成原因： 該板塊是渾南新區(qū)早期進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域，主要沿渾河開發(fā)為主，檔次較高并已形成了一定規(guī)模。隨著奧體中心的建設(shè)，地鐵工程的全面啟動(dòng)，該板塊已然成為渾南新區(qū)最炙手可熱的區(qū)域，房產(chǎn)項(xiàng)目受其影響，價(jià)格上漲，銷售速度較快。 渾南大學(xué)城板塊（ N3）四至： 東至過境繞城高速公路，西至遼祝路，南至過境繞城高速公路，北至渾河。 板塊形成原因： 該板塊發(fā)展主要依托大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，土地儲(chǔ)備量大，未來將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 15 ? 該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來開發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域； ? 該板塊是渾南最先開發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價(jià)格最高的板塊之一，目前該板塊均價(jià)已超過 4500元/平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點(diǎn)。 產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 9 . 5 1 %0 . 4 7 %1 . 1 9 %1 5 . 0 8 %4 . 6 1 %4 3 . 4 6 %1 7 . 1 3 %9 . 0 5 %7 3 . 3 3 %6 4 . 8 2 %4 1 . 8 1 %70%8 6 . 5 5 %100%100%100%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%3755 5565 6575 80110 110130 120140 140180 1806000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)比例 銷售率區(qū)域市場(chǎng)研究部分 ——渾河堡板塊 渾南新區(qū)板塊分布 16 ? 該板塊位于渾河橋東、富民橋西側(cè)。依據(jù)規(guī)劃，該板塊為渾南新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。奧體中心的建設(shè)提升了板塊的商業(yè)價(jià)值，而近期不斷涌現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目，也使該板塊具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍，本案即位于該板塊內(nèi)。 ? 該板塊是渾南最熱的板塊，該板塊均價(jià) 4300元 /平，今年該區(qū)域板塊均價(jià)預(yù)期突破 4500元 /平；從主力產(chǎn)品供應(yīng)看以一室為主，二室為輔，由于該區(qū)域?qū)僦醒肷虅?wù)區(qū)，未來公寓及小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將會(huì)成為主流。 9 . 5 1 %0 . 4 7 % 1 . 1 9 %1 5 . 0 8 %4 . 6 1 %4 3 . 4 6 %1 7 . 1 3 %9 . 0 5 %7 3 . 3 3 %6 4 . 8 2 %4 1 . 8 1 %70%8 6 . 5 5 %100%100%100%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%3755 5565 6575 80110 110130 120140 140180 1806000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)比例 銷售率產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 區(qū)域市場(chǎng)研究部分 ——奧體中心板塊 渾南新區(qū)板塊分布 17 ? 該板塊位于富民橋東側(cè)，包含大學(xué)城區(qū)域。受大學(xué)城建設(shè)的影響，該板塊成為渾南又一重點(diǎn)的居住區(qū)域。 ? 區(qū)域點(diǎn)評(píng)：該板塊發(fā)展速度相對(duì)緩慢，目前該板塊均價(jià)在 37003800元 /平，未來隨著大學(xué)城周邊環(huán)境的成熟，該區(qū)域價(jià)值將會(huì)劇增；從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以二室為主，其次供應(yīng)量較多的是三室二廳產(chǎn)品， 該區(qū)域未來主力產(chǎn)品面積將會(huì)向三室二廳方向發(fā)展。 5 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %3 1 . 0 0 %7 . 0 0 %2 4 . 0 0 %1 2 . 0 0 %9 . 0 5 %100% 100%70%75%8 6 . 5 5 %7 4 . 8 2 %4 1 . 0 0 % 4 0 . 8 1 %0%5%10%15%20%25%30%35%3755 5565 6580 75110 110130 120140 140180 1806000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)比例 銷售率產(chǎn)品供應(yīng)與消化比 區(qū)域市場(chǎng)研究部分 ——大學(xué)城板塊 渾南新區(qū)板塊分布 18 板塊 區(qū)域特征 市政引擎 發(fā)展階段 渾河堡板塊 潛力黃金居住區(qū) 距市中心最近的板塊， 打造居住氛圍 中級(jí)階段 奧體中心板塊 借勢(shì)發(fā)展區(qū) 奧體中心建設(shè)，地鐵工程啟動(dòng)，該板塊房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，銷售速度較快。 中級(jí)階段 南大學(xué)城板塊 未來發(fā)展熱點(diǎn)區(qū) 大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)，土地儲(chǔ)備量大，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 起步階段 渾南新區(qū)板塊對(duì)比分析 19 Part One 市場(chǎng)研究 板塊閱讀 競(jìng)爭(zhēng)分析 消費(fèi)者分析 20 大學(xué)城板塊個(gè)案分析 萬科新里程 紅陽上河城 金地國際花園 21 項(xiàng)目名稱 已開工 06年開發(fā) 年均消化 中房金河花園 10 5 5 浦江苑 20 7 SR新城 22 17 假日伊利雅特灣 30 14 融城時(shí)代 11 5 中國女人街 10 —— 金水花城 35 —— 河畔新城 50 10 9 左岸慧晶 11 —— 唯美品格 19 —— 8 清華同方信息港 8 7 4 在水一方 26 —— 4 塞納家園 17 4 5 新華國際公寓 —— 5 慧緣博雅 18 6 6 新榆公館 20 6 富都麗景 10 10 7 雍熙金園 10 10 總 計(jì) 101 市場(chǎng)研究部分 —— 年均消化量近百萬平米 22 普通住宅的主力戶型面積在 100180m2之間，多數(shù)超過政府限價(jià)的大面積戶型，小戶型供給相對(duì)缺乏。 54 50100 10070 8050 48 45 401169014034091279130170144158140 150266160220 1270