【正文】 第一篇：重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法全文重慶市人民政府令第 244 號《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2010年11月27日市人民政府第90次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2011年3月1日起施行。市 長二○一一年一月五日重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法 第一章 總 則第一條 為了加強物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《重慶市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。第四條 物業(yè)專項維修資金的管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)管、公開透明的原則。第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的指導和監(jiān)督管理工作。市和區(qū)縣（自治縣）財政、規(guī)劃、建設(shè)、價格、審計等相關(guān)行政主管部門以及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照各自職責分工，共同做好本市物業(yè)專項維修資金的相關(guān)管理工作。第二章 交 存第六條 有兩戶以上業(yè)主的下列物業(yè)應當建立物業(yè)專項維修資金：（一）商品房；（二）城市房屋拆遷安置房；（三）經(jīng)濟適用房；（四）房改房；（五）市人民政府確定的應當建立物業(yè)專項維修資金的其他物業(yè)。第七條 物業(yè)專項維修資金應當由業(yè)主交存。本市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修資金的交存標準為：（一）有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；（二）無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。主城區(qū)范圍外的首期物業(yè)專項維修資金的交存標準，由各區(qū)縣（自治縣）人民政府確定。本市房改房首期物業(yè)專項維修資金的交存標準按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八條 購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位應當在辦理房屋初始登記前將未出售的房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項維修資金。本市房改房首期物業(yè)專項維修資金的交存時間按國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第九條 業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業(yè)專項維修資金屬房改房單位所有。第十條 業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管。第十一條 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當采用招投標等公平、公開、公正的方式確定2—3家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。房改房物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當按國家和本市有關(guān)規(guī)定確定專戶管理銀行。第十二條 負責代管的區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。開立物業(yè)專項維修資金專戶應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號分列業(yè)主分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號分列業(yè)主分戶賬。房改房單位應當按照本市房改房相關(guān)規(guī)定，以幢為單位，按房屋戶門號建立業(yè)主分戶賬。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門在代管期間應當建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)和實時監(jiān)控平臺，并與專戶管理銀行建立實時對賬系統(tǒng)，接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督和查詢。第十三條 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間收取物業(yè)專項維修資金，應當使用市財政部門統(tǒng)一印制的專用票據(jù)，實行一戶一票。第十四條 業(yè)主大會成立后，決定自行管理由業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金的，應當在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下召開業(yè)主大會。業(yè)主大會應當就下列事項進行表決：（一）不由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維修資金的決議；（二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理制度；（三）業(yè)主大會與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案；（四）確定業(yè)主委員會主任為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議；（五）其他與物業(yè)專項維修資金有關(guān)的決議事項。以上事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會表決的事項及業(yè)主大會召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上。第十五條 業(yè)主決定自行管理的，業(yè)主大會應當在物業(yè)管理區(qū)域所在地的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業(yè)主委員會應當持業(yè)主大會按照本辦法第十四條規(guī)定通過的有效決議及公示情況說明向區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門書面申請辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。符合本辦法第十四條規(guī)定的，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到業(yè)主委員會書面申請之日起30日內(nèi)，與專戶管理銀行在業(yè)主代表和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督下核對賬面余額無誤后，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。第十六條 劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金自管時，業(yè)主委員會應當與專戶管理銀行、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽訂授權(quán)協(xié)議書，同意鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在發(fā)生本辦法第二十八條規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況時有權(quán)組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金分戶賬中劃轉(zhuǎn)。第十七條 業(yè)主自行管理期間，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以申請區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門重新代管物業(yè)專項維修資金。第十八條 業(yè)主自行管理期間，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前應當在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下做好物業(yè)專項維修資金的清算工作，并將資金賬面余額劃轉(zhuǎn)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管。第十九條 業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余額低于首期交存額30%的，物業(yè)專項維修資金管理單位應當告知業(yè)主及時續(xù)交。由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管的，業(yè)主應當按照首期物業(yè)專項維修資金的交存標準和方式續(xù)交。由業(yè)主自行管理的，續(xù)交方案應當在管理規(guī)約中予以明確。房改房首期物業(yè)專項維修資金使用完畢或者剩余資金不足維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業(yè)主及時按照本條第二款或者第三款的規(guī)定續(xù)交。第三章 使 用第二十條 物業(yè)專項維修資金的具體使用范圍和條件依據(jù)物業(yè)服務合同的約定。物業(yè)服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準為準。下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：（一）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務收費中支出的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用；（二）依法應當由開發(fā)建設(shè)單位承擔的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所需的修復費用；（四）依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。第二十一條 物業(yè)專項維修資金按照下列規(guī)定承擔：（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；（四）房屋未全部出售的，開發(fā)建設(shè)單位應當按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用。房改房共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用先從房改房首期專項維修資金中列支。不足部分由業(yè)主按照本條第一款的規(guī)定承擔。第二十二條 需要使用物業(yè)專項維修資金的，應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內(nèi)容：（一）需要維修、更新、改造的具體范圍和內(nèi)容；（二）維修、更新、改造方案及工程計劃；（三）費用預算及用款進度計劃；（四）其他與物業(yè)專項維修資金使用有關(guān)的內(nèi)容。第二十三條 物業(yè)專項維修資金使用方案由業(yè)主委員會制訂，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上，并經(jīng)專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。未成立業(yè)主委員會的或者業(yè)主委員會不制訂物業(yè)專項維修資金使用方案的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案，并在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下按照前款規(guī)定公示和征得同意。維修、更新、改造工程的施工單位由業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主代表協(xié)商確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日。如果有超過專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所涉及的總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主提出異議的，應當通過招標方式確定。第二十四條 申請列支物業(yè)專項維修資金，應當提交下列材料：（一）物業(yè)專項維修資金使用方案；（二）與施工單位簽訂的工程施工（維修）合同；（三）與共有部位、共有設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主清冊和經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的證明材料；（四）公示內(nèi)容、公示情況說明或者未成立業(yè)主委員會的物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的書面證明材料；（五）專戶管理銀行及賬戶名稱；（六）其他相關(guān)材料。第二十五條 由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當在收到業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主代表提交的申請材料后7個工作日內(nèi)進行審核。審核同意的，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當從物業(yè)專項維修資金專戶中按工程進度劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。業(yè)主自行管理后需要列支物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當在劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金前將本辦法第二十四條規(guī)定的材料報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門備案。房地產(chǎn)行政主管部門應當在7個工作日內(nèi)出具備案證明，發(fā)現(xiàn)不符合法律法規(guī)規(guī)定的，應當書面提出責令改正意見。需要使用房改房首期物業(yè)專項維修資金的，房改房物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當在收到房改房單位申請材料后7個工作日內(nèi)進行審核。經(jīng)審核同意的，房改房物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當從物業(yè)專項維修資金專戶中按工程進度劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。第二十六條 物業(yè)專項維修資金只能劃轉(zhuǎn)到工程施工（維修）合同確定的施工單位賬戶中。物業(yè)專項維修資金應當使用電匯、信匯或者轉(zhuǎn)賬支票結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。但發(fā)生本辦法第二十八條規(guī)定的需緊急維修的情形時，且維修、更新、改造所需費用在2000元以下的，可以支取現(xiàn)金。第二十七條 維修、更新、改造工程完工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主代表應當驗收，并將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域公示5日以上，并存檔：（一）施工單位編制的工程結(jié)算報告；（二）維修費用清單、票據(jù)；（三）維修費用分擔明細表；（四）其他相關(guān)資料。維修、更新、改造費用超出核定預算金額20%以上或者超出金額1萬元以上的，超出部分應當按照本辦法規(guī)定的程序重新申報。第二十八條 發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況，應當立即對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造：（一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）；（二）因線路故障而引起停電或者漏電；（三）因水泵故障、進水管內(nèi)的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水；（四）落水管嚴重堵塞，水盤等設(shè)備漏水；（五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；（六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的；（七）電梯發(fā)生危及人身安全的故障；（八）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙；（九）安全監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)故障，不能運行；（十）其他物業(yè)共有部分和共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形。第二十九條 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當立即將情況報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具證明后，向區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門書面申請預先撥付物業(yè)專項維修資金。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門收到書面申請后應當于二十四小時內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金，申請撥付資金的機構(gòu)應當立即進行搶修。第三十條 業(yè)主自行管理的，發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當立即將情況報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下，業(yè)主委員會應當立即組織搶修并劃轉(zhuǎn)資金。第三十一條 發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定實施搶修的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。第三十二條 搶修完成后，相關(guān)費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規(guī)定進行公示。第四章 監(jiān)督管理 第三十三條 負責代管物業(yè)專項維修資金的區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門、負責管理房改房物業(yè)專項維修資金的機構(gòu)及負責管理物業(yè)專項維修資金的業(yè)主委員會（以下簡稱物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)）開立物業(yè)專項維修資金賬戶時，不得向?qū)艄芾磴y行索取任何好處。專戶管理銀行應當嚴格自律，禁止采取不正當?shù)臓I銷手段。第三十四條 由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。物業(yè)專項維修資金存款利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。第三十五條 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維修資金所需工作經(jīng)費在物業(yè)專項維修資金增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。第三十六條 在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主