同策x年01月09日上海東潤舒庭項(xiàng)目營銷策略報(bào)告-wenkub
2023-03-15 10:14:02 本頁面
【正文】 發(fā) [1998]23號，啟動(dòng)住 1998房體制改革1998江李配： 堅(jiān)持改革開放，允許試錯(cuò) 中央 6號文件海南房地產(chǎn)泡沫破滅1993政策 環(huán) 境 政期交接下確保政治和經(jīng)濟(jì)態(tài)勢穩(wěn)定，短期內(nèi)政策不會放松為了配合保障房建設(shè)， 2023上半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本不會放松；上海已發(fā)布指令， 2023年限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。東潤舒庭項(xiàng)目營銷策略報(bào)告寫在前面 ……2023東潤舒庭面臨怎樣的目標(biāo)和挑戰(zhàn)4月底之前回籠資金 2023第一目標(biāo)目標(biāo)與挑戰(zhàn)如何在市場冬季下， 既不驚動(dòng)老業(yè)主損壞項(xiàng)目形象，又能快速促銷回現(xiàn) ？2023第一挑戰(zhàn)項(xiàng)目背景項(xiàng)目指標(biāo)物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公總用地面積： 總建筑面積： 141996平米住宅建筑面積： 容積率： 住宅戶數(shù)： 831停車位： 615該項(xiàng)目于 831套住宅的預(yù)售證，首次開盤時(shí)間是 。因此，在同樣的政策環(huán)境下，通過對 2023下半年近期取得逆市熱銷的項(xiàng)目進(jìn)行借鑒分析，有助于更準(zhǔn)確的應(yīng)對 2023上半年的市場，為項(xiàng)目順利回籠資金提供參考價(jià)值。實(shí)際 降幅達(dá) 20%左右成交情況分析n7887㎡ 的兩房成交 234套，與此面積段的供應(yīng)相比，去化率為 78%，均價(jià) 12900元 /平左右，總價(jià)段在 100112萬元之間。n該項(xiàng)目推出 238套房源，目前已經(jīng)成交 208套，去化率 88%，均價(jià)為 14124元 /平米， 去除降價(jià)前成交的 12套，實(shí)際均價(jià)為 14000元 /平米。n104118平的兩房，去化率在 87%，成交均價(jià)為 13982元 /平米，總價(jià)段在 146163萬元之間。以 16000左右毛坯價(jià) 銷 售公寓，目前去化率 僅為 %。近期推出的房源，去化率 僅為 %上述區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)均在 16000元 /平米左右， 89115平米的二房總價(jià)段在 140萬 189萬之間，130以上的大戶型總價(jià)均在 210萬以上 ，如此高的總價(jià)門檻，導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷。總結(jié)本案面 臨難 點(diǎn) 即成功降價(jià)又 不損項(xiàng)目原先形象 ？有效 避免老客戶 “ 維權(quán) ” 鬧事 ？通過高效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，快速回籠資金 ？ 同策已有操作案例也面臨過同樣問題，但同策幫助業(yè)主都一 一解決—— 香溢花城香溢花城 項(xiàng) 目背景 考 慮 到政策 調(diào) 控不放松和市 場競 爭 環(huán) 境激烈的情況下， 為 達(dá)到開 發(fā) 商回 籠 5億資 金的目 標(biāo) ， 實(shí) 行降價(jià)策略216。同策匯執(zhí)行核心原則：同策匯金卡、鉆石卡會員專享優(yōu)惠核心策略香溢花城的操作案例，充分運(yùn)用同策的優(yōu)勢資源同策匯。10月降價(jià)以來回籠資金 ，完成開發(fā)商所定指標(biāo)。沒有出現(xiàn)大規(guī)模的老業(yè)主 “ 維權(quán) ” 事件。渠道：淘寶網(wǎng)房產(chǎn)頻道、聚劃算首頁、同策匯淘寶官方旗艦店、現(xiàn)場物料等成績： 8月 20日集中成交金額 5000萬， 8月 25日 30套房源售罄 。淘寶網(wǎng)電商平臺 ——同策操作案例分享鎖定客戶的區(qū)域活動(dòng)范圍，通過巡展，不斷積累有效客戶鎖定區(qū)域客戶，合理規(guī)劃安排系列巡展。 根據(jù)需要，適當(dāng)在 嘉定北部工業(yè)區(qū)做企業(yè)定向巡展；在已入住成熟社區(qū)結(jié)合居委會做社區(qū)內(nèi)部推薦有效拓展臨近外區(qū)域客戶線下推廣 以同策業(yè)務(wù)員為骨干，輔以大學(xué)生派單，短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。派單人員要求：n 統(tǒng)一著裝 +服裝上需印有項(xiàng)目 LOGO。組織周圍嘉定產(chǎn)業(yè)園區(qū)和各大學(xué)校市場專業(yè)看房團(tuán)n 組織周圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)和各大高校教師客群、以專業(yè)看房團(tuán)的形式來參加案場活動(dòng)并看房。線下推廣同策資源 —同策匯客戶資源目前同策匯上海擁有在冊會員 9881組；非會員 59082組100000 組長三角地區(qū)客戶 11000 位千萬級業(yè)主長三角地區(qū) 高端客戶深耕經(jīng)營同策長三角客戶資源同策長三角客戶資源多點(diǎn)引導(dǎo)，立體渠道交織，定向?qū)胪邊R會員中心定向推薦同策匯看房巴士直達(dá)市區(qū)銷售終端推送，上海 50余個(gè)營銷點(diǎn)的終端客戶資源整合客戶中心 Call Center搜尋覆蓋同策匯長三角及上海地區(qū)已有客戶近 16萬，其中嘉定區(qū)近 現(xiàn)場 展示 調(diào) 整 售樓處昭示性較差，需要大幅廣告牌或指示牌，門的邊上設(shè)置些上傘或者椅子傘與椅子指示牌現(xiàn)場 展示 調(diào) 整本案現(xiàn)場實(shí)景n 本案沿街商鋪建議采用店招整體包裝的戶外展現(xiàn)形式。（整套）n 必須保持制服的整潔、干凈和平整。目 標(biāo) 洞察10根據(jù)樓棟位置及房源數(shù)量，暫定加推 10號樓內(nèi)房源10樓貨量盤點(diǎn)如果僅加推 18套 85平米的凸前套房源，也沒法補(bǔ)足 ，因此建議把 10號樓所有房源都一起推出總 體 貨 量9樓貨量盤點(diǎn) 10樓貨量盤點(diǎn)因此，推出的總體貨量是 188套房源 。案例參考香溢花城立面 ——調(diào)整立面價(jià)差 ，縮小差值，達(dá)到高區(qū)房源的去化目的。價(jià)格策略針對本案，在立面關(guān)系上扁平化定價(jià)從高到低壓迫去化，在平面關(guān)系上劣勢產(chǎn)品加大價(jià)格優(yōu)惠，力求與優(yōu)勢產(chǎn)品同速度去化。同策案場執(zhí)行保障? 臨檢人員：品管經(jīng)理、行政督導(dǎo)專員團(tuán)隊(duì)；? 臨檢內(nèi)容：臨檢內(nèi)容共用 34項(xiàng) 內(nèi)容，分儀容儀表、檔案物資、三保等方面；? 臨檢情況：臨檢后次日臨檢人員上交臨檢報(bào)告， 3日后上交整改反饋情況；? 臨檢反饋：區(qū)域負(fù)責(zé)人、分公司負(fù)責(zé)人、區(qū)域行政經(jīng)理、所有業(yè)務(wù)管理層臨檢人員監(jiān)管模式? 各級臨檢人員對于案場臨檢采用 并行檢查模式? 檢查嚴(yán)格按照公司要求進(jìn)行不得徇
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