杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告(已修改)
2025-04-04 09:24 本頁(yè)面
【正文】 杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2008年3月2010年杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告 本文土地出讓數(shù)據(jù)來自杭州市國(guó)土資源管理局，金融和股市方面數(shù)據(jù)來自中國(guó)人民銀行、中金公司和金通證券，特此說明。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻(xiàn)。這是最好的年代，這是最壞的年代?！腋谷绻?005年當(dāng)作近十年來杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)分界點(diǎn)，或者把此后稱為后宏觀調(diào)控時(shí)代，那么2010年的杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說是后調(diào)控時(shí)代最火爆的盛宴。在這場(chǎng)盛宴中，杭州市住宅市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格的增幅都創(chuàng)下近三年的新高，市場(chǎng)一度重現(xiàn)當(dāng)初的連夜排隊(duì)購(gòu)房的盛況，而在這一切的背后，土地市場(chǎng)發(fā)揮著舉足輕重的作用。的確，2010年的杭州市土地市場(chǎng)上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。一系列的高地價(jià)迅速推升了地塊周邊的房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致杭州市局部房?jī)r(jià)呈跳躍性增長(zhǎng)。當(dāng)然，這其中也有平淡的土地成交，甚至流拍，年末的幾宗土地出讓已經(jīng)顯示出市場(chǎng)觀望的跡象，市場(chǎng)從硝煙彌漫又歸于平靜。本文將對(duì)2010年杭州市土地市場(chǎng)的成交情況進(jìn)行梳理，對(duì)地價(jià)變化、土地市場(chǎng)空間變化進(jìn)行分析，最后對(duì)后續(xù)趨勢(shì)進(jìn)行展望。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費(fèi)、土地儲(chǔ)備、土地出讓方式、土地開發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當(dāng)廣泛，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響。作為2006年土地政策的延續(xù)，《關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》、《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》、《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》、《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列政策文件開始在2010年正式實(shí)施，城鎮(zhèn)土地使用稅提高為原來兩倍、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)提高一倍，開發(fā)企業(yè)土地增值稅開始清算、工業(yè)用地必須招拍掛出讓而且有最低出讓價(jià)限制，所有這些措施在一定程度上增加了土地使用成本。2010年10月，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》。前者規(guī)定，受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。后者實(shí)行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間和加大閑置土地的處置力度等四個(gè)辦法來打擊土地囤積行為。兩個(gè)文件對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，保持市場(chǎng)穩(wěn)定起到了一定的作用。2010年11月，《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái)，試驗(yàn)、推廣了十多年的土地儲(chǔ)備政策終于以成文的形式確定，結(jié)合2010年2月份出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備的政策體系顯著完善。對(duì)于杭州而言，土地儲(chǔ)備已經(jīng)實(shí)踐了將近10年，土地儲(chǔ)備的制度建設(shè)和操作經(jīng)驗(yàn)都走在前列。2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要著力點(diǎn)在于保障低收入家庭的住房困難，8月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。總體而言，2010年的土地政策著力溫和，不少政策是將之前已經(jīng)在各地實(shí)行的
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