【正文】 合肥市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理規(guī)程（試行）第一章 總則第一條 為使我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）使用管理規(guī)范化、程序化、科學(xué)化，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》、《合肥市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定》，結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)維修資金的使用管理和監(jiān)督。第三條 市房地產(chǎn)管理局是本市維修資金的主管部門。市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心具體實(shí)施本市市區(qū)維修資金的管理工作。第二章 使用范圍和保修期第四條 維修資金是專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因自然損壞或不可抗力原因毀損而進(jìn)行的大中修和更新、改造的資金。物業(yè)共用部位是指一幢房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、內(nèi)天井、地面架空層、走廊通道、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房以及功能上為整幢建筑服務(wù)的其他部位等。共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、照明、單元防盜門、鍋爐、電梯、天線、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、安全監(jiān)控設(shè)施、中央空調(diào)、通道、小區(qū)大門、電動(dòng)門及道閘、圍墻及護(hù)欄、小區(qū)內(nèi)的道路、路燈、綠地、園林小品、溝渠、池塘、化糞池、垃圾箱（房）、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。不包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供氣、供熱、供電、通信、廣播電視等專業(yè)部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備。第五條 下列費(fèi)用從維修資金中列支：（一）前期勘察、鑒定等有關(guān)費(fèi)用。（二）維修工程費(fèi)用。（三）工程招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi)用。（四）工程預(yù)決算審核費(fèi)用。（五）維修和更新、改造工程的其他費(fèi)用。因項(xiàng)目施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位、設(shè)施設(shè)備損壞的應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償，費(fèi)用計(jì)入大中修、更新改造成本。第六條 下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，包括日常綠化養(yǎng)護(hù)、水箱清洗等，已實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出；未實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域由相關(guān)業(yè)主自行承擔(dān)。（二）物業(yè)在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)。（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。（五）用于經(jīng)營或出租的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用從其經(jīng)營收入和租金中支出，不得用維修資金支付。（六）屋頂?shù)裙灿貌课粸椴糠謽I(yè)主依據(jù)合同約定單獨(dú)使用的，其維修和更新、改造費(fèi)用由受益業(yè)主自行承擔(dān)，不得從維修資金中列支。第七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期限應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，其最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、屋面和外墻面的防滲漏，為5年。（三）供熱、供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限按開發(fā)建設(shè)單位與用戶的約定。第三章 費(fèi)用分?jǐn)偟诎藯l 物業(yè)大中修和更新、改造的費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬儆趦蓚€(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。（二）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄈ儆趦纱被騼纱币陨戏课輼I(yè)主使用的共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造費(fèi)用，由各幢房屋內(nèi)的全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。（四）屬于單幢房屋業(yè)主使用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造費(fèi)用，由該幢物業(yè)全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄎ澹┮淮狈课輧?nèi)，專屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上單元業(yè)主使用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造費(fèi)用，由各單元全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。（六）一幢房屋?nèi)，專屬于一個(gè)單元業(yè)主使用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新、改造費(fèi)用，由該單元門內(nèi)全體業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新、改造時(shí)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)按照物業(yè)建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。第十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新、改造時(shí)，未繳維修資金的業(yè)主按其物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)倢?shí)際費(fèi)用。第四章 使用條件第十一條 維修資金使用應(yīng)具備的以下條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后。（二）維修資金足額交存，物業(yè)大中修和更新、改造項(xiàng)目符合維修資金使用范圍的；或者物業(yè)大中修和更新、改造項(xiàng)目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致且將維修資金應(yīng)分?jǐn)傤~存入市維修資金專戶。（三）維修資金使用方案（維修項(xiàng)目是共用屋面或共用墻體滲漏的除外）須經(jīng)使用范圍專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第十二條 達(dá)到續(xù)交條件沒有續(xù)交維修資金的物業(yè)不得使用維修資金。 第五章 資金使用第十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修和更新、改造的查勘鑒定應(yīng)遵守《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》、《合肥市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定》和國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范等。國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定的，業(yè)主大會(huì)及相關(guān)業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持“安全、合理、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的原則依法做出決定，確保居住安全。第十四條 實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)已成立的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造由業(yè)主委員會(huì)或被委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)未成立的，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照本規(guī)程第十六條規(guī)定的程序組織實(shí)施。未實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)未成立的物業(yè)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造由物業(yè)所在區(qū)域街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本規(guī)程第十六條規(guī)定的程序組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施。第十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造項(xiàng)目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的，維修資金使用前，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)維修相關(guān)區(qū)域公示不得少于7天，公示期間，維修資金使用范圍專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一以上的業(yè)主未提出異議的，維修資金使用方案通過公示。除前款規(guī)定以外，維修資金使用方案須在物業(yè)維修相關(guān)區(qū)域內(nèi)公示5日后，經(jīng)維修資金使用范圍專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第十六條 維修資金的使用按以下程序辦理：（一） 方案制定 實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)已成立的，業(yè)主委員會(huì)或由其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)于每年第四季度對(duì)管理區(qū)域物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施查勘，明確維修范圍。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位以及共用屋面、共用墻體滲漏的大中修和更新、改造項(xiàng)目的查勘應(yīng)由房屋安全鑒定部門出具查勘鑒定結(jié)論。電梯等特種設(shè)備的大中修和更新、改造項(xiàng)目的查勘應(yīng)由特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)檢測結(jié)果、鑒定結(jié)論。符合維修資金使用范圍和標(biāo)準(zhǔn)的大中修和更新、改造項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)或由其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制維修資金使用項(xiàng)目預(yù)算（包括前期勘察鑒定等有關(guān)費(fèi)用、維修工程費(fèi)用、預(yù)決算審核費(fèi)用、工程招標(biāo)監(jiān)理費(fèi)用以及其他費(fèi)用等），制定《維修資金使用方案》（見附件1）及《維修資金使用方案業(yè)主表決確認(rèn)明細(xì)表》（見附件2），使用方案內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、項(xiàng)目組織實(shí)施或被委托單位、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗(yàn)收、資金決算方式、實(shí)施時(shí)間、相關(guān)約定等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（單元門及住宅區(qū)入口處）公示后，方可由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)無維修資金使用項(xiàng)目預(yù)算編制條件的，可委托經(jīng)市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心確認(rèn)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)編制。（二）業(yè)主表決實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主大會(huì)已成立的，對(duì)全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大中修和更新、改造的，業(yè)主大會(huì)對(duì)《維修資金使用方案》審查決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并在《維修資金使用方案業(yè)主表決確認(rèn)明細(xì)表》簽字確認(rèn)；對(duì)部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)