【正文】 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法(試行)濟(jì)價房字〔2004〕168號各縣(市)1區(qū)物價局、房產(chǎn)管理局、物業(yè)管理企業(yè)： 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價格[2003]l 864號)和省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》(魯價費(fèi)發(fā)[2004]205號)，結(jié)合我市實際情況，制定了《濟(jì)甫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦會(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。 附件：濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法(試行)濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法(試行) 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和山東省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》，結(jié)合我市實際情況，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和鐵序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 第三條 本辦法適用于濟(jì)南市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園(區(qū))、商場、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。 第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。 第五條 市政府價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)對全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 縣(市)、長清區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價格。（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)、其收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，收費(fèi)基準(zhǔn)及浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門制定。成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報市價格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報市價格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報市價格主管部門核定。 （二）實施前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，報市價格主管部門備案。政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。 （四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展胡特約服務(wù)，其收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。 （五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。 第七條 實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實行等級收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價格主管部門按照等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理情況，在指導(dǎo)價格范圍內(nèi)確定，物業(yè)管理企業(yè)可在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價基礎(chǔ)上上下浮動10%。 對達(dá)不到等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按三級最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下確定。 第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。末計入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。 第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)自辦理入住手續(xù)起按月收取。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預(yù)收，預(yù)收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 業(yè)主購買房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。 第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項目及內(nèi)容包括物業(yè)管理基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。 第十一條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分: (一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。(六)辦公費(fèi)用。(七)物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊。 （八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。 (九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。 第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 第十六條 政府價格主管部門對實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)行核查，幾收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第十八條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)。委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)管理企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。 第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定白物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納貴任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。