盈圣物業(yè)公司財務(wù)管理手冊(已修改)
2025-06-14 09:49 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 15 頁 盈圣物業(yè)公司財務(wù)管理手冊 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 15 頁 會計核算依據(jù) 物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門，在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解，此外，還應(yīng)對與本公司、本物業(yè)相關(guān)下列文件的相關(guān)規(guī)定予以關(guān)注。 一、業(yè)主公約 業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。 公約內(nèi)包括了很多有關(guān)財務(wù)處理、費用計算等數(shù)據(jù)。財務(wù)管理部人員須詳細(xì)了解該項資料及規(guī)定，并作為會計 核算的依據(jù)。 現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下 : 一份內(nèi)容完善的公約應(yīng)就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。通常 ,本著“用者自付”的原則，本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有，本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔(dān)。當(dāng)然也可以是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限，收入不足以應(yīng)付經(jīng)常性支出時，由開發(fā)商承擔(dān)補貼責(zé)任。但關(guān)鍵是必須有明確的約定。 要求物業(yè)管 理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況，是我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關(guān)法規(guī)保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規(guī)定。 公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分 (如：停車場、辦公樓、住宅樓等 )的收支獨立核算。 通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。 通?？梢允菍嶋H收樓日，或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定 。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 15 頁 公約通常會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權(quán)按規(guī)定利率計收滯納金。 二、管理合約 管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權(quán)利和義務(wù)。主要應(yīng)包含以下內(nèi)容： ，及管理公司報酬的計收標(biāo)準(zhǔn)及方法等。 ，并享有公約規(guī)定的管理人所享有的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，根據(jù)管理公約對本物業(yè)進行管理。 ，除首年預(yù)算外，通常由財務(wù)管理部牽頭為每一新 的財政年度制定財政預(yù)算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預(yù)算控制。 ，財務(wù)移交方面的要求。 三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表 該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。 四、收樓的流程 在整個收樓的程序中，有很多會計部必不可少的資料，如 : ，用以計算管理費起計日期。 ，包括姓名、聯(lián)絡(luò)地址及電話等。 ，可作入賬及對賬的憑據(jù)。 根據(jù)上述資料，可以建立一套必要 的圖表檔案，如：單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細(xì)表、應(yīng)收／已收／欠收管理費一覽表等。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 15 頁 會計核算重點 一、會計科目制定 一九九八年四月十一日，國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的條例。因此，在制定一級會計科目時，必須遵照國家規(guī)定，但子細(xì)目卻可按實際的需要增減。現(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。 二、成本核算 每一獨立的物業(yè)，按其功能不同，可分為不同的“部分”，如：住宅（或公寓）、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同“部分”分別獨立核算，則在 建賬時應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財務(wù)軟件》已備有輔助核算功能，財務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。 建賬后，日常操作的
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