東營勝大花園配套商業(yè)策劃報告(已修改)
2025-04-04 04:00 本頁面
【正文】 東營勝大花園配套商業(yè)策劃報告前 言勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的3萬平米商業(yè)地產項目，隸屬大型居住項目“勝大花園”配套。由于在2008年春節(jié)后項目首批分割好的鋪位即將開始預售，因此必需對鄰近項目——偉浩，進行詳細調研，并對本項目進行全面規(guī)劃，方可保障預期銷售目標實際。本報告分析研究思路如下：偉浩的價格是我們的鋪王客觀分析偉浩的價格策略，以及項目操作中所面臨的問題。商鋪定位建議以市場分析為依據，為本項目定位、招商經營、銷售提供依據，并提出相關可操作策略。整體營銷布署項目相關住宅市場分析，為本項目定位提供依據，并提出針對項目一期的銷售策略。營銷工作重點工作重點確認在開盤前的熱場，如何解決營銷難點成為前期準備重心。項目廣告企劃設計提出本項目的廣告企劃設計，包括：案名、LOGO、VI表現。2008年1月18日目 錄一、分析偉浩 …………………………………………………… 3二、商鋪定位建議 …………………………………………………… 11 業(yè)態(tài)定位 …………………………………………………… 11 客戶定位 …………………………………………………… 12 運營理念 …………………………………………………… 12 業(yè)態(tài)劃分 …………………………………………………… 13 企劃定位 …………………………………………………… 15三、整體營銷布署 …………………………………………………… 17 整體戰(zhàn)略 …………………………………………………… 17 開盤旺場 …………………………………………………… 19 推售進程表 …………………………………………………… 20四、營銷工作重點 …………………………………………………… 21開盤前準備 …………………………………………………… 21銷售各階段 …………………………………………………… 301) 開盤引爆期 …………………………………………………… 312) 二次引爆期 …………………………………………………… 353) 三次引爆期 …………………………………………………… 39五、企劃表現 …………………………………………………… 41六、附六個區(qū)商鋪具體分割一、分析偉浩： 產品分析（戶型分布情況）：分類單套面積比例分類108150150193200以上1R13811, 41%1, 7, 1, 2R13811, 41%1, 7, 1, 3R584, 18% 4, 33427, 分類自然型套數面積比例一二層聯體8012, 47%三層聯體5814, 53% 13827, 分類分割后(實際銷售用方案)套數面積比例一二層聯體11919, 70%三層聯體198, 30% 13827, 偉浩，全線400米，定位“LIVING MALL”，假日全生活廣場；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實際銷售中，三層被分隔到少數的一二層上，只占30%，以更便宜的價格出售（后有詳細價格分析）?！擁椖课恢镁o挨本案，其價格策略及去化速度，可以成為本案定位的依據；即影響本案銷售，也為本案銷售帶來機會；偉浩的價格就是我們的鋪王價。價格分析1）外街價格：剔除與本案無可比性的內街后，偉浩外街各棟的均價為：樓號合計 總面積內街 面積外街 面積底價 單價底價總價表價單價表價總價套數333 (A區(qū)) 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19331 (B區(qū)) 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19327 (C區(qū)) 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20325 (D區(qū))4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9304 (E區(qū)) 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23302 (F區(qū)) 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19298 (G區(qū)) 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20296 (H區(qū))4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9323 (I區(qū)) 294 (J區(qū)) 合計35140 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138三層 總面積%%注1:內街部分只售兩層,三層單獨保留。注2:外街統(tǒng)計時包括三層面積/價格/總銷。注3:表價是在底價基礎上,包含一次性付款九七折后價格。注4:對外報價是在底價之上加了148元。(不包括三層)2）分隔后，帶三層鋪位價格：序分區(qū)房號層數面積單價總價均價1 333 (A區(qū))412層4,952 924,984 3,105 3層2,200 838,596 21312層4,852 906,305 2,954 3層2,200 1,033,538 3331(B區(qū))612層4,902 909,468 2,969 3層2,200 1,026,520 41612層4,952 873,038 3,119 3層2,200 773,476 5 327(C區(qū))512層5,052 892,385 3,333 3層2,200 589,490 61112層5,152 927,412 4,168 3層902,200 198,000 71612層5,152 929,060 4,168 3層2,200 198,352 8325(D區(qū))1312層5,702 1,459,370 4,535 3層2,200 281,512 91812層5,302 939,302 4,243 3層2,200 202,136 10304(E區(qū))112層4,952 5
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