【正文】 信和集團(tuán)管理流程項(xiàng)目拓展管理流程45 / 45項(xiàng)目拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1..目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。２．適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論證管理工作，以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作。. 新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。. 房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證房地產(chǎn)公司未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)為目的購(gòu)入土地的行為。. 可行性研究：就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。4.職責(zé). 秘書(shū)處：負(fù)責(zé)組織編制公司戰(zhàn)略規(guī)劃。. 項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)進(jìn)行基礎(chǔ)研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》。信息收集、甄別階段：以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。發(fā)展項(xiàng)目確定階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，并通過(guò) 初步市場(chǎng)資料判斷確定項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算，形成項(xiàng)目建議書(shū)，提交公司管理層審議。可行性研究階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門(mén)展開(kāi)相應(yīng)流程工作，最終形成項(xiàng)目可行性報(bào)告。跟蹤。決策、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將可行性報(bào)告交由公司內(nèi)部評(píng)審。負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)。風(fēng)險(xiǎn)控制部：發(fā)展項(xiàng)目確定階段：對(duì)擬發(fā)展項(xiàng)目背景資料提供法律意見(jiàn)。 營(yíng)銷(xiāo)部/代理公司：在發(fā)展項(xiàng)目確定階段介入，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)查及建議。在項(xiàng)目可行性研究階段介入，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果提出初步產(chǎn)品定位建議。在項(xiàng)目可行性研究階段介入，營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營(yíng)銷(xiāo)初步計(jì)劃。設(shè)計(jì)部：發(fā)展項(xiàng)目確定階段：根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析。項(xiàng)目可行性研究階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計(jì)方案。工程部在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案審核工程技術(shù)分析。成本管理部：發(fā)展項(xiàng)目確定階段：參加新開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)成本狀況調(diào)查；根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析進(jìn)行成本初步測(cè)算。項(xiàng)目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃草案和工程部提供的工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本估算。財(cái)務(wù)部：在項(xiàng)目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門(mén)提供的規(guī)劃、成本、銷(xiāo)售計(jì)劃等信息，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)和相關(guān)分析。分管副總/總裁：在發(fā)展項(xiàng)目確定階段聽(tīng)取項(xiàng)目的立項(xiàng)建議書(shū)，審核/批準(zhǔn)是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。 董事會(huì)對(duì)公司的《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》進(jìn)行審議，提出相關(guān)意見(jiàn)；在新項(xiàng)目可行性研究階段，聽(tīng)取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見(jiàn)，審議《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。5工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作。基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作。各分項(xiàng)研究工作由項(xiàng)目發(fā)展部完成，項(xiàng)目發(fā)展專員負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。項(xiàng)目發(fā)展專員負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定，及時(shí)收集、分析各項(xiàng)動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)。項(xiàng)目發(fā)展專員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果經(jīng)整理、編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔。土地信息收集、甄別：項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)公司制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，補(bǔ)充、修編《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，此計(jì)劃須由公司董事會(huì)審批，由董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。項(xiàng)目發(fā)展專員結(jié)合公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃的要求和日常工作安排，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)。a)b)c)土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類(lèi)：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門(mén)獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)公告和法院拍賣(mài)土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動(dòng)收集信息類(lèi)：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；公司內(nèi)部部門(mén)及員工提供的土地信息，各類(lèi)招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。其他被動(dòng)收集信息類(lèi)：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，項(xiàng)目發(fā)展專員需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫(xiě)《土地信息采集表》，項(xiàng)目發(fā)展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由項(xiàng)目發(fā)展專員記錄并存檔。通過(guò)初步判斷，對(duì)符合公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地信息通過(guò)《土地信息采集表》的形式將土地情況向公司分管副總匯報(bào)，經(jīng)審核通過(guò)后進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段；如未通過(guò)，則由項(xiàng)目發(fā)展專員存入土地信息庫(kù)。此后由項(xiàng)目發(fā)展專員對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。發(fā)展項(xiàng)目確定對(duì)分管副總審核通過(guò)的擬開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展專員按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度通報(bào)》，匯總上報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人和公司分管副總。項(xiàng)目發(fā)展專員根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過(guò)咨詢等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)控制部法務(wù)專員提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地法律風(fēng)險(xiǎn)的判斷。項(xiàng)目發(fā)展專員對(duì)項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，形成相應(yīng)報(bào)告。項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查報(bào)告提供的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位（必要時(shí)可由營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)策劃主管配合進(jìn)行初步項(xiàng)目定位工作），初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容：a） 項(xiàng)目的檔次、主要客戶群。b） 項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開(kāi)發(fā)周期。c） 項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類(lèi)和各自面積份額、售價(jià)。a)b)項(xiàng)目發(fā)展專員可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時(shí)由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計(jì)部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)展專員根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果。項(xiàng)目發(fā)展專員綜合初步接觸土地項(xiàng)目后確定的土地獲取操作方式，形成簡(jiǎn)易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》，經(jīng)部門(mén)內(nèi)部評(píng)審后，申請(qǐng)召開(kāi)公司專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)。專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)是由公司管理層參加，判斷項(xiàng)目能否確定并進(jìn)入可行性研究程序的評(píng)審會(huì)議，根據(jù)需要也可加入公司其他專業(yè)部門(mén)人員參加。會(huì)議事項(xiàng)包括：a) 準(zhǔn)備《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》：包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開(kāi)發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。b) 項(xiàng)目發(fā)展專員需提前將《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見(jiàn)，土地情況和重要談判條件可以不涉及。c) 項(xiàng)目發(fā)展專員根據(jù)項(xiàng)目情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門(mén)的人員，須提前通知。d) 會(huì)議首先由項(xiàng)目發(fā)展專員做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門(mén)進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門(mén)意見(jiàn)。e) 公司總裁最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見(jiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段；未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要。對(duì)于評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目中，如果需要先到政府立項(xiàng)的，由項(xiàng)目發(fā)展部報(bào)批報(bào)建專員負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)。待立項(xiàng)手續(xù)辦妥，再進(jìn)入可行性研究階段。對(duì)于需要在獲取土地之后辦理政府立項(xiàng)手續(xù)的，同樣由報(bào)批報(bào)建專員在獲取土地之后負(fù)責(zé)辦理。項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測(cè)的論證，最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。項(xiàng)目發(fā)展專員首先將專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，對(duì)于新開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目，可向公司申請(qǐng)成立項(xiàng)目可研小組，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門(mén)（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出甘特圖，發(fā)相關(guān)部門(mén)。項(xiàng)目發(fā)展專員根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織完成如下工作：a）組織公司各相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；b）項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等；c）營(yíng)銷(xiāo)部/代理公司對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂項(xiàng)目初步定位建議；d）營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)初步定位建議確定后形成《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議》，交由公司設(shè)計(jì)部進(jìn)行概念設(shè)計(jì)；e）設(shè)計(jì)部根據(jù)先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分