【正文】 武漢市寫字樓市場調(diào)查報告報告架構 p武漢市寫字樓市場行情調(diào)研p部分寫字樓項目調(diào)研武漢市寫字樓市場行情調(diào)研一、 武漢市寫字樓現(xiàn)狀分析 武漢市的基本概況 武漢市位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是中國經(jīng)濟地理的 “ 心臟 ” ，以厚重的經(jīng)濟基礎，積極展翅高飛，躋身一線城市的行列。華中中心、東方芝加哥武漢市位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是中國經(jīng)濟地理的 “ 心臟 ” ，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。地域與人口全市面積 ，其中外環(huán)以內(nèi)城區(qū)面積 ；截止 2023年，全市常住人口 1012萬人，其中市區(qū)人口 620余萬。經(jīng)濟2023年武漢 GDP達 ，接近全省 4成，內(nèi)地副省級城市列第五，人均 GDP逾 12755美元。交通武漢市位于中國中心位置，距北京、上海、廣州、成都等大城市僅 1000公里左右，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。 武漢市商務功能方面的規(guī)劃 武漢作為城市圈的龍頭與核心，秉承 “ 兩型兩化 ” 的發(fā)展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的現(xiàn)代化都會?！?三大基地 ” ：216。先進制造業(yè)基地；高技術產(chǎn)業(yè)的研究及產(chǎn)業(yè)化基地；以金融、物流、現(xiàn)代商貿(mào)、信息、科教、旅游為主的現(xiàn)代服務業(yè)基地。五個一體化：216?；A設施建設一體化；216。產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局一體化；216。區(qū)域市場一體化；216。城鄉(xiāng)建設一體化；216。資源保障、環(huán)境保護與生態(tài)建設一體化。216。在國家中部崛起和 “ 兩型社會 ” 戰(zhàn)略下，武漢市不斷創(chuàng)新，以完善開放型經(jīng)濟體系為突破點，著力推進投資促進體制和機制創(chuàng)新，鼓勵和引導外商投資高新技術產(chǎn)業(yè)和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，突出發(fā)展金融、物流、資訊、服務外包等現(xiàn)代服務業(yè) 。 武漢乘勢而上，傾力打造武漢現(xiàn)代服務業(yè)中心區(qū)，面向世界，為現(xiàn)代化服務業(yè)發(fā)展樹立標桿。2023集中放量緩慢發(fā)展市場回暖19931996泰合廣場起步19972023建設銀行大廈20232023新世界國貿(mào)2023~至今民生銀行大廈市場回暖加速發(fā)展20232023新世界中心 武漢寫字樓市場的現(xiàn)狀及發(fā)展 武漢市寫字樓的供應量 武漢市甲、乙級寫字樓近年來新增供應均為平穩(wěn)，從 2023年開始甲級寫字樓的供應量逐步回升。216。 武漢甲級寫字樓供應從 1999年開始出現(xiàn)，早期發(fā)展較為緩慢，自 2023年開始，武漢甲級寫字樓進入快速發(fā)展階段，每年的寫字樓持續(xù)新增供應量為 50~60萬平方米，多為大型高層綜合物業(yè)。216。 武漢目前已有寫字樓 100多座，但甲級寫字樓的數(shù)量較少，僅占總量的 9%。因此甲級寫字樓出現(xiàn)供不應求的情況，很多企業(yè)面臨擴租而在現(xiàn)有樓層找不到位置的狀況。 武漢市寫字樓空置率 9216。近年來武漢市寫字樓市場需求不斷增強，空置率一路走低，但在 2023年隨著供應量的增大，武漢的甲級寫字樓的空置率持續(xù)下降，但是乙級寫字樓的空置率上升。 武漢市寫字樓的租金 出租型寫字樓租金穩(wěn)步上漲，其中甲級寫字樓租金漲幅較大，未來存在進一步上漲的空間。216。 從上表可以看到，從 2023年開始，武漢的寫字樓的租金上漲明顯。 2023年四季度，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓租金達到每平方米每月 ，較三季度上漲 %。216。 與此同時， 2023年武漢預計有 50萬平方米的辦公物業(yè)上市，高供應量必然會導致寫字樓租金的高速增長勢頭減緩。但中部城市的強勢崛起仍將支持武漢持續(xù)成為國內(nèi)增長最強的二線城市辦公樓市場。 武漢市寫字樓的成交價 2023年 2季度，萬達中央文化區(qū)、 IFC，中國中華城、浙商國際大廈等項目入市有利帶動了寫字樓售價的飆升，總體來說，出售型寫字樓的售價持續(xù)增長，未來售價仍會穩(wěn)步提升。216。 2023年以前，武漢市的寫字樓的成交價保持很平穩(wěn)，但從 2023年第一季度起連續(xù) 8個季度均價持續(xù)上漲，早在2023年第 1季度時，武漢寫字樓均價為 /平，到了 2023年一季度武漢寫字樓均價已經(jīng)上漲到 /平，增加了 /平，上漲幅度達 %，平均每季度上漲幅度為 %。216。武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會服務業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)及金融保險業(yè)等為主；216。武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的 22%，而內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達到 40%與 38%。 出租型優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶特征 武漢市寫字樓現(xiàn)狀小結：216。 從城市開發(fā)的角來看： 中部中心城市的地位，大交通的建設與城市交通的改善并配合城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，為武漢商務發(fā)展帶來契機；216。 從寫字樓的供應量的角度來看： 近十年來，武漢整體寫字樓市場發(fā)展突飛猛進，但優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓供應量并不多；隨著城市商業(yè)綜合體的建設，預計今后 3~5年供應量將持續(xù)增加；216。 從寫字樓的需求量的解度來看： 寫字樓市場需求發(fā)展強勁，空置率一路走低，尤其是甲級寫字樓存在明顯的供不應求的狀況；216。 從寫字樓的租金及售價的角度來看： 寫字樓租金上漲速度出現(xiàn)加快趨勢，銷售價格也開始走出價格洼地，目前甲級寫字樓基本只租不售，租賃行情不斷看漲；216。 從客戶的構成的角度來看： 現(xiàn)代服務業(yè)對寫字樓的需求最為旺盛，第三產(chǎn)業(yè)將成為未來寫字樓重點需求對象。二、 武漢市寫字樓市場格局 武漢市商務區(qū)分布 經(jīng)過多年發(fā)展，武漢寫字樓市場基本形成 4個優(yōu)質(zhì)商務圈 +3個發(fā)展中商務圈 +1個新興商務圈的市場格局。建設大道商務圈 解放大道商務圈 中山大道商務圈 光谷商務圈新世界國貿(mào)建銀大廈招銀大廈瑞通廣場福星商會大廈良友大廈信合大廈元辰國際民生銀行大廈浦發(fā)銀行大廈菱角湖萬達禧邦可廣場浙商國際大廈（在建）中華城寫字樓（在建） ……武漢廣場世貿(mào)廣場新世界中心泰合廣場新長江國際財富大廈寶豐時代同馨商務大廈興隆大廈……德潤大廈中百商廈桃源大廈長江大廈正信大廈廣源大廈遠洋大廈俊華大廈佳麗廣場長盛大廈華僑大廈……華樂商務中心聯(lián)合國際慧谷時空國際企業(yè)中心融眾國際東方怡景大廈國光大廈光谷國際廣場聯(lián)峰時代光谷 SBI創(chuàng)業(yè)街湖北信息大廈創(chuàng)富商務會館……中南商務圈 鐘家村商務圈 CBD商務圈 武昌濱江商務區(qū)中商廣場中南大廈世紀廣場中鐵大廈中建工行廣場新時代商務中心中南國際城新時代廣場兆富國際大廈萬達中心寫字樓（在建）保利文化廣場（在建） ……漢元中心閩東國際城宏陽大廈長江廣場天時大廈興城大廈湖北商務大廈武漢科技大廈天驕國際大廈葛洲壩國際廣場（在建）泛海城市廣場（在建）積玉橋萬達廣場寫字樓綠地國際金融城寫字樓（在建）發(fā)展中商務圈新興商務圈優(yōu)質(zhì)商務圈CBD商務圈中南商務圈?光谷商務圈鐘家村商務圈建設大道商 務圈解放大道商 務圈中山大道商務圈武昌濱江商務區(qū)概況216。 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在建設大道沿線，東起青年路，西至黃浦大街。216。 區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為整體市場存量的 45％，物業(yè)整體品質(zhì)和租金均為武漢市最高 水平，其中甲級寫字樓存量占整體甲級樓存量的 51％。216。 中國建設銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的武漢分行設立于此，帶動了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展，形成了城市的商務金融中心。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：216。 區(qū)域發(fā)展成熟，利于企業(yè)形象展示。216。 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)、酒店和金融配套極為豐富。216。 城市的主干道，公共交通系統(tǒng)完善。劣勢：216。 上下班高峰期間，交通較為擁堵。216。 停車位數(shù)量較為緊張，且停車成本較高。租戶特征216。 區(qū)域?qū)懽謽侵饕鈶魹橥赓Y和國內(nèi)企業(yè)，涉及行業(yè)面較廣，主要包括金融保險、制造、社會服務等行業(yè)。21