杭州土地市場分析報告(已修改)
2025-04-04 09:24 本頁面
【正文】 杭州土地市場分析報告浙江大學房地產研究中心2008年3月2010年杭州土地市場分析報告 本文土地出讓數據來自杭州市國土資源管理局，金融和股市方面數據來自中國人民銀行、中金公司和金通證券，特此說明。浙江大學房地產研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數據收集和整理方面所做出的貢獻。這是最好的年代，這是最壞的年代?！腋谷绻?005年當作近十年來杭州市房地產市場發(fā)展的一個分界點，或者把此后稱為后宏觀調控時代，那么2010年的杭州市房地產市場可以說是后調控時代最火爆的盛宴。在這場盛宴中，杭州市住宅市場的成交量和成交價格的增幅都創(chuàng)下近三年的新高，市場一度重現當初的連夜排隊購房的盛況，而在這一切的背后，土地市場發(fā)揮著舉足輕重的作用。的確，2010年的杭州市土地市場上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。一系列的高地價迅速推升了地塊周邊的房地產價格，導致杭州市局部房價呈跳躍性增長。當然，這其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的幾宗土地出讓已經顯示出市場觀望的跡象，市場從硝煙彌漫又歸于平靜。本文將對2010年杭州市土地市場的成交情況進行梳理，對地價變化、土地市場空間變化進行分析，最后對后續(xù)趨勢進行展望。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費、土地儲備、土地出讓方式、土地開發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當廣泛，對房地產市場也產生了一定的影響。作為2006年土地政策的延續(xù)，《關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》、《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》、《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》等一系列政策文件開始在2010年正式實施，城鎮(zhèn)土地使用稅提高為原來兩倍、新增建設用地有償使用費提高一倍，開發(fā)企業(yè)土地增值稅開始清算、工業(yè)用地必須招拍掛出讓而且有最低出讓價限制，所有這些措施在一定程度上增加了土地使用成本。2010年10月，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》和《關于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》。前者規(guī)定，受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。后者實行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間和加大閑置土地的處置力度等四個辦法來打擊土地囤積行為。兩個文件對維護市場秩序，保持市場穩(wěn)定起到了一定的作用。2010年11月，《土地儲備管理辦法》出臺，試驗、推廣了十多年的土地儲備政策終于以成文的形式確定，結合2010年2月份出臺的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，土地儲備的政策體系顯著完善。對于杭州而言，土地儲備已經實踐了將近10年，土地儲備的制度建設和操作經驗都走在前列。2010年的房地產宏觀調控主要著力點在于保障低收入家庭的住房困難，8月份，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”，對土地供應結構和比例影響巨大?？傮w而言，2010年的土地政策著力溫和，不少政策是將之前已經在各地實行的
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