【正文】 世界著 唐裝 “ 紅樓 ” 不僅是改變歐美收藏風(fēng)的中國文物更是象征巴黎富人區(qū)地標(biāo)之一 Lapagode巴黎中國塔 傳統(tǒng)中國文化和濃厚中國風(fēng)情 在這里已歷經(jīng)了 150多年的洗禮， 未來任就繼續(xù) …… 舊金山 唐人街 Chinatown in San Francisco Chinese Theater 以中式建筑卷軸， 于美國的星光大道上一展東方神韻； TaiPei 101 中西合璧的設(shè)計就是１０１的特色，整棟大樓是以竹子的造型作為設(shè)計理念的 ,層層接續(xù)的吉祥，在 26層樓高的基座以上 ,樓層分為 8段． Jinmao Tower 上海金茂大廈 上海金茂大廈在設(shè)計上力求尋找一種現(xiàn)代超高層建筑與中國歷史建筑文脈相沿襲的結(jié)合模式。用西安的大雁塔作為構(gòu)思上海金茂大廈的原型。 SuZhou Museum 蘇州博物館 最具中國民族精神的現(xiàn)代博物館 Shanghai World Expo China Pavilion 上海世博會中國館 一由巨型鋼構(gòu)架構(gòu)成，輪廓像斗拱，構(gòu)成則像中國傳統(tǒng)木建筑，連同下部的 4個核心筒看，又像一個巨型四腳鼎，居中升起、層疊出挑，整體選用了 “ 中國紅 ” “ 存在即是硬道理，中式建筑的魅力風(fēng)格正在潛移默化地影響著全世界的建筑潮流以及審美高度； ” 國韻 大宅風(fēng) 觀唐北京 朝陽 中式別墅 “ 中國文化復(fù)興，結(jié)合了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的新中式建筑開始在洋派建筑的民族迷失中復(fù)興。它是既適應(yīng)現(xiàn)代建筑發(fā)展的需求又傳承了傳統(tǒng)文化的精粹； 從北京的 “ 觀唐 ” 到深圳的 “ 第五元 ” 、 “ 棠樾 ” ， 從成都的 “ 清華坊 ” ,到上海的 “ 東方庭院 ” 新中式情懷由東到西、由沿海到內(nèi)陸，星火燎原，蔚然成風(fēng) …… 時則今日，于東方傳奇之地載譽回歸； 璞玉潤 東方 6000年前 ,我們的祖先在這塊土地上勞動生息繁衍， 創(chuàng)造了燦爛的古代文化 6000年后 , 青浦已成為中國的 |世界的 “ 國際花園城市 ” 東渡國際 ——20年綜合地產(chǎn)開發(fā)商 2022與百年世博交匯 ,東渡國際水鄉(xiāng)再造巔峰 國際花園城市 璞玉再經(jīng)雕琢 東渡青浦項目 ——新中式主義國際建筑風(fēng)格 采用線條感極強的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，突破區(qū)域平庸的建筑風(fēng)格設(shè)計。 別墅現(xiàn)代中式的建筑風(fēng)格很好的融合了水鄉(xiāng)的人文地貌 在古典與時尚，傳統(tǒng)與時代的和諧中展現(xiàn)那高雅質(zhì)樸的東方神韻 CENTALINE SHANGHAI 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT ＞＞ 項目本體分析 水，是古鎮(zhèn)的靈魂，朱家角的水猶如少女的長發(fā)，柔和平靜。 朱家角河港縱橫，九條長街沿河而伸，偎著漕港條條支流，猶如一把張開的古折扇，朱家角的人家家家臨水，戶戶通舟，被稱作 “ 上海威尼斯 ” 。 CENTALINE SHANGHAI 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT ＞＞ 項目本體分析 土地價值 區(qū)位價值 東渡青浦項目 ——地塊四界 兩面臨河，并有內(nèi)河道貫通， 生態(tài)環(huán)境獨一無二。 青浦新城中央位置，三面臨 “ 園 ” ， 身陷城市綠肺之中。 淀山湖大道年底貫通， 新城將大力向西發(fā)展，作為 朱家角與新城的樞紐地塊， 本案將直接受益，屆時漕盈路將形成東接新城配套生活機能西接朱家角水鄉(xiāng)資源的住宅產(chǎn)業(yè)軸。 CENTALINE SHANGHAI 青浦老城站 新冠名站 新陸名站 中央公園站 雕塑公園站 朱家角站 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT ＞＞ 項目本體分析 土地價值 區(qū)位價值 下沉式會所 車庫大開挖 碼頭開游艇 推桿高爾夫 產(chǎn)品設(shè)定及標(biāo)準(zhǔn)具有高端住宅的特征 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 項目本體分析 地貌特質(zhì) 璞玉特質(zhì) 新中式建筑 +水資源 +區(qū)域核心 +高檔社區(qū)氣質(zhì) 新中式建筑 世界宜居花園城市 未來無限好 璞玉 收藏家 ？ 今時，世博、大虹橋規(guī)劃、軌交貫通、經(jīng)濟振興、樓市火爆、存量稀缺眾多利好，我們正處于歷史最好的時刻中 ~ 發(fā)現(xiàn) —喜歡 —擁有 本案豐富的產(chǎn)品線，勢必導(dǎo)致本案客群層次的多樣化！ 未來本案社區(qū)將聚居 從單身白領(lǐng)到城市中產(chǎn)階層 …… 對 富力桃花源、東方庭院、朱家角新城、仁恒運杰、金地格林郡五 個項目成交客戶的分析。 綜合性社區(qū) 客群導(dǎo)入最成功案例： 中信泰富朱家角新城、東方庭院 導(dǎo)入要點： 開發(fā)品牌 | 自然資源 | 大盤規(guī)模 | 品質(zhì)超群 | 價格低谷 導(dǎo)入客群關(guān)鍵詞： 對外 擴展、 對內(nèi) 吸納 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶需求 2 %1%4%7%10%13%16%19%22%25% 2 5 2 5 2 9 3 0 3 4 3 5 3 9 4 0 4 4 4 5 4 9 5 0 5 4 5 5仁恒運杰河濱花園 中信泰富朱家角新城 金地格林郡城通過對周邊三大項目公寓房成交客戶年齡分析，我們發(fā)現(xiàn)，客戶主力年齡在 3050歲之間 數(shù)據(jù)有效時間，近 3個月成交客戶共 350組，金地格林郡去年三季度月成交 360祖客戶 0%10%20%30%40%50%60%70%80%黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯區(qū) 奉賢區(qū) 崇明縣 港澳臺 江蘇 浙江 其他外省仁恒運杰河濱花園 中信泰富朱家角新城 金地格林郡城老城的地產(chǎn)項目多以青浦本地客戶購買，朱家角片區(qū)的客戶近 60%為外區(qū)客戶。 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶需求 0%5%10%15%20%25%30%35%40% 2 5 2 5 2 9 3 0 3 4 3 5 3 9 4 0 4 4 4 5 4 9 5 0 5 4 5 5富力桃園 仁恒運杰河濱花園 中信泰富朱家角新城 朱家角康橋水鄉(xiāng)小城通過對片區(qū)主力樓盤聯(lián)排成交客戶年齡分析，我們發(fā)現(xiàn)，客戶主力年齡在 3545歲之間 0%10%20%30%40%50%60%黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯區(qū) 奉賢區(qū) 崇明縣 港澳臺 江蘇 浙江 其他外省富力桃園 仁恒運杰河濱花園 中信泰富朱家角新城 朱家角康橋水鄉(xiāng)小城別墅購買客戶群相對分散，外省市客戶比例基本占到 15%以上，青浦本地客群所占比重相對較小 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 特征分析 產(chǎn)品鏈對應(yīng)主力客戶 單身公寓 居家公寓 水景大平層 頂層復(fù)式 聯(lián)排別墅 獨院別墅 主力年齡２４－３０歲、單身、青浦本地為主 主力年齡 30－４０歲、家庭購買、上海市區(qū)方向為主 主力年齡３５－５５歲、 家庭購買 、青浦本地為主 主力年齡３５－５５歲、 家庭購買 、上海市區(qū)方向為主 主力年齡３５－５５歲、 家庭購買 、青浦本地為主 圖例： 獨院別墅 聯(lián)庭別墅 水岸別墅 170m2公寓 +頂層院墅 140m2公寓 110m2公寓 90m2公寓 80m2公寓 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶需求 職業(yè)： 從事金融，貿(mào)易、物流、 IT等高新科技職業(yè)的高級 白領(lǐng)及私營業(yè)主 目的： 自住兼投資、一次至二次置業(yè) 年齡： 3045歲 收入：家庭 30萬以上 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 職業(yè)：公務(wù)員、私營業(yè)主等 目的： 自住兼投資及部分剛性需求 （含住房升級） 年齡： 2550歲 收入： 35萬以上 上海 A9沿線區(qū)域（ 55%） 青浦本地客戶（ 35%） 外省市及上海其他區(qū)域客戶（ 10%） 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶對應(yīng) 對于本案的客戶，中原認為具備以下共性 /中青年為主 / 1至 2次置業(yè) / 改善型、優(yōu)居型 / 客戶多元化 / 住宅成品化 他們喜歡水鄉(xiāng)文化，水鄉(xiāng)環(huán)境，具有“骨子里”的水鄉(xiāng)情結(jié)，住宅是一種消費更是一種投資，他們喜歡本案的產(chǎn)品感覺，認可青浦未來發(fā)展前景。 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 共性點 客戶因素分析 金領(lǐng)們的 “ 心理豪宅 ” 需求 關(guān)鍵詞：個性選擇、心理需求 有這樣一群人 …… 他們喜歡 …… 他們擁有 …… 根據(jù)中原對中信泰富朱家角新城、東方庭院 5年的操作經(jīng)驗及成交數(shù)據(jù)分析、訪問統(tǒng)計，結(jié)果如下所示： 客戶偏好分析 偏好發(fā)展的三個階段 建筑本體消費 景觀環(huán)境消費 公共文化消費 客戶特征 ? 認同上海，不受地域限制； ? 有一定財富積累； ? 可自由支配財富和時間 ? 注重品質(zhì)及細節(jié)； ? 眼光極具前瞻性及收藏意識； ? 注重健康、安靜、私密 ? 作為文化意識的載體傳承 ? 對稀缺資源的占有 總體特征 對于 “ 金字塔主體部分 ” 的人群 從北京、上海，到紐約、倫敦 …… 唯一不變的需求是 品 質(zhì) 客戶的根本需求 （ 1）水鄉(xiāng)中心豐富的精神物質(zhì)生活 （ 2）便利的交通通達性 （ 3）對居住建筑的品質(zhì)要求 客戶需求層面： 競爭產(chǎn)品層面： 仁恒產(chǎn)品的特征 （ 1）強調(diào)品質(zhì)體驗，成熟的現(xiàn)場感染力 （ 2）景觀、示范區(qū)、樣板房的細節(jié)體現(xiàn) （ 3）物業(yè)管理細節(jié)體現(xiàn) （４）當(dāng)?shù)氐钠放泼雷u度 中信泰富朱家角新城產(chǎn)品的特征 （ 1）成熟、龐大、良好的售樓處 （ 2）產(chǎn)品線的多樣化 （３）片區(qū)未來規(guī)劃的發(fā)展空間展示 （ ４ ）開發(fā)商強大的品牌力 產(chǎn)品提升策略 客戶選擇了古色水鄉(xiāng)，但他們選擇我們的理由是？ 中原根據(jù)詳細的客戶資料分析得出共性需求后，對本案現(xiàn)有的產(chǎn)品設(shè)計提出如下建議 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶需求 再現(xiàn) 玉雕 精品 從項目經(jīng)營收益、社會效應(yīng)收益到品牌價值、美譽度、公信力， 2022 年東渡在青浦開始 ~~ 別墅建筑布局建議 中原認為在本項目的別墅區(qū)域內(nèi)的普通聯(lián)排及獨院聯(lián)排兩類建筑中，獨院的價值性更高，在銷售中更容易實現(xiàn)大的價值，而本項目目前的規(guī)劃并沒有體現(xiàn)這一點，因此，有比較對建筑規(guī)劃布局以及戶型進行調(diào)整。其原則是： 使得較好的資源向價值性高的物業(yè)傾斜，以便于銷售期的利潤實現(xiàn)。 建議： ? 沿河道區(qū)域布局為價值性高的 類獨棟別墅，東西向交錯連 列，以形成良好的私人秘及采 光通風(fēng)效果。 ? 沿馬路為普通聯(lián)排別墅，靠近 馬路邊的別墅面積盡量控制小。 物業(yè)價值 高 次高 低 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 道 路 河 道 獨院的排布無法實現(xiàn)良好的通風(fēng)采光效果 高爾夫及公共綠地景觀區(qū)、具有較好的外部外景 河道的景觀資源及紅線區(qū)域綠化空間使得聯(lián)排邊套價值提升 別墅建筑布局建議 東渡集團 青浦青年城 項目 營銷提報 PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 類獨棟別墅設(shè)計建議 自政府限制開發(fā)獨立別墅以來，類獨棟作為一種特殊的聯(lián)排別墅出現(xiàn)，通過局部的建筑相聯(lián)，在建筑個體上又保持了獨立性、私密性，是受到市場青睞的一種別墅產(chǎn)品