【正文】 物業(yè)管理制度及流程（方案） 上海XXXXX有限公司目 錄一、物業(yè)管理部組織架構 6二、崗位職責 7(一)物業(yè)管理部崗位職責: 71．管理部經(jīng)理崗位職責： 72．資產(chǎn)、設備管理崗位職責： 73．保安主管崗位職責： 84．行政助理崗位職責： 8（二)：物業(yè)管理處崗位職責 81．管理處主管崗位職責： 82．管理員崗位職責： 93．維修員崗位職責： 104．水電工崗位職責： 105．管道工崗位職責： 116．空調(diào)工崗位職責： 117．電梯工崗位職責： 118．弱電電工崗位職責： 129．強電電工崗位職責： 1310．保安領班崗位職責： 1311．保安員崗位職責： 1412．保潔、綠化領班崗位職責： 1413．保潔員崗位職責： 1514．綠化員崗位職責： 1515．車庫管理員崗位職責： 16三、物業(yè)接收 161．物業(yè)項目接管驗收管理制度： 1設備遺留問題登記表： 20： 21： 21： 22四、租賃戶入住制度規(guī)范 22： 22： 23（租賃合同、租金繳付收據(jù)、物業(yè)服務費繳付收據(jù)…….）： 242. 租賃戶相關資料登記表格： 25．出具相關資質(zhì)原件并復印存檔（營業(yè)執(zhí)照，稅務登記，衛(wèi)生許可證，法人身份證復印件…….）； 263．簽訂《租戶收樓記錄表》： 27： 2設施和消防設施清單： 294．簽訂《管理守則》及承諾書： 30： 41： 41 附蓋有公章的裝修施工圖： 42： 436．簽發(fā)《室內(nèi)裝修審批表》： 44《裝修管理規(guī)定》： 45 交納相關保證金等費用（收據(jù)復印件存檔）： 478．施工單位人員登記表格： 489．簽訂《區(qū)域防火責任協(xié)議書》： 4810．發(fā)放施工許可證： 4911．租賃戶裝修管理流程： 50： 5防火檢查和隱患整改作業(yè)規(guī)范： 5112．簽訂《裝修驗收表》： 54，相關資料蓋章并存檔： 55： 5513．出入證發(fā)、回收登記表： 5614．租賃戶撤出驗收記錄表： 57五、租金及經(jīng)營費用管理制度 5物業(yè)費用收繳管理制度： 5物業(yè)費收繳流程； 5電等經(jīng)營費用收繳流程： 594．催、繳款通知單樣本： 60六、物業(yè)管理部日常工作內(nèi)容 621． 物業(yè)管理部日常工作檢查記錄表： 62．違章責任整改通知書： 63： 64．工程維修項目申報、核準、驗收表： 653．安全保安管理制度： 66．安保培訓上崗制度： 67．安全保安日常工作檢查記錄表： 68．違章責任整改通知書； 694．收費管理制度： 69七、物業(yè)管理處日常工作內(nèi)容 701．物業(yè)管理處主管日常巡視管理制度： 70： 722．保安員門崗管理制度： 73 門衛(wèi)值班來訪記錄表： 73．保安執(zhí)勤交接情況日報表： 743．保安員巡崗管理制度： 75 保安巡視簽到表； 75： 764．保安員監(jiān)控管理制度： 76： 77： 78 保潔情況記錄表： 80 垃圾清理記錄表： 80 糞便清運記錄表： 81 疏通管道窖井記錄表： 81 保潔服務安全作業(yè)規(guī)范： 826．綠化養(yǎng)護管理制度： 85： 87： 87 租賃戶來電、來函、來訪報修處理記錄表： 88 工程維修派工單（附回執(zhí)）； 89： 90 維修登記一覽表： 91 商業(yè)廣場維修服務操作規(guī)范： 91 設備維修工安全作業(yè)規(guī)范： 948．停車場（庫）管理制度: 96（庫）車輛停放收費標準： 98： 98．停車場固定車位收費登記表： 99．停車場固定車位停車證發(fā)放記錄表： 99．停車場車輛進出登記表： 100．停車場臨時停車收費登記表： 1019．租賃經(jīng)營管理制度： 101： 104： 10510．租賃戶接待管理制度： 10來函、來訪投訴記錄處理表： 107 租賃戶投訴記錄處理表： 108八、固定資產(chǎn)管理 109： 109： 113： 115九、設備、設施管理 11設施維保計劃、考核管理制度： 11保養(yǎng)項目招標操作規(guī)范： 118： 1192．設備、設施故障搶修及應急管理制度： 120．設備設施專業(yè)技術指導操作規(guī)范： 1213．管道設備維保管理制度： 1224．暖通設備機房管理制度： 122．空調(diào)系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 1245．配電設備機房管理制度： 129．供配電系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)操作規(guī)范： 130．機房操作規(guī)范： 134．設備節(jié)能操作規(guī)范： 135．檢測設備的使用和鑒定操作規(guī)范： 1376．給排水設備機房管理制度： 1387．電梯設備機房管理制度： 1398．消防設備設施管理制度： 140．消防聯(lián)動試驗操作規(guī)范： 142．消防設備定期保養(yǎng)操作規(guī)范： 1439．維修設備及工具領用操作規(guī)范： 145十、突發(fā)事件管理制度 1461．突發(fā)事件處理管理制度： 1462．防臺防訊管理制度： 1493．安全治安事故應急處理管理制度： 1504．消防安全應急處理管理制度： 1525．設備故障檢修和緊急處理管理制度： 154十一、對外服務窗口 155： 1552．精神文明公約： 1563．管理流程圖（報修，投訴電話，流程，電子郵箱）： 1564．組織架構圖： 1575．收費標準； 1576．總經(jīng)理信箱； 1577．營業(yè)執(zhí)照（附本）和相關銅牌； 157十二、物業(yè)管理制度流程 1581．物業(yè)交接流程： 1582．租賃戶鋪位驗收流程： 1593．租賃戶報修流程： 1604．租賃戶投訴流程： 1615．突發(fā)事件處理流程： 1626．物業(yè)管理部日常檢查流程： 1637．租金及各項經(jīng)營費用收繳流程： 1648．設備、設施日常管理及檢查流程： 1649．設備、設施申購流程： 16510．設備、設施維保單位選擇流程： 16511．設備、設施報廢處理流程： 16612．設備、設施調(diào)撥流程： 16713．設備、設施更新改造流程： 16814．閑置固定資產(chǎn)管理流程： 168一、物業(yè)管理部組織架構物業(yè)管理部資產(chǎn)設備管理行政助理麗晟食尚廣場物業(yè)管理處新金橋商業(yè)中心物業(yè)管理處管理員工程維修保安管理員工程維修保安部保潔工保安保潔工二、崗位職責(一)物業(yè)管理部崗位職責:1．管理部經(jīng)理崗位職責：1) 負責物業(yè)的日常接待、投訴、維護和保養(yǎng)，并制訂相應計劃；2) 負責物業(yè)的各類管理制訂和收費制度；3) 負責與物業(yè)施工單位的日常聯(lián)系及維修、索賠，并做出評價；4) 負責客戶單位租金、物業(yè)管理費和其他費用的收??；5) 負責物業(yè)區(qū)域的治安、消防等安全管理工作；6) 辦理與物業(yè)相關的各類手續(xù)；7) 負責物業(yè)設施設備的管理，保證各類設備的正常運行；8) 認真完成上級領導交辦的其他各項工作；9) 負責物業(yè)部門管理工作，注重團隊協(xié)作，確保物業(yè)工作正常運行；10) 負責與政府職能部門的日常聯(lián)系。2．資產(chǎn)、設備管理崗位職責：1) 向公司總經(jīng)理負責，依法行使公司資產(chǎn)所有者的權利和義務；2) 制訂公司固定資產(chǎn)管理制度、制訂固定資產(chǎn)管理實施細則及考核制度；3) 負責公司固定資產(chǎn)的宏觀管理，提出優(yōu)化資產(chǎn)構成的建議，擬定年度資產(chǎn)重置計劃，核定資產(chǎn)轉讓和計提減值的申請；4) 負責需經(jīng)建筑和安裝工程重置固定資產(chǎn)的招投標工作；5) 負責工程竣工交付使用的固定資產(chǎn)和所有購置到貨的固定資產(chǎn)的組織驗收工作；6) 負責驗收合格的工程和所有購置到貨的固定資產(chǎn)的移交工作；7) 負責使用單位申請固定資產(chǎn)報廢和非常損失的審核與向上級領導報批工作；8) 負責公司不需要固定資產(chǎn)的出租申請與出租合同的擬定工作；9) 負責已報廢固定資產(chǎn)擬售價格的報批與批復后的出售工作；10) 負責組織年終固定資產(chǎn)的盤點工作，并向公司領導寫出盤點報告；11) 負責使用單位固定資產(chǎn)內(nèi)部調(diào)撥的認證工作；12) 負責使用單位固定資產(chǎn)檢修的檢察工作，負責組織對使用單位固定資產(chǎn)日常維護工作進行定期或不定期檢查；13) 13．負責公司資產(chǎn)使用單位負責人和固定資產(chǎn)兼管員調(diào)離公司時的工作移交監(jiān)察工作；14) 認真完成上級領導交辦的其他各項工作。3．保安主管崗位職責：1) 負責處理保安工作的日常事宜，組織協(xié)調(diào)好保安工作。2) 維護安保內(nèi)部正常的工作秩序，對各物業(yè)處進行經(jīng)常性的安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改意見。3) 對安保人員進行有關職業(yè)安全教育。4) 與上級公安機關保持密切聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告有關部門或配合公安機關破案。5) 建立和保管保衛(wèi)檔案及文件資料。6) 督導和檢查保安員的工作情況。7) 按時上報各項計劃及總結，有組織、有部署地做好各項本職工作。8) 認真完成上級領導交辦的其他各項工作。4．行政助理崗位職責：1) 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常辦公事務，跟蹤落實執(zhí)行情況；2) 做好部門各類會議記錄，及時了解和反饋信息；3) 做好部門文件的打印、收發(fā)、歸檔等管理工作；4) 負責落實對各物業(yè)管理處收費通知單的發(fā)放、管理； 5) 協(xié)助做好收件登記、編號、運轉和檢查未歸檔文件的催辦工作；6) 做好部門各類檔案資料的整理，不散失、不遺留立卷、裝訂成冊及歸案；7) 認真完成上級領導交辦的其他各項工作。（二)：物業(yè)管理處崗位職責1．管理處主管崗位職責：1)配合招商階段的前期介入；2)與招商部的物業(yè)交接完成；3)與商戶的物業(yè)交接完成；4)對商戶裝修過程中的監(jiān)管；5)項目運營中的合同執(zhí)行與日常物業(yè)管理；6)所負責項目的隊伍組建及員工的崗前培訓；7)對各職能部門的管理與協(xié)調(diào)；8)租金、物管費及其他費用的及時收取；9)商戶資料管理齊全；10)商戶服務檔案齊全；11)其他文檔備案齊全。2．管理員崗位職責：1)在物業(yè)管理部和管理處的領導下，對管轄區(qū)的租賃戶負責，對物業(yè)實施全面的管理，保證環(huán)境整潔、舒適優(yōu)美、設備設施完好、機電運轉正常；維護租賃戶正常的經(jīng)營活動開展；2)敬業(yè)愛崗，熟悉掌握物業(yè)管理的各項法規(guī)和相關政策，嚴格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，做好對物業(yè)內(nèi)的保衛(wèi)、治安、停車、綠化、保潔、設備設施的維護保養(yǎng)、日常維修、管理費的收繳等服務內(nèi)容，操作規(guī)范。3)遵守國家的法律、法規(guī)和公司制訂的規(guī)章制度。做到每天對轄區(qū)和各個崗位的環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、車輛停放、公共設施、商業(yè)活動進行巡查監(jiān)督，并記錄備案，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。積極參加公司和管理處的業(yè)務知識、時事政治的學習，與時俱進，提高管理水平。4)嚴格執(zhí)行租賃戶裝修審批規(guī)定，并加強對裝修的租賃戶進行巡視監(jiān)督，并作好記錄，防止違章裝修現(xiàn)象的發(fā)生。在巡視中發(fā)現(xiàn)違章勸其整改恢復原樣，拒不整改的開具《違章通知單》，或停止其施工。處理違章必須講清道理，堅持原則，對無理取鬧者報送管理處主管處理。5)做好租金、物業(yè)管理費等經(jīng)營費用的收繳工作，對無辜拖延費用的租賃戶，依法耐心說服，講清道理，對拒不繳付的采取必要措施，確保收繳率達95%以上。6)遇到突發(fā)事件，如停水、停電、治安、火警等，接到消息后，應馬上到現(xiàn)場，組織人員采取應急措施，并速報公司和各相關部門。加強對突發(fā)事件的防范意識。7)做好每年度行業(yè)的評比檢查，落實每年度供水系統(tǒng)的防凍和防臺防汛及蚊、蠅、鼠等害的防治工作。8)完成管理處主管布置的其他工作。9)周期工作每日工作(1)熱情接待租賃戶，文明用語，把租賃戶的要求和報修項目作好登記，迅速作出安排，并隨時檢查落實情況，以免遺漏，造成工作波動。小修要求立即解決，大修三天之內(nèi)應該解決，如無法解決，需向上級匯報，并向租賃戶及時作出解釋。(2)根據(jù)租賃戶的要求聯(lián)系、安排，盡量為其提供便民服務。(3)每日將有關資料遞交給文員輸入一戶一卡之中，每月做好資料收集、匯總、統(tǒng)計工作。上門訪問時先查閱一戶一卡的有關資料，然后有的放矢地與業(yè)戶溝通。(4)做好管理處各種財產(chǎn)、用品、工具、領用材料的登記、保管和發(fā)放工作。熟悉各類費用的收費標準和計算方法，準確無誤地做好先進收繳工作，及時登帳，日結日清。(5)負責各類證件的收發(fā)登記工作（如臨時出入證、停車證等）。(6)負責保管樓棟門和未入住戶的房門、防盜門、信報箱、電表箱等鑰匙。(7)負責分發(fā)電話單、通訊及各類通知等，布置好信息欄。(8)接待一般人員的來訪，及時處理有關事務或向上一級報告，并做好處理記錄。(9)對所需的來文、報告、通知、租賃戶檔案、收費存根、裝修申請表、水電費交款等文書資料，分門別類歸檔保存。(10)對物業(yè)范圍每天至少巡視兩次，要對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進行督促檢查，對物業(yè)道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要勤檢查，以及對清潔工的精神面貌、行為規(guī)范等進行管理。發(fā)現(xiàn)違約違章和不文明行為及時制止，或向管理處主管報告。(11)負責對清潔工進行實際操作訓練。(12)完成管理處經(jīng)理臨時交辦的任務。(13)參加管理處辦公例會，匯報上周工作情況，提出本周工作計劃及急需協(xié)調(diào)的事項。(14)對物業(yè)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生進行一次較全面的檢查，并作好記錄，及時進行整改。(15)每月工作（16）參加由管理處組織的全面檢查，負責解決本職范圍內(nèi)的問題。（17）每月26日前提交管理處購物計劃。3．維修員崗位職責：1)熟悉設備設施性能、操作程序和應急處理措施，掌握兩種以上維修技術，遵守各項管理制度，統(tǒng)一著裝，規(guī)范作業(yè)，舉止文明，樹立良好的服務形象；2)按規(guī)定巡查房屋、設備、儀表運行情況，認真做好各種運行記錄；3)對受理的養(yǎng)護單必須及時處理，不得無故拖延。記錄養(yǎng)護維修的人工