康泰佳苑營銷報告分析(已修改)
2025-04-04 07:56 本頁面
【正文】 康泰佳苑營銷分析報告2005年10月24日一、市 場 綜 述目前,全國房價受國家宏觀調控影響,出現(xiàn)了下跌之勢,特別是上海、杭州等一線城市，受到的影響最大，降價打折非常大，而在一些二線城市，持續(xù)增長的勢頭已經止住，目前處于緩慢上漲階段，,各地開發(fā)商均感覺不同程度的壓力,更多是選擇觀望,看開發(fā)商是如何應對目前的形勢。馬鞍山地區(qū)受全國形勢的影響,目前是停滯不前的階段,特別是7月份以來,在這個市區(qū)人口不足50萬的城市,集中供應如此眾多的房源,本地多層的均價在3200元/平方米,小高層的均價在2700元/平方米,加上大部分樓盤的主力戶型集中在120平米左右,總建面50多萬方,一期推出的多層總價就35萬左右,面積120平米,盡管市場低迷,總價不超過40萬的房子他們還是可以接受的。當前形勢下,各個樓盤都加大了宣傳的力度,幾乎馬鞍山地區(qū)的主要報紙每天都有樓盤的廣告,有的樓盤還在馬市唯一的大賣場設立了分展區(qū),人流量大的地方設立了大的戶外看板,比如在團結廣場那就有東方明珠、格林春天、西湖花園。馬鞍山地區(qū)的開發(fā)范圍緊跟政府規(guī)劃發(fā)展的腳步，無論是兩年前就開盤的西湖花園，東湖碧水灣，還是最近剛開盤的春暉家園，康嘉大景城，其地理位置都在這倆年政府提出的“東擴南移”的范圍圈中。由此可見，房地產市場，是要有時代感，緊跟政府發(fā)展政策的。像東湖碧水灣的房價，由最初的1900/平方米，到現(xiàn)在的3200/平方米，也就用了一年多的時間?？梢?，馬鞍山的房產市場還是有很大的增長空間的。不過目前看來房價的走勢不是很明朗，還需要時間來驗證未來房場發(fā)展方向。二、康泰佳苑主要競爭樓盤分析樓盤名稱推出時間推出量（套）去化（套）月均（套）康嘉大景城05年7月2日~至今54416346瑞慈花園05年6月~至今50020044春暉家園05年8月8日~至今18116566國際華城05年9月1日~至今845838康泰佳苑05年10月1日~至今76384705年9月30日~至今34（別墅）1417東湖碧水灣05年8月~至今50（別墅）3015普通住宅月平均去化速度從表中分析我們可以知道,各個樓盤的月均去化套數(shù)與整體平均去化套數(shù)大致是吻合的,其中春暉家園的去化速度最快,主要的原因在于該樓盤是一期開盤,主力戶型為120平米左右加上價位較低所以整體總價相對較低,而且一期推出的五棟多層,其中兩棟主體封頂了,另外三棟已經建到了3—4層，有準現(xiàn)房給客戶看，比較直觀和具體。我們樓盤的去化速度是符合馬鞍山市場的整體情況的。樓盤名稱均價（元/平方米）主力戶型（平方米）總價（元）康嘉大景城3200（多層）120~13040萬左右2700（小高層）13035萬左右瑞慈花園3200（多層）106（多層）34萬左右3200（小高層）125（小高層）40萬左右春暉家園2700（多層）12033萬左右國際華城2700（多層）12033萬左右東湖碧水灣4000（別墅）270108萬左右康泰佳苑3200（多層）13643萬左右4200（別墅）260左右110萬左右 從價格上來看的話，馬鞍山本地多數(shù)樓盤的小高層要比多層總價低，另一方面新市政府附近的樓盤的價位相對其他地區(qū)是較高的，多層的總價在40萬左右，而我們樓盤的總價高于40萬，主要的原因在于我們的主力戶型面積偏大，而春暉家園和國際華城的主力戶型比較符合馬鞍山市場的需求，這樣就會有部分客戶流失，造成我們的去化速度略低于平均去化速度。樓盤名稱時間方式優(yōu)惠措施康嘉大景城05年7月2日~至今電臺、電視、報紙、車體、戶外展牌,瑞慈花園05年6月~至今車體、戶外展牌、報紙、電臺小高層送公攤，超144平米補2%契稅，春暉家園05年8月8日~至今報紙、大賣場設分展區(qū)、戶外展牌國際華城05年9月1日~至今報紙、車體、戶外展牌中秋期間推出
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