【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目部管理制度前 言為了加強工程部管理，按時、按質、按量完成集團公、房地產(chǎn)開發(fā)公司領導制定的計劃，特編制此手冊。望項目公司（項目部）全體員工，齊心協(xié)力圍繞工程部經(jīng)理展開工作。嚴格遵守各項規(guī)章制度。以制度制約人，按章辦事，規(guī)范行為。最終目標是：項目公司（項目部）各成員有章可循，有標準可依，使工地施工順利進行，管理步入正規(guī)。 目 錄（一）項目部管理人員崗位職責（二）工程進度和計劃管理（三）工程質量和安全管理（四）工程資料管理（五）施工圖管理制度（六）工地例會制度（七）施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定（八）分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度（九）工程交接驗收管理制度（十）工程施工控制程序（十一）工程變更控制程序（十二）工程監(jiān)理管理程序（十三）分包工程的管理制度（十四）工程簽證管理制度（十五）項目部工作流程圖（十六）自來水施工流程（十七）供電施工流程（十八）天然氣施工流程（一）、項目部管理人員崗位職責項目部經(jīng)理崗位職責：貫徹執(zhí)行國家有關法律、法規(guī)及公司各項規(guī)章制度，對職責范圍內(nèi)的工作負全面責任并及時向公司領導匯報工作情況。負責項目部的日常管理工作。配合綜合部、銷售部、造價等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。配合相關部門辦理開發(fā)項目的相關手續(xù)（土地、規(guī)劃、建設等）。參與工程的招投標工作。參與合同談判及合同的簽定。協(xié)助辦理《工程施工許可證》。負責項目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。負責各項目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關各部門、單位進行溝通平衡。 負責整個施工過程中各相關單位的協(xié)調(diào)。項目部現(xiàn)場主管崗位職責負責項目施工現(xiàn)場的“三通一平”及工程規(guī)劃放（驗）線工作。項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監(jiān)督檢查和調(diào)整。對項目施工準備、施工進度、質量、施工安全、現(xiàn)場管理、投資控制及工程撥款進行審核、監(jiān)督檢查。 對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進行決策和處理。 負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。 對《施工組織設計/方案》重大技術措施和經(jīng)濟方案的初步審查意見審核。 對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。1 組織竣工驗收及移交。1監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。1負責工程監(jiān)理的管理。（1） 對監(jiān)理單位提交的《項目監(jiān)理規(guī)劃》進行審核。（2） 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進行監(jiān)督檢查和考核。（3） 對監(jiān)理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協(xié)調(diào)其與相關單位之間的關系。（4） 負責監(jiān)理費用控制。1負責與設計單位協(xié)調(diào)（1） 組織工程技術人員進行圖紙預審。（2）委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。（3）協(xié)調(diào)設計單位與相關單位之間的關系。（4） 對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。1按總部的要求，編制年度進度總計劃，報工程部經(jīng)理審批。土建工程師崗位職責熟悉圖紙，參與圖紙會審，做好會審記錄，形成書面圖紙會審紀要。協(xié)助項目部現(xiàn)場主管，完成施工現(xiàn)場規(guī)劃布置、三通一平、規(guī)劃定位放線等工作。加強日常巡查，對施工過程的各主要工序進行檢查，對存在問題及時指出，當發(fā)生嚴重質量事故時，及時與監(jiān)理和設計部門聯(lián)系，并參與對事故的處理意見，對處理過程進行跟蹤檢查落實情況直至事故處理完成。參與施工單位主要工序的技術交底，督促施工單位做好質量管理工作。加強現(xiàn)場監(jiān)督，落實施工進度計劃、安全質量目標，以實際與計劃進行比較。分析滯后原因，督促施工單位采取措施解決，最后落實處理結果。參與工程簽證的現(xiàn)場核實，并簽字確認。參與監(jiān)理單位組織的監(jiān)理例會、進度質量協(xié)調(diào)會等。檢查現(xiàn)場施工材料，監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對進場材料進行取樣、送檢，做到未經(jīng)檢驗的材料不進場，未實驗合格的材料不投入使用。以周為單位，將施工單位的形象進度、質量、安全文明施工情況匯報給工程經(jīng)理、主管。協(xié)調(diào)檢測部門完成樁基、主體、保溫檢測等檢驗項目。施工單位進行分部、分項驗收時，組織質檢站、設計、勘察、監(jiān)理等單位進行驗收工作。1監(jiān)督監(jiān)理、施工單位按程序工作。（包括工作程序、建設程序）1分階段收集各類施工資料，并進行歸納、整理以備歸檔之用，必要時協(xié)助監(jiān)理單位督促施工單位資料報送和報檢。水電工程師崗位職責 1.、 對分管的水電工程質量、安全負全面責任，正確處理進度與質量、安全的關系，管理好項目的均衡施工和工序：充分考慮水電季節(jié)性施工措施，在施工質量、安全、工期三要素上嚴格按設計圖紙、國家規(guī)范、驗收標準、操作規(guī)程和施工組織設計進行施工、管理、驗收?？刂圃隆⒅苡媱?，在確保工程質量、安全符合規(guī)定的前提下，合理安排工序和科學組織協(xié)調(diào)，使之與項目進度總計劃相結合。負責水電施工過程中重要部位及隱蔽工程的檢查驗收：確保水電路的走向安全、實用，有保護措施，設計要合理；確保所有電線必須穿管，施工要規(guī)范；確保水電材料的產(chǎn)品，材料要合格；確保各水電施工工藝到位，符合施工規(guī)范，驗收要嚴謹。水電安裝施工中對關鍵部位暴露出的矛盾，盡量避免因設計考慮不周，造成電器配管與水暖、消防、通風、煤氣等管道相碰的問題，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，指導施工。嚴格按照規(guī)范和設計圖施工，認真執(zhí)行工序交接檢制度，上道工序不合格不得轉入下道工序施工，做好各種施工試驗和隱蔽驗收工作。檢查水電施工工藝流程的執(zhí)行情況：給排水管路安裝工藝。強弱電系統(tǒng)施工的技術，電氣開關、插座的安裝定位，吊平頂內(nèi)的線路排放，燈具的安裝等，均要求滿足電工藝流程。負責收集水電施工過程的各種原始記錄并及時交資料員存檔：將水電材料進行分類保管，做好書面原始記錄，規(guī)范、真實、準確和適時反映工程質量狀況。所有具有保存價值的文字材料、技術資料交資料員存檔。監(jiān)督合同的執(zhí)行情況：監(jiān)督施工過程中，是否滿足設計方案要求；施工項目是否與設計方案一致；工藝做法及主要材料品牌、規(guī)格是否采用等合同條款的執(zhí)行情況。嚴格控制質量、進度，確保水電安裝工程的價款及工程量符合合同要求。發(fā)現(xiàn)施工中的質量、進度、安全問題及時向工程部負責人或公司反映，不得拖延、隱瞞或擅自處理：對施工用電線路應經(jīng)常進行檢查；配電箱、開關箱、電氣機械設備、生活照明線路架設和燈具等裝置應按要求設置，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。負責施工是否符合質量規(guī)范、是否滿足進度要求、是否存在安全隱患，嚴格遵照合同條款監(jiān)督執(zhí)行，當影響計劃工期時，應及時向項目經(jīng)理作出書面報告，并進行監(jiān)控，真實反映施工中存在的問題，不瞞報、漏報、虛報。隱蔽工程及設計變更的簽證，要本著施工規(guī)范、合同要求、相關文件及雙方的權益，公平、公正、公開的簽字：在原有的合同基礎上，就變更的工程項目進行詳細地說明，根據(jù)工程簽證類別，對工程簽證范圍、內(nèi)容、工作程序、審批權限、時間要求等方面嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證管理制度。負責協(xié)調(diào)各專業(yè)的銜接及外協(xié)單位、配套部門的施工穿插。并協(xié)助景觀、配套工程師負責景觀、配套工程的質量、進度及資金控制管理工作：負責水電安裝工程與土建工程、裝飾工程等施工相互協(xié)調(diào)、密切配合。尤其加強水電暖通安裝與土建施工的配合，按要求埋設水電線管，不得隨意鑿墻打洞。協(xié)助景觀、配套工程施工符合質量規(guī)范、滿足進度要求，達到對資金的有效控制。負責對施工單位臨時用水用電設備的檢查、監(jiān)督及收費：負責在自來水部分、電燈部分、動力部分的臨時水電使用范圍內(nèi)，對管線布置施工用水；施工生產(chǎn)用水、現(xiàn)場用水、消防用水等臨時用水量計算及實施施工現(xiàn)場臨時用電計劃，根據(jù)施工機械表，計算用電量。合理扣除施工單位用水用電費用。 管理收集水、電隱蔽工程資料的簽字，及時交資料員存檔：收集水電工程中涉及水路走向、預留進出水口、開槽埋線、強弱電等隱蔽工程資料，進行分類管理，交資料員存檔。11. 項目臨水、臨電及正式用電、用水的管理，項目開工前的臨電、臨水布置，為各進場施工單位提供水電接口，進行正式用電、用水施工，對各施工單位的用水用電情況抽查，避免出現(xiàn)，偷電偷水的現(xiàn)象，制定現(xiàn)場臨水、臨電的管理規(guī)定。1編制分工工程進度計劃，并督促施工單位進度。1做好報建、報裝、驗收等工程。景觀工程師崗位職責負責協(xié)調(diào)處理有關園林工程方面的工程管理事宜，參與規(guī)劃設計及擴初方案中有關總體規(guī)劃、綠化工程方面的方案論證工作。，并根據(jù)施工過程中的具體情況，及時進行各方面的專業(yè)協(xié)調(diào)工作并及時予以反饋； 　　，協(xié)調(diào)設計和施工方面的關系，有效控制其對項目進度的影響； 　 對相關專業(yè)的施工質量、施工進度進行監(jiān)控，跟進項目的節(jié)點進度； 　 ； 　 ，協(xié)助審核工程款； 　 ； 　 、數(shù)量及質量，并負責對其的清點、驗收及保管工作； ，有關施工、設計等單位的合同執(zhí)行情況，并及時反饋； 　 ，并交資料員統(tǒng)一管理。 　 、工程部主管交辦其他工作。　維修工程師崗位職責　 在工程施工過程中，配合分管工程師對現(xiàn)場進行檢查，針對容易引起業(yè)主投訴的問題，配合分管工程師加強管理。在竣工驗收時，特別是分戶驗收時，全程跟蹤檢查，對存在的問題做好檢查，配合分管工程師跟蹤管理，做好記錄。交房時，做好移交手續(xù)。密切關注業(yè)主在裝潢時，配合物業(yè)做好再次檢查，做好記錄，避免不必要的糾紛。負責維修問題的原因分析、查找、組織確定維修方案，對維修過程中的質量、工程量、工期及成品保護進行監(jiān)管、控制、驗收和移交工作（文字形式）。負責直接協(xié)調(diào)涉及維護的相關業(yè)主配合維修，或為進一步的協(xié)調(diào)工作提供技術支持。負責組織辦理各種維修手續(xù)，審核完成維修工程費的工程結算資料，并交資料員。負責協(xié)調(diào)聯(lián)系處理重大的工程維修或復雜維修事宜。完成上級領導交辦的其他工作。資料員崗位職責 負責工程項目的所有圖紙的接收、清點、登記、發(fā)放、歸檔、管理工作。 收集整理施工過程中所有技術變更、洽商記錄、會議紀要等資料并歸檔。負責備案資料的填寫、會簽、整理、報送、歸檔：負責工程備案管理，實現(xiàn)對竣工驗收相關指標(包括質量資料審查記錄、單位工程綜合驗收記錄)作備案處理。 監(jiān)督檢查施工單位施工資料的編制、管理，做到完整、及時，與工程進度同步：對施工單位形成的管理資料、技術資料、物資資料及驗收資料，按施工順序進行全程督查，保證施工資料的真實性、完整性、有效性。 按時向綜合部檔案室移交：在工程竣工后，負責將文件資料、工程資料立卷移交綜合部。 配合綜合部向市城建檔案館的檔案移交工作：提請城建檔案館對列入城建檔案館接收范圍的工程檔案進行預驗收，取得《建設工程竣工檔案預驗收意見》，在竣工驗收后將工程檔案移交城建檔案館。 負責與項目有關的各類合同的檔案管理：負責對簽訂完成的合同進行收編歸檔，并開列編制目錄。作好借閱登記，不得擅自抽取、復制、涂改，不得遺失，不得在案卷上隨意劃線、抽拆。 負責向銷售策劃提供工程主要形象進度信息：向各專業(yè)工程師了解工程進度、隨時關注工程進展情況，為銷售策劃提供確實、可靠的工程信息。 負責工程項目的后勤保障工作：負責做好文件收發(fā)、歸檔工作。負責部門成員考勤管理工作。負責對竣工工程檔案整理、歸檔、保管、便于有關部門查閱調(diào)用。（二）工程進度和計劃管理依據(jù)施工圖設計和有關規(guī)范要求，及時審查批準施工單位提交的施工組織設計（或施工方案）和工程進度計劃方案。由施工單位每月起草工程的月進度計劃報甲方一份和監(jiān)理一份，同時審查施工單位的月進度計劃是否與目標責任書中的進度相符，如不一致時退回重新調(diào)整。檢查監(jiān)督施工單位是否按確認的進度計劃組織施工，若工程實際進度與經(jīng)確認的進度計劃不符，要責令施工單位提出改進措施，趕回施工工期。如連續(xù)兩個月實際進度比計劃進度滯后時，扣除當月進度款的5%—10%。認真核定施工單位每月所報工程進度款是否與工程形象同步，同時審核施工單位所報的現(xiàn)場簽證及變更。如遇設計變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期的情況，要及時通知施工單位，以免造成重大損失和延誤工期。（三）工程質量和安全管理審核監(jiān)理單位的質量檢查體系和施工單位的質量保證體系是否健全，設備和人員能否滿足施工要求。對監(jiān)理單位和施工單位質量體系不健全的，要責令其定期整改，直到滿足施工要求為止。在不影響施工正常進行的情況下，隨時檢查檢驗施工單位是否認真按照標準、規(guī)范和設計圖紙要求以及監(jiān)理工程師發(fā)出的指令進行施工。對于工程質量達不到約定標準的部分，要責成施工單位拆除和重新施工，直到符合約定標準。監(jiān)督檢查施工質量的內(nèi)容主要有：（1）施工單位質量檢測人員及設備是否到位，質量自檢系統(tǒng)是否完備。（2）監(jiān)理單位旁站監(jiān)理是否到位。（3）各道工序的施工質量是否符合標準、規(guī)范和設計要求。（4）施工過程中現(xiàn)場取樣（建設單位必須在場）。（5）及時處理質量缺陷，避免出現(xiàn)重大質量事故。（6）進行分部工程和隱蔽工程的中間質量檢驗。（7）及時督促消防、人防、節(jié)能等專項驗收。（8）組織竣工驗收。監(jiān)督施工單位遵守工程建設安全生產(chǎn)有關規(guī)定，嚴格按安全標準組織施工。檢查施工單位施工過程中的各項安全防護措施，消除安全事故隱患。隨時檢查施工單位是否按照合肥市文明工地施工。嚴格執(zhí)行標準、規(guī)范，認真負責，公平、公正開展質量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理工作。在處理工程質量問題和安全事故中，對被監(jiān)督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。（四）工程資料管理在工程管理和施工過程中，對監(jiān)理單位和施工單位提交的報告要按約定時