【正文】 東方庭院 ” 新中式情懷由東到西、由沿海到內(nèi)陸，星火燎原，蔚然成風(fēng) …… 時(shí)則今日，于東方傳奇之地載譽(yù)回歸； 璞玉潤 東方 6000年前 ,我們的祖先在這塊土地上勞動(dòng)生息繁衍， 創(chuàng)造了燦爛的古代文化 6000年后 , 青浦已成為中國的 |世界的 “ 國際花園城市 ” 東渡國際 ——20年綜合地產(chǎn)開發(fā)商 2022與百年世博交匯 ,東渡國際水鄉(xiāng)再造巔峰 國際花園城市 璞玉再經(jīng)雕琢 東渡青浦項(xiàng)目 ——新中式主義國際建筑風(fēng)格 采用線條感極強(qiáng)的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，突破區(qū)域平庸的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。用西安的大雁塔作為構(gòu)思上海金茂大廈的原型。 SuZhou Museum 蘇州博物館 最具中國民族精神的現(xiàn)代博物館 Shanghai World Expo China Pavilion 上海世博會(huì)中國館 一由巨型鋼構(gòu)架構(gòu)成，輪廓像斗拱，構(gòu)成則像中國傳統(tǒng)木建筑，連同下部的 4個(gè)核心筒看，又像一個(gè)巨型四腳鼎，居中升起、層疊出挑，整體選用了 “ 中國紅 ” “ 存在即是硬道理，中式建筑的魅力風(fēng)格正在潛移默化地影響著全世界的建筑潮流以及審美高度； ” 國韻 大宅風(fēng) 觀唐北京 別墅現(xiàn)代中式的建筑風(fēng)格很好的融合了水鄉(xiāng)的人文地貌 在古典與時(shí)尚，傳統(tǒng)與時(shí)代的和諧中展現(xiàn)那高雅質(zhì)樸的東方神韻 CENTALINE SHANGHAI 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT ＞＞ 項(xiàng)目本體分析 水，是古鎮(zhèn)的靈魂，朱家角的水猶如少女的長發(fā)，柔和平靜。 淀山湖大道年底貫通， 新城將大力向西發(fā)展，作為 朱家角與新城的樞紐地塊， 本案將直接受益，屆時(shí)漕盈路將形成東接新城配套生活機(jī)能西接朱家角水鄉(xiāng)資源的住宅產(chǎn)業(yè)軸。 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 共性點(diǎn) 客戶因素分析 金領(lǐng)們的 “ 心理豪宅 ” 需求 關(guān)鍵詞：個(gè)性選擇、心理需求 有這樣一群人 …… 他們喜歡 …… 他們擁有 …… 根據(jù)中原對(duì)中信泰富朱家角新城、東方庭院 5年的操作經(jīng)驗(yàn)及成交數(shù)據(jù)分析、訪問統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下所示： 客戶偏好分析 偏好發(fā)展的三個(gè)階段 建筑本體消費(fèi) 景觀環(huán)境消費(fèi) 公共文化消費(fèi) 客戶特征 ? 認(rèn)同上海，不受地域限制； ? 有一定財(cái)富積累； ? 可自由支配財(cái)富和時(shí)間 ? 注重品質(zhì)及細(xì)節(jié)； ? 眼光極具前瞻性及收藏意識(shí)； ? 注重健康、安靜、私密 ? 作為文化意識(shí)的載體傳承 ? 對(duì)稀缺資源的占有 總體特征 對(duì)于 “ 金字塔主體部分 ” 的人群 從北京、上海，到紐約、倫敦 …… 唯一不變的需求是 品 質(zhì) 客戶的根本需求 （ 1）水鄉(xiāng)中心豐富的精神物質(zhì)生活 （ 2）便利的交通通達(dá)性 （ 3）對(duì)居住建筑的品質(zhì)要求 客戶需求層面： 競爭產(chǎn)品層面： 仁恒產(chǎn)品的特征 （ 1）強(qiáng)調(diào)品質(zhì)體驗(yàn)，成熟的現(xiàn)場感染力 （ 2）景觀、示范區(qū)、樣板房的細(xì)節(jié)體現(xiàn) （ 3）物業(yè)管理細(xì)節(jié)體現(xiàn) （４）當(dāng)?shù)氐钠放泼雷u(yù)度 中信泰富朱家角新城產(chǎn)品的特征 （ 1）成熟、龐大、良好的售樓處 （ 2）產(chǎn)品線的多樣化 （３）片區(qū)未來規(guī)劃的發(fā)展空間展示 （ ４ ）開發(fā)商強(qiáng)大的品牌力 產(chǎn)品提升策略 客戶選擇了古色水鄉(xiāng)，但他們選擇我們的理由是？ 中原根據(jù)詳細(xì)的客戶資料分析得出共性需求后，對(duì)本案現(xiàn)有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出如下建議 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 客戶定位 客戶需求 再現(xiàn) 玉雕 精品 從項(xiàng)目經(jīng)營收益、社會(huì)效應(yīng)收益到品牌價(jià)值、美譽(yù)度、公信力， 2022 年東渡在青浦開始 ~~ 別墅建筑布局建議 中原認(rèn)為在本項(xiàng)目的別墅區(qū)域內(nèi)的普通聯(lián)排及獨(dú)院聯(lián)排兩類建筑中，獨(dú)院的價(jià)值性更高，在銷售中更容易實(shí)現(xiàn)大的價(jià)值，而本項(xiàng)目目前的規(guī)劃并沒有體現(xiàn)這一點(diǎn)，因此，有比較對(duì)建筑規(guī)劃布局以及戶型進(jìn)行調(diào)整。 物業(yè)價(jià)值 高 次高 低 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 道 路 河 道 獨(dú)院的排布無法實(shí)現(xiàn)良好的通風(fēng)采光效果 高爾夫及公共綠地景觀區(qū)、具有較好的外部外景 河道的景觀資源及紅線區(qū)域綠化空間使得聯(lián)排邊套價(jià)值提升 別墅建筑布局建議 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 類獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)建議 自政府限制開發(fā)獨(dú)立別墅以來，類獨(dú)棟作為一種特殊的聯(lián)排別墅出現(xiàn)，通過局部的建筑相聯(lián)，在建筑個(gè)體上又保持了獨(dú)立性、私密性，是受到市場青睞的一種別墅產(chǎn)品。 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 立面摒棄石材的華而不實(shí)，采用有機(jī)涂料，更加生態(tài)環(huán)保，使建筑與環(huán)境得到更好的融合 灰白色調(diào)之間再現(xiàn)江南傳統(tǒng)居住格局 在這里，建筑與自然融合共生 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 別墅區(qū)的景觀設(shè)計(jì) 傳統(tǒng)的中式建筑環(huán)境營造中，竹子是不可缺少的元素，竹子應(yīng)種得多而不濫，恰得其所，如墻的前后、轉(zhuǎn)角、路邊等。 河湖共生的天然、人造水域景觀 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 小區(qū)景觀營造 300米竹林大道，原生態(tài)取自安吉 中央景觀綠化，那一片郁郁蔥蔥的綠色 社區(qū)由天然河道劃分，水系環(huán)繞 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 小區(qū)景觀營造 紅、黃、灰色在大門上的運(yùn)用 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 障景手法的運(yùn)用 借景手法的運(yùn)用 漏景手法的運(yùn)用 灰色、木原色在鋪裝上的運(yùn)用 小區(qū)景觀營造 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 產(chǎn)品建議 公寓產(chǎn)品精裝修建議 建議公寓產(chǎn)品中，除準(zhǔn)一梯一戶的大平層產(chǎn)品外，其余公寓產(chǎn)品做精裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝建材采用知名品牌，成本控制在 800元 /平，銷售報(bào)價(jià) 1200元 /平。 ? 進(jìn)們由保安引導(dǎo)，花園里保潔人員清理草坪， 商業(yè)街保潔人員清理路面垃圾，客戶親身體驗(yàn) 物業(yè)管理的無微不至。東渡國際集團(tuán)始創(chuàng)于 1989年中國深圳，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)投資開發(fā)，目前在中國上海、南京、蘇州、無錫、常州、連云港、成都等城市及香港、美國等國家和地區(qū)擁有全資子公司和合資公司，用以打造東渡國際青年人居系列產(chǎn)品，集團(tuán)總部設(shè)在上海。 園景別墅 東渡 新銳大廈 東渡 運(yùn)杰河濱花園 品牌戰(zhàn)略：于城市優(yōu)質(zhì)地段，開發(fā)精品住宅 品牌策略：善待土地 用心造好房子 企業(yè)精神：仁信治業(yè) 持之以恒 市場認(rèn)同： 同步城市規(guī)劃 ， 提倡生態(tài)型居住理念，注重現(xiàn)代環(huán)保節(jié)能型科技的運(yùn)用。 綜上所述，中原認(rèn)為： 企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目標(biāo)桿 品牌標(biāo)桿 豎立 豎立 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 品牌建議 項(xiàng)目品牌建議 項(xiàng)目品牌價(jià)值 18億身價(jià)，打造夢想建筑 項(xiàng)目品牌的價(jià)值由來 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 品牌建議 項(xiàng)目品牌價(jià)值 價(jià)值支撐 1波碧 湖 曲相連 1方 島 嶼徑相亭 典藏一方碧野，釋放心性的悠然于天籟之間，這是一座銜接著繁華與寧靜、建筑與文化為一體的生活場景，講述著當(dāng)代新貴的生活方式，用最愜意的新中式尺度，最奢華的國際生活細(xì)節(jié)，最原味的江南水鄉(xiāng)景象，塑造著古典的氣魄和當(dāng)代的豪情人生。 山水 印象 —— 會(huì)所景觀 ③ 建筑人性化提升品牌價(jià)值 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 品牌建議 項(xiàng)目品牌價(jià)值 價(jià)值支撐 竹子是軟環(huán)境的主旋律。 “ 高墻大窗 ” 、 “ 高墻多窗 ” 、 “ 高墻低窗 ” ，這些窗的形式使得作為主要 元素的墻不再單調(diào)呆板，隱私性也得到保護(hù) 幽徑 曲調(diào) —— 建筑細(xì)節(jié) 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 品牌建議 項(xiàng)目品牌價(jià)值 品牌精神 一湖一島，被仰視的東方境界 項(xiàng)目品牌總精神 中國之美 一城一角一世界 /一湖一島 一境界 一座座造型各異的建筑靈巧而分散地散布在湖邊，水中棧道邊靠泊著一艘艘小船和游艇，載著你去上班或者回家 …… 是的，這是一個(gè)藏風(fēng)聚氣，上風(fēng)上水之地，它與中國人內(nèi)斂含蓄相協(xié)調(diào)；這是一個(gè)天人合一之界，湖島相連，翠緹香映成趣，一切遵循自然之法則。 大宅之美 觸摸沉穩(wěn)內(nèi)斂的 中國質(zhì)感 以全島架空整層大開挖的神韻之美，使人車分流更為徹底，人行的主路成為連接家與院落的通道，漫步緩緩詩意棲居，榕樹、竹子和紫薇點(diǎn)綴于白墻前、花窗后、小路旁、拐角處等視覺落點(diǎn)，多而不亂意境悠遠(yuǎn)。庭 寬 HOUSE 河 院 藕 寓 — A系列 — — B系列 — 中原的營銷方案 計(jì)劃完成銷售金額 ，銷售均價(jià)達(dá)到１ 60００元／平米以上，主力去化期為 1年，尾盤清盤期 6個(gè)月，銷售周期 18個(gè)月 別墅價(jià)格突破 22022 元 /平米 小高層價(jià)格突破 14500 元 /平米 以上價(jià)格均為毛坯價(jià) 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 營銷計(jì)劃 價(jià)格計(jì)劃 目前售價(jià)：聯(lián)排 1500016000元 /平，臨河單元 19000元 /平 該案下批 8090平米精裝公寓預(yù)計(jì) 1011月上市，預(yù)計(jì)價(jià)格 11000元 /平以上 戶型面積：聯(lián)排 216226平 附贈(zèng) 100平米地下室 容積率 : 綠化率： 36% 富力 桃園 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) PROJECT CENTALINE SHANGHAI ＞＞ 營銷計(jì)劃 價(jià)格依據(jù) 雷同產(chǎn)品 以本案產(chǎn)品現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件比對(duì)，中原認(rèn)為， 1600017000元 /平米的價(jià)格市值適用于本案 仁恒運(yùn)杰河濱花園 目前售價(jià)：公寓報(bào)價(jià) 1000015000元 /平米， 預(yù)計(jì)實(shí)際開盤價(jià)在 12022元 /平米 東渡集團(tuán) 青浦青年城 項(xiàng)目 營銷提報(bào) ＞＞ 營銷計(jì)劃 價(jià)格依據(jù) 雷同產(chǎn)品 CENTALINE SHANGHAI PROJECT 總建面： 32萬方 容積率： 建筑類型：小高層、聯(lián)排 建筑風(fēng)格：簡約現(xiàn)代 戶型面積：公寓 76138平 產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)： ① 區(qū)域內(nèi) 最大規(guī)模 的綜合社區(qū)，開發(fā)周期較長，有品牌基礎(chǔ)， ② 但建筑品質(zhì)細(xì)節(jié)度不夠，綠化空間也不夠豐滿，總體品質(zhì)一般，遠(yuǎn)不及仁恒在其他項(xiàng)目的品質(zhì)。 ? 深化推廣聚攏人氣，營造熱銷氛圍，加速銷售。 《 東渡 ［智能記憶影象廳］ 五觀堂 （耳、 眼 、心、身、意） 以自然為母題，私人與公用空間的有趣結(jié)合，在一組色彩斑斕、造型各異的建筑群旁邊，為我們呈現(xiàn)了一片 “ 城市綠洲 ” 的居所 ［掬水生態(tài)樣板區(qū)］ 20 預(yù)熱期 任務(wù) ＝ 概念深化，顛覆現(xiàn)有河景住宅概念 ＋ 表現(xiàn)項(xiàng)目核心優(yōu)勢 —— 精致（有觀點(diǎn)的奢華）， 在視覺和接受習(xí)慣上造成沖擊 ＋ 完善現(xiàn)場包裝（接待中心等）及銷售資料（樓書、單張等）為公開發(fā)售作好物料準(zhǔn)備 顛覆標(biāo)準(zhǔn) 回應(yīng)觀望 建立觀念標(biāo)高 關(guān)鍵詞：顛覆 4月中旬 5月