【正文】 嘉興市本級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》和《浙江省物價局關(guān)于規(guī)范機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，修訂本辦法。 第二條 凡在嘉興市本級行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)服務(wù)主管部門），均應(yīng)遵守本辦法。 第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 第四條 市、區(qū)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)服務(wù)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、住宅小區(qū)汽車停放服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)等。 （一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定為業(yè)主、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用。服務(wù)內(nèi)容包括： 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常使用管理和維護(hù)保養(yǎng)； 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理； 公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理； 公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； 物業(yè)檔案資料管理； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。 （二）住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指對住宅裝修過程中產(chǎn)生的垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。（三）住宅小區(qū)內(nèi)公共場所（含小區(qū)道路停車泊位）汽車停放服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)營服務(wù)者為汽車提供停放服務(wù)而收取的費(fèi)用。 （四）代辦服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受管道煤氣、通信、供水、供電、有線電視等公用事業(yè)單位委托提供代辦服務(wù)所收取的費(fèi)用。 （五）特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主、使用人委托提供特約服務(wù)所收取的費(fèi)用。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價、政府定價和市場調(diào)節(jié)價。 普通住宅小區(qū)（不包括非住宅物業(yè)、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。 汽車停放服務(wù)費(fèi)和住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府定價。 非住宅物業(yè)、別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)，代辦服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)，以及小區(qū)業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。 第八條 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級定價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（見附件1）向本級價格主管部門申報(bào)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門按機(jī)構(gòu)配置和綜合管理、房屋維修管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范和公共秩序管理、公用配套設(shè)施設(shè)備管理、綠化管理、和收費(fèi)執(zhí)行情況等七個考評項(xiàng)目，根據(jù)《嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》考核評定服務(wù)等級，并按照按質(zhì)論價、補(bǔ)償成本和合理贏利的原則確定物業(yè)服務(wù)各等級的收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)超出當(dāng)?shù)刈罡咧笇?dǎo)價相對應(yīng)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)所在地價格主管部門和物業(yè)行政主管部門核定。物業(yè)服務(wù)等級的中準(zhǔn)價格和浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門定期向社會公布（原則上每二年公布一次）。嘉興市本級普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)中準(zhǔn)價格見附件2。 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （一）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用； （四）辦公費(fèi)用； （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； （七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用。 第九條 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)批程序。（一）在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主）、中標(biāo)委托物業(yè)服務(wù)合同（開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)）和業(yè)主臨時管理規(guī)約簽訂之前，由開發(fā)建設(shè)企業(yè)按照嘉興市本級物業(yè)服務(wù)等級考評辦法和收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，擬定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在南湖區(qū)、秀洲區(qū)范圍內(nèi)的向當(dāng)?shù)貎r格主管部門申報(bào)；在嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的向市價格主管部門申報(bào)，經(jīng)價格主管部門審核認(rèn)定，以此作為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)（協(xié)議）的服務(wù)等級和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，中標(biāo)（協(xié)議）的服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為暫定等級和暫定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)企業(yè)在售房時應(yīng)公告明示暫定內(nèi)容，并在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、中標(biāo)委托物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時規(guī)約中載明其物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格為暫定價；（二）待小區(qū)住宅交付使用六個月后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)再向價格主管部門提出正式申請，價格主管部門會同物業(yè)服務(wù)主管部門組織業(yè)主對其考評，并正式核定服務(wù)等級、中準(zhǔn)價格，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在核定的中準(zhǔn)價格及浮動幅度范圍內(nèi)確定。如與前期暫定等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，應(yīng)公告調(diào)整內(nèi)容，并對按暫定價收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作多退少補(bǔ)處理；（三）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)的質(zhì)量，協(xié)商確定相關(guān)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。 第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)向價格主管部門提交工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》、物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)的申請報(bào)告、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體實(shí)施方案（小區(qū)建筑面積和配套設(shè)施概況、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等）、嘉興市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收備案申請表及成本測算等資料。 第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不同面積在業(yè)主裝修時收取住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（見附件3）。不得收取裝修管理費(fèi)、出入證工本費(fèi)、出入證押金和樓道二次整修費(fèi)等未經(jīng)價格權(quán)限部門