【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第29頁 共29頁 濟南市物價局、房產(chǎn)管理局 文件濟價房字[2004]168號濟南市物價局、房產(chǎn)管理局關于印發(fā)《濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》的通知各縣（市）、區(qū)物價局、房產(chǎn)管理局、物業(yè)管理企業(yè)： 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864號)和省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（魯價費發(fā)[2004]205號），結(jié)合我市實際情況，制定了《濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。附件：濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）二OO四年十二月二十八日附件：濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和山東省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，結(jié)合我市實際情況，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條 本辦法適用于濟南市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務的收費行為。第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 市政府價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門負責對全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作?？h（市）、長清區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第六條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價，收費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門制定。成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報市價格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報市價格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報市價格主管部門核定。（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務費。（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定，報市價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規(guī)范和指導。（四）為滿足部分產(chǎn)權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。第七條 實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務實行等級收費，其收費標準，由市價格主管部門按照等級服務標準結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理情況，在指導價格范圍內(nèi)確定，物業(yè)管理企業(yè)可在市價格主管部門規(guī)定的指導價基礎上上下浮動10%。對達不到等級服務標準的物業(yè)住宅小區(qū)，其收費標準按三級最低收費標準以下確定。第八條 物業(yè)服務收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。未計入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營場所和住房及改變設計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業(yè)服務費，可高于住宅物業(yè)服務收費標準，由雙方協(xié)商確定。第九條 物業(yè)服務費自辦理入住手續(xù)起按月收取。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預收，預收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主購買房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費按物業(yè)服務收費標準的70％繳納。第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務基本項目及內(nèi)容包括物業(yè)管理基本要求、房屋管理、共用設施設備維修保養(yǎng)、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容。第十一條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十二條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。第十三條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。第十四條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。第十六條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區(qū)服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標準。第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。 第十八條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運收費由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。 第十九條 業(yè)主應當按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主