【正文】 深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 發(fā)布20060625實(shí)施20060625發(fā)布房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范(修訂版征求意見稿)Specifications for estate surveying and mappingSZJG/T 22—2006SZJG深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)規(guī)范ICS A 78 105 / 111目 次前 言 II引 言 III1 范圍 12 規(guī)范性引用文件 13 術(shù)語和定義 14 總則 85 房屋數(shù)據(jù)采集 106 房屋建筑面積計(jì)算 137 房屋建筑面積變更測(cè)繪 338 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書 35附　錄　A （規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)記錄表與分割測(cè)繪說明 39 《房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)測(cè)量記錄》格式示例 39 《點(diǎn)位、標(biāo)高外業(yè)測(cè)繪記錄表》格式示例 39 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖》格式示例 39 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表》格式示例 39 《房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位測(cè)繪說明》格式示例 39附　錄　B （規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式 45 《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》 45 《深圳市房屋建筑面積分棟分類匯總表》 45 《深圳市建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告》 46附　錄　C （規(guī)范性附錄）條文說明 75 術(shù)語和定義 75 總則 75 房屋數(shù)據(jù)采集 75 房屋建筑面積計(jì)算 77 變更測(cè)繪 89附　錄　D （資料性附錄）核減建筑面積計(jì)算 89 核減建筑面積計(jì)算規(guī)定 89 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式 94前 言本標(biāo)準(zhǔn)是推薦性標(biāo)準(zhǔn)。附錄A、附錄B、附錄C為規(guī)范性附錄。本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起實(shí)施。基于房屋建筑面積測(cè)繪的計(jì)算規(guī)則前后銜接的考慮，凡在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期之前已取得《深圳市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審批意見書》的新建建設(shè)工程項(xiàng)目的房屋建筑面積計(jì)算，或由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行過房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪并出具有效的《房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》項(xiàng)目的后續(xù)房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算均仍按主管部門原計(jì)算規(guī)則執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市人民政府批準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)提出。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)負(fù)責(zé)歸口并負(fù)責(zé)解釋本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)負(fù)責(zé)起草。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：時(shí)曉燕、黃是佩、涂志勇、蔡恒剛、章淑君、夏輝、黃慶彬、費(fèi)奎、羅和平、樊鐘聲、鄒志平、文偉強(qiáng)、熊遠(yuǎn)社、周運(yùn)林、龔代瓊、杜緒奎、陶剛、劉勇。引 言2000年2月國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國家測(cè)繪局聯(lián)合編制的GB/T 179862000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。原深圳市規(guī)劃國土局根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房[2000]166號(hào)）精神，于2000年10月發(fā)布了《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》。該規(guī)程根據(jù)我市規(guī)劃國土管理和房地產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)際需要，依據(jù)GB/T 179862000對(duì)建筑空間的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，從而成為我市房屋建筑面積測(cè)繪的實(shí)施細(xì)則。隨著建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新，原規(guī)程已不能涵蓋許多新的建筑形式，且其中一些定義不夠嚴(yán)格的問題也凸顯出來。2013年12月，為滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要，建設(shè)部與國家質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了GB/T 503532013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。為保持與國家標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)一致，使房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，進(jìn)一步規(guī)范我市房屋建筑面積測(cè)繪工作，原深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對(duì)2000版《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行全面修訂，經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，于2006年6月25日由市技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實(shí)施了《房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》，規(guī)范和統(tǒng)一了深圳市房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算，并成為全國第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的城市性地方標(biāo)準(zhǔn)，在全國起到很好的示范作用。根據(jù)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)審、修訂一般不超過五年的原則，對(duì)《房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》進(jìn)行修訂。此次修訂嚴(yán)格遵循相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，廣泛收集近年來出現(xiàn)的各種新建筑形式設(shè)計(jì)案例，認(rèn)真總結(jié)多年來房屋建筑面積測(cè)繪方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，充分考慮我市在國土資源管理、城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)權(quán)管理等方面的基本要求和特殊需要，并與已發(fā)布實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》充分銜接。本次修訂的主要內(nèi)容是：、增補(bǔ)了部分規(guī)范性引用文件；《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》修改了地下室、半地下室等部分術(shù)語的定義，增加了地上核減建筑面積等相關(guān)術(shù)語和定義；，將原第五章中的房產(chǎn)測(cè)繪精度要求的內(nèi)容修改調(diào)整至第四章；；、《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》及近年來的實(shí)踐，修改了陽臺(tái)、室外樓梯、凸窗等建筑空間的建筑面積的計(jì)算方法， 并將原第八章中的基底面積計(jì)算修改調(diào)整合并至第七章；、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算報(bào)告等內(nèi)容；，根據(jù)前述修改，增補(bǔ)、修改、調(diào)整了相關(guān)條文解釋和說明；《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中關(guān)于核減建筑面積計(jì)算的相關(guān)條款作為資料性附錄增加了附錄D。房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范1　 范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中的一般及特殊情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與處理方法。本標(biāo)準(zhǔn)適用于深圳市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動(dòng)中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。2　 規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。GB/T 179862000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T 503532013 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式CJJ/T 82011 城市測(cè)量規(guī)范《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》3　 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。　 房產(chǎn)測(cè)繪名詞　房屋面積測(cè)繪房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分棟進(jìn)行?！》课莸慕ㄖ娣e房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，（，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑?！》课莸奶變?nèi)建筑面積房屋套門范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積?！》课莸氖褂妹娣e房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。　房屋的共有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！》课莸膶Ｓ薪ㄖ娣e建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對(duì)應(yīng)于房屋的套內(nèi)建筑面積。　房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級(jí)以上房地產(chǎn)登記部門登記確權(quán)認(rèn)定?！》课莼締卧☉簦┯泄潭ń缦蕖⒖梢元?dú)立使用并且有明確、唯一編號(hào)（棟號(hào)、房號(hào)等）的房屋或者特定建筑空間。　房屋建筑施工圖面積測(cè)算依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考?！》课萁ㄖ娣e預(yù)售測(cè)繪依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批及銷售?！》课萁ㄖ娣e竣工測(cè)繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)登記。　房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等?！》课萁ㄖ娣e變更測(cè)繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號(hào)等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算?！》课萁ㄖ娣e分割測(cè)繪依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。分割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。　 建筑容量名詞　用地面積經(jīng)市土地行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積?！〗ㄔO(shè)用地面積經(jīng)市土地行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?！〗ㄖ酌娣e平地建筑基底面積為建筑物首層結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積；坡地建筑基底面積為半地下室露出地面部分與建筑首層直接接觸地面部分的結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和?！∷墙ㄖ酌娣e塔樓接觸裙房屋頂?shù)淖匀粚咏ㄖ鈮蚪Y(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。　建筑覆蓋率建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。當(dāng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中對(duì)建筑覆蓋率有分級(jí)控制要求時(shí)： ⑴一級(jí)建筑覆蓋率：一級(jí)建筑覆蓋率=建筑基底面積/建設(shè)用地面積；⑵二級(jí)建筑覆蓋率：二級(jí)建筑覆蓋率=塔樓建筑基底面積/建設(shè)用地面積（當(dāng)裙樓高度≤24米時(shí)）或：二級(jí)建筑覆蓋率=裙樓24米處外圍水平投影面積/建設(shè)用地面積（當(dāng)裙樓高度＞24米時(shí)）或：二級(jí)建筑覆蓋率=裙樓規(guī)定標(biāo)高處外圍水平投影面積/計(jì)算用地面積（當(dāng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中有特別要求時(shí)）　總建筑面積建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。　規(guī)定建筑面積指標(biāo)⑴地上規(guī)定建筑面積指標(biāo)市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的計(jì)容積率建筑面積。 ⑵地下規(guī)定建筑面積指標(biāo)市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定允許建設(shè)的地下建筑面積。　地上（地下）規(guī)定建筑面積在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施階段，經(jīng)市規(guī)劃、土地行政主管部門核定的建筑物地面以上/下部分實(shí)際使用地上/下規(guī)定建筑面積指標(biāo)的建筑面積?！〉厣虾藴p建筑面積地面以上建筑室外或室內(nèi)透空空間、凹槽、建筑層高、陽臺(tái)面積等不按規(guī)定設(shè)置或超過相應(yīng)規(guī)定限值時(shí)，應(yīng)占用地上規(guī)定建筑面積指標(biāo)的建筑面積。　地上（地下）核增建筑面積市規(guī)劃行政主管部門為了公共安全，方便公共活動(dòng)、改善公共環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，經(jīng)核定允許在地上/下規(guī)定建筑面積指標(biāo)以外增建的特定用途的地上/下建筑面積?！∪莘e率容積率＝計(jì)容積率建筑面積/建設(shè)用地面積計(jì)容積率建筑面積＝地上規(guī)定建筑面積＋地上核減建筑面積＋地上核增建筑面積不計(jì)容積率建筑面積＝地下規(guī)定建筑面積＋地下核增建筑面積　規(guī)定容積率市規(guī)劃、土地行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的容積率。規(guī)定容積率＝（地上規(guī)定建筑面積+地上核減建筑面積）/建設(shè)用地面積計(jì)規(guī)定容積率建筑面積＝地上規(guī)定建筑面積＋地上核減建筑面積　不計(jì)容積率建筑面積不計(jì)容積率建筑面積＝地下規(guī)定建筑面積＋地下核增建筑面積　建筑層數(shù)。　 建筑術(shù)語　裙樓、塔樓高層建筑中，低樓層部分的建筑結(jié)構(gòu)至高樓層部分發(fā)生轉(zhuǎn)換，且結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的相鄰樓層水平投影面積的差值相差較大時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層）。　層高相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離?！菍觾舾邩牵ǖ兀┟婷鎸?完成面)至上方樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。　梁底凈高從樓（地）面面層(完成面)至上方最大結(jié)構(gòu)梁底面之間的垂直距離。　自然層按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。　標(biāo)準(zhǔn)層建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層?！A層在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的且投影面積不大于該樓層建筑面積1/2的樓層?！″e(cuò)層室內(nèi)按樓梯休息平臺(tái)的標(biāo)高而設(shè)置不同標(biāo)高的樓層。　架空層建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層?！〗Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層?！≡O(shè)備層建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層。　避難層按消防規(guī)范要求，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層?！∥菝妫敚釉诜课蓓敳?，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層?！〉叵率移降鼗蚱碌亟ㄖ臉菍樱搶訛榈叵率?。　半地下室坡地建筑的樓層，當(dāng)有超過1/4周長的頂板面滿足地下室的條件，該層為半地下室?！∽呃冉ㄖ飪?nèi)各戶之間設(shè)置的水平交通空間?！∵^道套內(nèi)使用的水平交通空間?！√衾忍舫鼋ㄖ锿鈮Φ乃浇煌臻g?！￠芾仍O(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。　回廊在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊?！〖芸胀ɡ冉ㄖ锱c建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊?！￠T斗在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間?！￠T廊位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺(tái)、且有支撐的開放式建筑空間?！∮昱裨O(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。　陽臺(tái)建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺(tái)，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用?！÷杜_(tái)與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為本層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)?！』ǔ亟ㄖ镏性O(shè)置的用于種植花草的建筑構(gòu)件?！⊥勾盀榉块g采光和美化造型而設(shè)置的凸出建筑外墻面的窗?！o(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。　幕墻由金屬構(gòu)架與板材組成的，不承擔(dān)