【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。杭州錢江新城寫字樓市場專題研究 業(yè)務中心知識管理部 本報告是嚴格保密的。 Part. 1 杭州寫字樓市場概述 Part. 2 錢江新城規(guī)劃 Part. 3 錢江新城寫字樓現(xiàn)狀 Part. 4 總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 杭州市寫字樓市場目前主要形成了八大板塊 ?目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括： ?黃龍板塊 ?武林板塊 ?慶春 /鳳起板塊 ?城站板塊 ?文教板塊 ?隨著城市的擴張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括： ?錢江新城板塊 ?濱江板塊（高新 amp。行政） ?蕭山行政板塊 文教板塊 黃龍板塊 武林板塊 慶春 /鳳起板塊 城站板塊 錢江新城 濱江區(qū)板塊 蕭山行政板塊 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)配套、檔次結(jié)合目前的售價 /租金可將板塊劃分為四個層級，錢江新城可劃歸第一級的底層 黃龍板塊 武林板塊 慶春板塊 城站板塊 文教板塊 濱江板塊 蕭山行政板塊 平均租金區(qū)間 (元 /天 /m2） 目前售價區(qū)間 (元 /m2） 錢江新城 20,00035,000 20,00030,000 17,00025,000 10,00020,000 ?頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進口； ?多有大堂和室外廣場； ?注重科技和生態(tài)辦公； ?入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚 物業(yè)檔次 ?設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝； ?大堂昭示性一般，無室外廣場 ?落成較早，規(guī)劃功能落后； ?入住企業(yè)規(guī)模較小 ?受區(qū)域價值局限，客戶認知度較低 2022030000 等級劃分 本報告是嚴格保密的。 錢江新城將成就杭州寫字樓的霸主地位 所屬板塊 口碑指數(shù) 區(qū)域指數(shù) 產(chǎn)品指數(shù) 發(fā)展指數(shù) 錢江新城板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃龍板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 武林板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 慶春 /鳳起板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 城站板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 文教板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 濱江板塊（高新amp。行政） ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 蕭山行政板塊 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 黃龍短板：定位不清晰 本報告是嚴格保密的。 3 5 . 7314 . 73 5 . 5350 . 55 4 . 1522 . 15 4 . 43 6 . 21 8 . 25 6 . 32 4 . 13 2 . 25 7 . 3282 9 . 31474899050100150萬方2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年杭州寫字樓歷年供應和銷售供應量銷售量存量至今年上半年寫字樓的存量達歷史新高 ,而去化量無明顯上升趨勢，未來寫字樓市場供大于求。 2022年起寫字樓供應超過銷售，且逐漸增大，而銷售卻無明顯增加， 07年之后供過于求達到頂峰 市場供求 本報告是嚴格保密的。 Part. 1 杭州寫字樓市場概述 Part. 2 錢江新城規(guī)劃 Part. 3 錢江新城寫字樓現(xiàn)狀 Part. 4 總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 錢江新城建設(shè)背景： 打造杭州中央商務區(qū) ,構(gòu)筑大都市新中心 ,增強中心城市綜合競爭力 ,鞏固和提升我市在長江三角洲南翼中心城市的地位。 政府主導型開發(fā)模式 ?2022年，杭州市委、市政府提出了杭州城市 “ 城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 、 “ 東動、西靜、南新、北秀、中興 ” 的戰(zhàn)略步驟，即將長期以來形成的以西湖為核心的團狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的分散組團形態(tài)。 ?錢江新城的建設(shè)將使杭州城市格局 由 “ 三面云山一面城 ” 演變?yōu)?“ 一江春水穿城過 ” ，引領(lǐng)杭州從“ 西湖時代 ” 走向 “ 錢塘江時代 ” 。 本報告是嚴格保密的。 一期 錢江新城總體規(guī)劃 —— 用地面積 21平方公里，分二期滾動開發(fā)。 ?一期用地范圍： 東臨錢塘江 ,南靠復興地區(qū) ,西依秋濤路 ,北至錢塘江二橋、艮山西路。 ?二期用地范圍： 東至和睦港、北至規(guī)劃中的錢江路、西至錢江二橋、南至錢塘江，總面積 。 ?緊依錢塘江北岸，距西湖風景區(qū) 、杭州蕭山國際機場 18公里。 本報告是嚴格保密的。 錢江新城核心區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“雙軸、雙核、兩帶、七片”，功能定位為杭州城市的中央商務區(qū)和政治、經(jīng)濟、文化新中心。 ?雙軸雙核：以 中央公園、市民中心、杭州大劇院和國際會議中心 等文化建筑構(gòu)成核心區(qū)的主軸線，沿富春江路構(gòu)成核心區(qū)以 商務、濱河休閑活動功能為主 的發(fā)展次軸線； ?七片： 行政 辦公區(qū)、 金融辦公區(qū)、 商務 辦公區(qū)、 商貿(mào)會展 區(qū)、 文化休閑 區(qū)、商業(yè)娛樂 綜合區(qū)和濱江 休閑旅游 憩區(qū)七個片區(qū)； ?兩帶：同時兩條模型綠帶穿插與各片區(qū)。 富春江路 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域交通組織：完善的三級交通線路結(jié)構(gòu) ?對外：可通過慶春路、甌江路、解放路、錢江三橋、錢江路等主要交通干道的出入口； ?內(nèi)部：路網(wǎng)內(nèi)部網(wǎng)線、各區(qū)塊可以形成內(nèi)部循環(huán)，形成便捷的區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)。 ?樓宇之間：有天橋及地道連接，在樓宇之間形成商業(yè)走廊和交通線，同時可以與地鐵站點、公交站點相聯(lián)系。 區(qū)域道路框架 ： 兩橫九縱 ，富春江路、錢江路、新安江路、靈江路、曹娥江路、椒江路、望江路、慶春路、浦江路、奉化江路和衢江路 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域交通組織：便捷的地鐵交通 ?1號線連接老城中心區(qū)與蕭山、臨平及九堡、下沙等區(qū)域，且經(jīng)過錢江新城核心區(qū)與 4號線相連； ?2號線連接老城區(qū)中心區(qū)與城西三墩板塊、蕭山，經(jīng)過錢江新城核心區(qū)邊緣。 ?因此，對錢江新城區(qū)域的商業(yè)發(fā)展而言，地鐵的開盤能盤活整個杭州市區(qū)與錢江新城的聯(lián)系，尤其是沿線居民，對區(qū)域商業(yè)發(fā)展的利好不言而喻。 方便未來入駐企業(yè)及其工作人員的出入，增強入駐的可能性； 擴大錢江新城的輻射范圍，尤其是增強與城西、城北主要居住區(qū)的交通聯(lián)系，為該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展提供消費源，增強區(qū)域商業(yè)氛圍和人氣。 本報告是嚴格保密的。 錢江新城核心區(qū)將形成杭州新的中央商務區(qū)，取代黃龍頂級商務圈的地位 開發(fā) 重點 2022年 ?突出行政中心優(yōu)勢 ?啟動總部經(jīng)濟建設(shè) ?培育現(xiàn)代商務功能 ?產(chǎn)業(yè)龍頭導向 ?重大項目優(yōu)先 ?形成高級商務中心 ?立足杭州凝練特色 ?服務浙江強化功能 ?輻射長三角提高國際競爭力 2020年 功能形成期 2022年 功能完善期 功能強化期 功能精練期 主要 任務 20222022： 進行基礎(chǔ)設(shè)施、標志性建筑物及配套建筑的建設(shè)，并初步投入使用，形成一定的功能。 20222022年：在進行金融、商務功能建設(shè)的同時，重點進行高檔住宅的開發(fā)、金融中心的建設(shè)、商業(yè)配套及景觀設(shè)施的建設(shè)，完善錢江新城的輔助功能 。 20222020年： 隨著市場經(jīng)濟越來越發(fā)揮重大的作用，部分職能會分散出去，同時將進一步強化錢江新城的商務、金融和現(xiàn)代化服務的功能，加強產(chǎn)業(yè)的集聚，以滿足杭州及周邊地區(qū)對錢江新城日益增長的商務、金融和現(xiàn)代化服務的需求。 2020年 —— ： 要在更大的范圍內(nèi)參與國內(nèi)、國際競爭，要進一步突出特色，充分利用浙江省的經(jīng)濟勢力，促進錢江新城在更大范圍內(nèi)集聚和擴散帶動作用。 本報告是嚴格保密的。 Part. 1 杭州寫字樓市場概述 Part. 2 錢江新城規(guī)劃 Part. 3 錢江新城寫字樓現(xiàn)狀 Part. 4 總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 中豪鳳起廣場 天翔鳳起時代大廈 天星龍大廈 元華旺座 三新大廈 新業(yè)大廈 采荷嘉業(yè)大廈 開泰大廈 森禾商務廣場 商住兩用區(qū) 天元大廈 錢塘 .藍鯨國際 UDC時代大廈 漢嘉國際 迪凱金座 宏程國際大廈 迪凱銀座 迪凱國際中心 萬象城 錢江新城集中的三大寫字樓區(qū)塊：錢江新城 CBD高端寫字樓區(qū)，商住兩用區(qū)，配套成熟區(qū)域普通寫字樓區(qū)。 華成國際發(fā)展大廈 圣奧中央商務 大廈 錢江國際時代廣場 浙江財富金融中心 浙江光彩國際中心 中天大廈 尊寶大廈 錢江商務廣場 榮安大廈 東杭大廈 中華航空大廈 亞包大廈 瑞晶國際商務中心 濱江新苑寫字樓 長城大廈 CBD高端寫字樓區(qū) 萬銀國際大廈 成熟區(qū)普通寫字樓 本報告是嚴格保密的。 錢江新城核心區(qū)寫字樓總體規(guī)劃 ?市政文化類建筑 48萬平方米 (含保留 10萬平方米 )； ?酒店商業(yè)娛樂類建筑 120萬平方米 (含保留 7萬平方米 )； ?公寓式辦公酒店混合類建筑約 90萬平方米。 ?辦公建筑面積約 457萬 平方米 (含保留 38萬平方米 )；辦公建筑比例在 54%左右。 ?規(guī)定企業(yè)總部自用辦公約 45萬平方米， ?專用金融辦公約 70萬平方米， ?面向市場寫字樓 304萬平方米 。 政府因素：實行鼓勵金融機構(gòu)和大企業(yè)總部入駐的優(yōu)惠政策。在 2022年底前，入駐錢江新城核心區(qū)的金融和保險機構(gòu)總部或省級以上（含省級）地區(qū)總部、外資金融和保險機構(gòu)分支或辦事機構(gòu)、大企業(yè)或大企業(yè)總部， 在核心區(qū)建設(shè)辦公大樓的，對其自用辦公房按土地開發(fā)補償費 30%的額度予以補助 。 規(guī)劃遠景 本報告是嚴格保密的。 三橋 富 春 路 甌 江 路 錢 江 路 大劇院 城市陽臺 市民活動中心 浙江金融財富中心 國際發(fā)展大廈 圣奧中央大廈 國際時代 廣場 尊寶大廈 光彩國際中心 金基置業(yè) 榮安大廈 東杭大廈 宏程國際大廈 萬銀國際大廈 中天大廈 瑞晶國際 中華航空大廈 華聯(lián) UDC時代大廈 萬象城 迪凱國際中心 漢嘉大廈 來福士廣場 迪凱金座 迪凱銀座 。 錢江新城核心區(qū)塊 ——擬建 86幢高檔商務寫字樓、高星級賓館。首批引進 19家企業(yè)集團，將建設(shè) 26幢高檔商務寫字樓、賓館及 6個精品住宅區(qū)，總開發(fā)量達 230萬平方米。 本報告是嚴格保密的。 錢江新城 CBD核心寫字樓等級劃分 （規(guī)劃設(shè)計已定項目） 第三梯隊 第二梯隊 第一梯隊 ?萬銀國際大廈 ?華聯(lián) UDC時代大廈 ?圣奧中央商務大廈 ?浙江財富金融中心（ 258m ） ?宏程國際大廈 ?迪凱國際中心 ?尊寶大廈 ?華成國際發(fā)展中心 ?錢江國際時代廣場 ?中華航空大廈 ?藍鯨國際 ?東杭大廈 ?中天大廈 ?瑞晶國際商務中心 ?漢嘉國際 產(chǎn)品有一定亮點： ?15米挑高大堂 ?呼吸式玻璃幕墻（華聯(lián)） ?總裁專屬車庫、直達電梯獨立辦公室 ?直升機停機坪 ?高層寫字樓 ?電梯速度 6m/s （圣奧） 同質(zhì)化嚴重 本報告是嚴格保密的。 Part. 1 杭州寫字樓市場概述 Part. 2 錢江新城規(guī)劃 Part. 3 錢江新城寫字樓現(xiàn)狀 Part. 4 總結(jié) 核心區(qū)在售項目情況 周邊區(qū)入伙項目情況 核心區(qū)未售項目情況 周邊區(qū)在售項目情況 本報告是嚴格保密的。 尊寶大廈 ——杭州第一座超高層雙子塔 在售項目 背景 介紹 地塊編號 A02 2 開發(fā)單