【正文】 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 大坪 SOHO營銷推廣建議書 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 第一部份 市場分析 提要： 分析近年來重慶房地產(chǎn)特征，以及 2022年上半年的市場動態(tài)分析與走勢 ,為項(xiàng)目的定位、推廣提供更為準(zhǔn)確、更有價值的市場依據(jù)。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 一、 2022年宏觀市場分析 （一）全國房地產(chǎn)市場分析 1﹑2022 年上半年全國房產(chǎn)回顧 1）上半年中國樓市火爆，部分成交超去年全年 今年 15月，全國商品房銷售面積 24644萬平方米，同比增長 %，其中，商品住宅銷售面積增長 %；商品房銷售額 11389億元，同比增長 %，其中，商品住宅銷售額增長 %。北京市銷售面積和銷售金額同比增長 100%以上，上海、江蘇、浙江、福建、廣東等主要區(qū)域增幅在 30%50%之間。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）樓市泡沫已經(jīng)再現(xiàn)，投資客重出江湖 在各地樓市一浪高過一浪的成交熱潮推動下，房價在持續(xù)走高， “ 地王 ” 也不斷上演，樓市投資客重出江湖。銷量的提升極大地提振了開發(fā)商的信心，導(dǎo)致商品房開盤價格節(jié)節(jié)攀升。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2﹑ 2022年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 1）整體經(jīng)濟(jì)尚存變數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù) 盡管 2022春節(jié)后全國樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈行情，但是全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇。當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)重創(chuàng)，世界銀行和國際貨幣基金組織 (IMF)近期均預(yù)計(jì) 2022年全球經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)負(fù)增長，加之突如其來的全球性甲型 (N1H1)流感病毒疫情，增加了全球經(jīng)濟(jì)的不確定性。在消費(fèi)收縮、宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展也充滿了諸多的不確定性 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）宏觀政策寬松格局將持續(xù)，優(yōu)勢企業(yè)存在較大擴(kuò)張機(jī)會。 2022年第 1季度宏觀政策面相對平穩(wěn)，寬松的財(cái)政政策和貨幣政策并行的 “ 雙松 ” 態(tài)勢可能會延續(xù)到2022年年底。 2022年第 1季度貸款規(guī)模超過 2022年全年的總規(guī)模，利率水平持續(xù)下降，對企業(yè)投資產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。 在全球經(jīng)濟(jì)未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的情況下，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策不會出現(xiàn)重大的轉(zhuǎn)折 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 3）融資環(huán)境適度放松，企業(yè)資金鏈壓力有所緩解 2022年房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)顯示，超過七成的上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值，開發(fā)活動存在的慣性使得現(xiàn)金流出無法控制，而銷售遇阻則使現(xiàn)金流入銳減，造成 2022年房地產(chǎn)上市公司的資金鏈日益趨緊。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 受惠于擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策， 2022年第 1季度房地產(chǎn)上市公司資金鏈壓力開始緩解，一方面，市場回暖、成交量放大、銷售陡增為開發(fā)商提供了大筆回籠資金的良機(jī)；另一方面，由于融資政策放寬、土地出讓金交付允許延后、資本市場回暖、創(chuàng)新型金融工具松綁 ,房地產(chǎn)上市公司融資渠道有所拓寬 。從政府到銀行 ,都不同程度地對優(yōu)秀上市房企的融資提供了便利充沛的現(xiàn)金為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回暖提供了一定的基礎(chǔ)。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 4）大型上市房企強(qiáng)化集中管理，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式以搶占市場先機(jī) 在行業(yè)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏重于規(guī)模化發(fā)展，強(qiáng)調(diào) “ 做大 ” ，注重利潤增長，企業(yè)的內(nèi)部管理問題被掩蓋在企業(yè)的利潤增長中。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中尤其明顯，成本控制力度減弱，對房地產(chǎn)客戶需求研究不足，產(chǎn)品質(zhì)量持續(xù)下滑，企業(yè)處于片面關(guān)注市場價格和利潤急劇提升的亢奮狀態(tài)。在行業(yè)調(diào)整階段，管理成本高企、資金使用效率低下、人浮于事等管理方面存在的問題便會暴露出來。如果放棄 “ 做強(qiáng) ” 的發(fā)展模式，這些企業(yè)完全可能在行業(yè)調(diào)整階段中被市場淘汰出去。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 （二）重慶房地產(chǎn)市場分析 09年 16月樓市走勢 1月，新政提振樓市回暖態(tài)勢明顯，節(jié)前眾多新政頻繁出爐提振樓市，節(jié)后新政的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。春節(jié)期間主城賣出 400余套房。由于大多數(shù)從業(yè)者都放假休息，在黃金周前半段市場成交自然不活躍。 2月，成交商品房 17691套，全國第一。重慶主城商品房成交達(dá)到 17691套，成交建筑面積共 方米，總成交金額 。 3月，總共成交 9653套，其中 90平方米以下戶型成交 7741套，占總成交量商品房的 8成。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 4月，重慶商品房價格環(huán)比漲 %，同比降 %，二手房價格環(huán)比漲幅居全國第四。專家認(rèn)為是因?yàn)榇杭痉拷粫陂g，二手房推出了諸多優(yōu)惠政策及中高檔二手樓盤成交量有所增加。 5月：重慶樓市進(jìn)入回調(diào)期 進(jìn)入 5月后，重慶樓市先是借房交會優(yōu)惠，交易沖頂；隨后，市場平穩(wěn)運(yùn)行，但交易熱情不減。天量之后，市場步入回調(diào)期。在經(jīng)歷了這波 “ 量價齊升 ” 行情后，不太可能出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，在目前看來市場還是處于需求大于供給。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 今年 16月，重慶主城區(qū)商品房成交面積 1125萬平方米，共計(jì) 123166套。 2022年重慶主城區(qū)商品房成交面積為 ，也就是說，今年僅僅是前半年的銷售量，就已經(jīng)達(dá)到了 2022年全年銷售量的%。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2022年上半年重慶區(qū)域樓盤銷售情況 ： 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 重慶房地產(chǎn)市場趨勢： 1）房價不會大漲大跌 根據(jù) 6月重慶市國土房管局公布的 5月份重慶主城區(qū)商品住房運(yùn)行情況 ,建筑面積成交均價上漲了 145元。但同時成交量卻比 4月下降了 %。由於存量較多 ,僅靠三、五個月的銷售難以全部消化 ,加之供應(yīng)量還在不斷新增。僅憑樓市回暖 ,說重慶樓市已迎來春天可能還為時過早 ,但重慶房價今年不會出現(xiàn)大漲大落。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 2）重慶樓市向好，區(qū)縣購房者 “ 大進(jìn)城 ” 現(xiàn)在區(qū)縣的不少市民都在主城買房，而且主要集中在江北和渝北。購買產(chǎn)品主要是因?yàn)橥顿Y潛力大，同時精裝小戶受追捧。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 因?yàn)榈赜蚪咏木壒剩瑓^(qū)縣購房者對自住的需求不是很強(qiáng)烈，來主城看房的人群大都抱著投資自住兩相宜的心態(tài)，于是小戶型備受青睞。除了投資型客戶外，區(qū)縣人群進(jìn)城購房，對教育配套完善的小區(qū)和景觀資源好、配套完善的樓盤依然情有獨(dú)鐘，而且區(qū)縣購房者喜歡“打堆”，親朋好友大多選擇買在同一個小區(qū)。 區(qū)縣居民以及外來人口青睞在重慶安家落戶，大多還是看準(zhǔn)了重慶本身的巨大發(fā)展?jié)摿??！皟山聟^(qū)”規(guī)劃、各種國家級戰(zhàn)略部署等“光環(huán)”正越來越強(qiáng)勁地吸引著不少人群，這就看出不管是“投資”抑或“自住”，重慶市場都是不錯的選擇。同時受利好政策的影響，和擔(dān)心漲價所以“進(jìn)城”更急迫 。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 3）拆遷購房激發(fā)房產(chǎn)市場持續(xù)回暖 巨大的拆遷剛性需求成為成交量持續(xù)回暖的主要保障。今年重慶計(jì)劃投入 320余億元拆遷 400萬平方米危舊房，除此之外還將捎帶拆遷危舊房片區(qū)內(nèi)因整體規(guī)劃需要而必須拆除的非危舊房屋，涉及面積 153萬平方米，總共拆遷面積 500多萬平方米。 另外，在重慶確定發(fā)行的 58億地方債中，將有 30億元用于主城區(qū)危舊房改造工程。在兩江區(qū)和保稅港等政策規(guī)劃項(xiàng)目和地方債的刺激下，國內(nèi)外的投資者加大了對重慶房地產(chǎn)市場的關(guān)注。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 4）樓市量價齊增 進(jìn)入 2022年，重慶樓市出現(xiàn)利好局面，經(jīng)過 1年多市場調(diào)整后，重慶樓市出現(xiàn)量價齊增局面，目前重慶樓市正在走出長達(dá) 1年的調(diào)整期。隨著成交量的上漲，市場存量房源得到消化，開發(fā)商資金壓力減輕。隨著開發(fā)商資金壓力減輕，開發(fā)商降價銷售房源的意愿減弱。因此未來短時間房價繼續(xù)下降可能性較小，剛性需求是主流。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 （三）重慶商務(wù)物業(yè)分析 商務(wù)公寓和寫字樓供應(yīng)量較多 2022年，商務(wù)公寓和寫字樓的供應(yīng)洪峰正在重慶樓市愈卷愈高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2022全年已經(jīng)面市和即將陸續(xù)推向市場的商務(wù)公寓和寫字樓的數(shù)量將超過20個。 大坪 SOHO營銷推廣建議書 重慶方略策劃 重慶商務(wù)物業(yè)目前勢頭較好 重慶的商務(wù)物業(yè)正呈現(xiàn)供需兩旺的好勢頭。數(shù)據(jù)顯示， 2022年第一季度，重慶市商務(wù)公寓每月成交量