【正文】 宜春市房 產(chǎn) 面積測算 實(shí) 施 細(xì) 則 二 O 一二年十二月 目 錄 總則 …………………………………………………… 1 一般規(guī)定……………………………………………… 2 房屋面積測算精度…………………………………… 3 房屋建筑面積計算的規(guī)定…………………………… 5 對特殊情況處理……………………………………… 9 共有面積的分?jǐn)偂?13 共有建筑面積的內(nèi)容………………………………… 14 共有面積分?jǐn)偟姆椒ā?……………………… 14 套內(nèi)建筑面積計算…………………………………… 16 具體房屋面積計算方法…………………………… 17 1變更測繪…………………………………………… 18 1樓盤建立的規(guī)范…………………………………… 19 1本操作辦法自發(fā)文之日起施行 …………………… 26 1上級有關(guān)部門有新的測算規(guī)定的按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 26 1本操作辦法由宜春市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋 ……… 26 附件 1…………………………………………………… 27 附件 2…………………………………………… ……… 49 附件 3…………………………………………………… 50 附件 4…………………………………………………… 51 宜春市房 產(chǎn) 面積測算實(shí)施細(xì)則（試行） 為統(tǒng)一全市房屋建筑面積計算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確我市房屋建筑面積測繪計算中一般及特殊情況的處理方法，進(jìn)一步規(guī)范全市房屋建筑面積測繪工作，根據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范，結(jié)合我市實(shí)際情況，特制定本細(xì)則。 總則 房 產(chǎn) 面積測算目的 房 產(chǎn) 面積測算是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關(guān)信息，為 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 管理、房地產(chǎn) 預(yù)售 等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料 。 房 產(chǎn) 面積測算的內(nèi)容 房 產(chǎn) 面積測算的內(nèi)容包括 房產(chǎn)空間和產(chǎn)權(quán)識別、 房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)測繪、房 產(chǎn) 面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。 房 產(chǎn) 面積測算的類型 房屋建筑面積測算的類型包括 為產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)預(yù)售和房地產(chǎn)交易服務(wù)的 竣工房 產(chǎn) 面積測算、預(yù)測算、變更房 產(chǎn) 面積測算。 、政府行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》（議）及核準(zhǔn)的設(shè)計圖、設(shè)計說明等資料進(jìn)行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登 記等。 產(chǎn) 面積測算根據(jù)房屋現(xiàn)狀、政府行政主管部門核發(fā)的相關(guān)資料或申請人的申請資料進(jìn)行，所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權(quán)屬登記等。 產(chǎn) 面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據(jù)、現(xiàn)場查勘記錄、房產(chǎn)分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、變更記錄等資料。 一般規(guī)定 房屋以幢為單位進(jìn)行測算。 （含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理。 。 ，但地面以下相互連通，共用一個地下室的建筑視為多幢處理。 產(chǎn) 面積測算系指房屋水平投影面積測算。房 產(chǎn) 面積測算包括 可用于房產(chǎn)登記的 房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積等測算。 產(chǎn) 面積 是受制于三維空間的水平面積，是 指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固、層高 （含 ）、可供人們正常生產(chǎn)或生活的永久性建筑。 、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 ，一般按室內(nèi)地坪177。 0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 米以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪177。 0以上的層數(shù)，177。 0以下為地下層數(shù)。 177。 0標(biāo)高設(shè)計在房屋中間部位且177。 0以上的凈高超過房間凈高 1/2的層面計 入自然層數(shù)。 (議 ) 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)， [利用坡地用文字表示 附層（議） ]。 。地下層次以負(fù)數(shù)表示。（議）層數(shù)是地上和地下相加還是不加？ ：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其它結(jié)構(gòu)。 ：功能區(qū)是指建筑構(gòu)造、使用目的和方式、 服務(wù)對象等不同的建筑空間 。功能區(qū)的劃分直接影響分?jǐn)傁禂?shù)及成果的真實(shí)性，一般可以按照分?jǐn)偧墑e逐級劃分。 房屋面積測算精度 房屋邊長按面積精度對應(yīng)測量邊長的要求 房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求 房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求 界址點(diǎn) 等級 界址點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和 相鄰界址點(diǎn)間的間距誤差 限 差 中誤差 一 177。 177。 二 177。 177。 三 177。 177。 房屋邊長丈量、面積計算數(shù)據(jù)取值要求： 房屋邊長丈量以米為單位。丈量結(jié)果取位至 。 房屋面積以平方米為單位。計算結(jié)果取位至 。 邊長 限 差： △ D ≤ 177。（ +） (議 ) △ D：限差。 D：相鄰界址點(diǎn)間的距離，小于 10 米的按 10 米計算，大于 10米的按實(shí)際計算，單位為米。 實(shí)測邊長與圖紙設(shè)計邊長 ，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長與設(shè)計值相符。 房屋邊長數(shù)據(jù)采集有兩種方式：一是依據(jù)設(shè)計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是實(shí)地丈量取得房屋邊長數(shù)據(jù)。 竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對實(shí)地分段邊長和總長度進(jìn)行檢核。若實(shí)地丈量的尺寸與對應(yīng)圖紙上的尺寸之差符合規(guī)定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。 房屋邊長數(shù)據(jù)的實(shí)地采集 竣工房屋存在一些圓 形、弓形等其它不規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規(guī)則形狀邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計算面積。 當(dāng)房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標(biāo)后計算相應(yīng)的總邊長值。 ，而柱子上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時，邊長以房屋層高的 1/2 處進(jìn)行測量。 (議 ) 房屋外墻的厚度以結(jié)構(gòu)厚度計算。 房屋面積測算的精度要求 房產(chǎn)面積的精度要求 房產(chǎn)面積的精度等級 限差 中誤 差 一 s + s + 二 s + s + 三 s + s + 注： S 為房產(chǎn)面積， m2。 本市住宅按三級限差，商業(yè)按二級限差 、面積測算限差規(guī)定房屋復(fù)測結(jié)果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。 房屋建筑面積計算的規(guī)定 可以計算建筑面積的房屋及其附屬物一般應(yīng)具備以下條件： ，屬永久性的建筑物； ； ； （含 ）； 。 房屋上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱的建筑材料以規(guī)劃核準(zhǔn)設(shè)計的材料為準(zhǔn)。 計算全部建筑面積的范圍 ，按一層計算建筑面積；多層房 屋按各層建筑面積的總和計算。（國）（規(guī)） 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 米（含 ）以上部分計算建筑面積。（國） ，房屋內(nèi)的門廳、大堂，均按一層計算面積。門廳、大堂內(nèi)回廊部分，層高在 米（含 米）以上的，按其水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 樓梯間、電梯 (觀光梯 )井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積 （國） ； 穿載夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的樓梯間不計算建筑面積；住宅室內(nèi)樓梯間隔的凈寬度大于 ，非住宅樓梯間的凈寬度大于 米時，計算上一層樓梯間面積時，樓梯間隔空間面積應(yīng)扣減 （規(guī)） 。有頂蓋的采光井，僅按一層計算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在 米以上的部位，按其外圍水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 、全封閉的挑廊、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。（鄭） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 ，按其外墻 (不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻 )外圍水平投影計算面積。（國）（規(guī)） 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（國）（規(guī)） 玻璃或金屬以及其它材料幕墻作為房屋主墻體，按其外圍水平投影面積計算。（規(guī)） 屬永久性建 筑層高在 米以上的非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（國） ，利用吊腳做架空層 ,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在。（國）（規(guī)） ，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建面積。（國）（規(guī)） 、影劇院等房屋按實(shí)際層數(shù)計算建筑面積?？磁_下空間加以利用的，其凈高超過 米以上部位的，按其水平投影面積計算其建筑面積 (多層按多層計算 )。