【正文】 信和集團管理流程項目拓展管理流程45 / 45項目拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1..目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項目并在確定項目前對其可行性進行科學(xué)論證。２．適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目拓展論證管理工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。. 新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。. 房地產(chǎn)土地儲備：為保證房地產(chǎn)公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進行的以控制土地開發(fā)權(quán)為目的購入土地的行為。. 可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。4.職責(zé). 秘書處：負(fù)責(zé)組織編制公司戰(zhàn)略規(guī)劃。. 項目發(fā)展部負(fù)責(zé)進行基礎(chǔ)研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制《三年土地儲備計劃》。信息收集、甄別階段：以基礎(chǔ)研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。發(fā)展項目確定階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式，并通過 初步市場資料判斷確定項目的定位，結(jié)合項目經(jīng)濟初步測算，形成項目建議書，提交公司管理層審議。可行性研究階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，進行項目背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門展開相應(yīng)流程工作，最終形成項目可行性報告。跟蹤。決策、評審階段：負(fù)責(zé)將可行性報告交由公司內(nèi)部評審。負(fù)責(zé)按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和負(fù)責(zé)辦理政府立項手續(xù)。風(fēng)險控制部：發(fā)展項目確定階段：對擬發(fā)展項目背景資料提供法律意見。 營銷部/代理公司：在發(fā)展項目確定階段介入，負(fù)責(zé)項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)查及建議。在項目可行性研究階段介入，負(fù)責(zé)項目所在區(qū)域的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出初步產(chǎn)品定位建議。在項目可行性研究階段介入，營銷部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營銷初步計劃。設(shè)計部：發(fā)展項目確定階段：根據(jù)項目發(fā)展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計分析。項目可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計方案。工程部在項目可行性研究階段，對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進行工程建造的分析，并根據(jù)概念設(shè)計方案審核工程技術(shù)分析。成本管理部：發(fā)展項目確定階段：參加新開發(fā)區(qū)域市場成本狀況調(diào)查；根據(jù)設(shè)計部提供的項目初步設(shè)計分析進行成本初步測算。項目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃草案和工程部提供的工程技術(shù)分析，進行建安成本估算。財務(wù)部：在項目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等信息，進行經(jīng)濟效益預(yù)測和相關(guān)分析。分管副總/總裁：在發(fā)展項目確定階段聽取項目的立項建議書，審核/批準(zhǔn)是否進入可行性研究階段，指導(dǎo)項目發(fā)展方向。 董事會對公司的《三年土地儲備計劃》進行審議，提出相關(guān)意見；在新項目可行性研究階段，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，審議《項目可行性研究報告》。 董事長負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司《三年土地儲備計劃》；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《項目可行性研究報告》。5工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作。基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作。各分項研究工作由項目發(fā)展部完成，項目發(fā)展專員負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。項目發(fā)展專員負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定，及時收集、分析各項動態(tài)信息，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)。項目發(fā)展專員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果經(jīng)整理、編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔。土地信息收集、甄別：項目發(fā)展部根據(jù)公司制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，補充、修編《三年土地儲備計劃》，此計劃須由公司董事會審批，由董事長批準(zhǔn)。項目發(fā)展專員結(jié)合公司土地儲備計劃的要求和日常工作安排，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)。a)b)c)土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；公司內(nèi)部部門及員工提供的土地信息，各類招商會與項目推介會等。其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，項目發(fā)展專員需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，項目發(fā)展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由項目發(fā)展專員記錄并存檔。通過初步判斷，對符合公司土地儲備計劃的土地信息通過《土地信息采集表》的形式將土地情況向公司分管副總匯報，經(jīng)審核通過后進入發(fā)展項目確定階段；如未通過，則由項目發(fā)展專員存入土地信息庫。此后由項目發(fā)展專員對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。發(fā)展項目確定對分管副總審核通過的擬開發(fā)目標(biāo)項目，項目發(fā)展專員按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目發(fā)展進度通報》，匯總上報部門負(fù)責(zé)人和公司分管副總。項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請風(fēng)險控制部法務(wù)專員提供意見，最終做出項目用地法律風(fēng)險的判斷。項目發(fā)展專員對項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，形成相應(yīng)報告。項目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查報告提供的市場情況和項目特點做出初步項目定位（必要時可由營銷部營銷策劃主管配合進行初步項目定位工作），初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：a） 項目的檔次、主要客戶群。b） 項目在公司項目組合中的地位和大致開發(fā)周期。c） 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。a)b)項目發(fā)展專員可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：常規(guī)項目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計部、營銷部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計部做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果。項目發(fā)展專員綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取操作方式，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司專項匯報會。專項匯報會是由公司管理層參加，判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，根據(jù)需要也可加入公司其他專業(yè)部門人員參加。會議事項包括：a) 準(zhǔn)備《新項目發(fā)展報告》：包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。b) 項目發(fā)展專員需提前將《新項目發(fā)展報告》發(fā)給與會人員，為保密起見，土地情況和重要談判條件可以不涉及。c) 項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d) 會議首先由項目發(fā)展專員做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。e) 公司總裁最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。項目經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段；未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀(jì)要。對于評審?fù)ㄟ^的項目中，如果需要先到政府立項的，由項目發(fā)展部報批報建專員負(fù)責(zé)辦理政府立項手續(xù)。待立項手續(xù)辦妥，再進入可行性研究階段。對于需要在獲取土地之后辦理政府立項手續(xù)的，同樣由報批報建專員在獲取土地之后負(fù)責(zé)辦理。項目可行性研究項目可行性研究是對前期項目初步預(yù)測的論證，最終形成《項目可行性研究報告》。項目發(fā)展專員首先將專項匯報會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，對于新開發(fā)大型項目，可向公司申請成立項目可研小組，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出甘特圖，發(fā)相關(guān)部門。項目發(fā)展專員根據(jù)可行性研究計劃，組織完成如下工作：a）組織公司各相關(guān)部門對項目進行現(xiàn)場勘察；b）項目發(fā)展部進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；c）營銷部/代理公司對項目周邊市場進行詳細調(diào)研，制訂項目初步定位建議；d）營銷部根據(jù)初步定位建議確定后形成《新項目初步市場定位建議》，交由公司設(shè)計部進行概念設(shè)計；e）設(shè)計部根據(jù)先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分