【正文】 臺州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用辦法第一章 總 則第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理，嚴(yán)格物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用審批程序，保障物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)由物業(yè)主管部門代為管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、監(jiān)督和管理。實(shí)行業(yè)主自主管理的，可參照執(zhí)行本辦法。第三條 市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督、管理。縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督、管理。第四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、?？顚Ｓ?、核算到戶、政府監(jiān)督”的原則，做到公開、公平、安全使用。第五條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的，不得在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。業(yè)主應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任意識。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同的約定，加強(qiáng)對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，最大限度延長使用壽命。共有部位、共有設(shè)施設(shè)備因相關(guān)專業(yè)單位施工造成損壞或者屬于人為損壞的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第二章 使用范圍第六條 共有部位維修、更新和改造范圍包括：（一）房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋驌p壞影響住用安全，需要拆換加固的；（二）屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；（三）門廳、樓梯間、地下室、走廊通道及公共衛(wèi)生間等部位樓地面、內(nèi)墻和頂棚面層脫落或者發(fā)生滲漏，門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的；（四）外檐面層脫落、保溫層損壞構(gòu)造脫落、防水層損壞等影響正常使用，需要修繕的。第七條 共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造范圍包括：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、路燈、溝渠、池、井等破損嚴(yán)重，影響安全和正常使用，需要整體或者局部修復(fù)的；（二）樓宇公共排水管道、落水管、水箱、加壓水泵等老化、損壞，需要更新改造的；（三）整體更新、改造樓宇消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過原造價10%的；（四）整體更新樓宇電梯或者更換、維修電梯主要部件，一次性費(fèi)用超過電梯原造價10%的；（五）非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋因損壞，需要整體修繕、更新的；（六）小區(qū)智能化（監(jiān)控）設(shè)施設(shè)備、小區(qū)圍墻和大門因損壞影響安全和使用，需要整體或者局部修繕、更新的。第八條 相關(guān)專業(yè)單位按照《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》（浙政發(fā)〔2007〕19號）等有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。第三章 使用程序第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍，根據(jù)物業(yè)使用現(xiàn)狀以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主的意見，提出一定時期內(nèi)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計(jì)劃，并制定物業(yè)維修、更新和改造方案。物業(yè)維修、更新和改造方案包括：（一）物業(yè)維修、更新和改造內(nèi)容及實(shí)施范圍；（二）工程預(yù)算；（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的列支范圍、分?jǐn)偡绞郊懊娣e；（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存余額；（五）物業(yè)維修、更新和改造組織方式；（六）維修施工單位選擇方式；（七）施工方案及實(shí)施時間。物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存余額應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持業(yè)主委員會證明到物業(yè)主管部門查詢，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)出具被查詢物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存余額證明。第十條 物業(yè)維修、更新和改造費(fèi)用工程預(yù)算1萬元以上的，在提交業(yè)主大會討論前，由業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。委托審查費(fèi)用計(jì)入維修、更新和改造成本。第十一條 業(yè)主大會已成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年12月31日前向業(yè)主大會提出下一年度維修計(jì)劃和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用方案應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過召開業(yè)主大會或者入戶征求意見等對物業(yè)維修、更新和改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)。物業(yè)維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會組織實(shí)施，并報物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備維修，涉及全體業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。整幢住宅或者每個單元共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修，涉及部分業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)由各受益業(yè)主集體決定，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施。經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的物業(yè)維修、更新和改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期7日。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。第十二條 業(yè)主分戶帳內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額的30%時，維修、更新和改造費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。涉及全體業(yè)主利益的，分?jǐn)偡桨赣蓸I(yè)主大會決定，經(jīng)所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主書面同意，全體業(yè)主共同執(zhí)行；涉及部分業(yè)主利益的，由業(yè)主委員會牽頭，分?jǐn)偡桨附?jīng)相關(guān)受益業(yè)主集體決定并執(zhí)行。第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選擇有資質(zhì)的施工單位承擔(dān)物業(yè)維修、更新和改造；工程項(xiàng)目較小的，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會可自行選定施工單位。施工單位應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格并具有與物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造施工內(nèi)容相符的相關(guān)條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的施工單位簽訂工程施工合同。合同應(yīng)當(dāng)主要包括承包方式、工程內(nèi)容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質(zhì)量、結(jié)算方式、保修期限和違約責(zé)任等內(nèi)容。第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的物業(yè)維修、更新和改造方案和資金使用預(yù)算及下列材料到項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請登記表；（二）業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件；（三）公示情況照片及物業(yè)維修、更新和改造方案公示證明；（四）工程施工合同。第十五條 物業(yè)主管部門收到申請后，材料齊全的應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)按下述要求完成核準(zhǔn)手續(xù)：（一）審核工程預(yù)算書；（二）核對物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款余額；（三）按照物業(yè)維修、更新和改造方案確定的工程預(yù)算的70%，開具物