【正文】 第 4章 房地產(chǎn)項目計劃系統(tǒng) 第 4章 房地產(chǎn)項目計劃系統(tǒng) ? 本章主要內(nèi)容包括： ? 1．房地產(chǎn)項目計劃的作用、主要工作內(nèi)容、基本要求和工作過程； ? 2．房地產(chǎn)項目工期計劃的內(nèi)容和一般過程； ? 3．房地產(chǎn)項目工期計劃的一般方法 —— 橫道圖與網(wǎng)絡(luò)計劃； ? 4．房地產(chǎn)項目成本計劃的內(nèi)容和一般過程； ? 5．房地產(chǎn)項目資源計劃的重要性和復(fù)雜性，以及優(yōu)化的一般方法。 第 4章 房地產(chǎn)項目計劃系統(tǒng) 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目計劃概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)分解 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目 工期計劃 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目 成本計劃 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目資金計劃 第六節(jié) 房地產(chǎn)項目資源計劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目計劃概述 1．項目計劃的概念 ? 項目計劃 —— 是指在項目目標(biāo)、資源供應(yīng)能力等方面的基礎(chǔ)上，項目計劃者對項目實施過程及其活動進行各種規(guī)劃和安排的總稱，是對項目實施過程的設(shè)計。 ? 狹義的項目計劃 ： 是指位于項目批準(zhǔn)之后、項目實施之前的項目過程的階段性計劃； ? 廣義的項目計劃 ： 是指項目管理中的計劃職能，貫穿于項目生命期的全過程，具有全程性 ,隨著項目的進展，在不斷地細化、修改和調(diào)整。 廣義的項目計劃 ? 廣義的項目計劃 具體可劃分為如下階段： ? ① 項目前期策劃階段的計劃。 ? ② 項目設(shè)計階段的計劃。 ? ③ 項目實施過程中計劃的調(diào)整與完善 。 ? 由此可見，項目的計劃是一個持續(xù)的、漸進的過程，不可能在項目一開始就編制一個詳細而周密的計劃。 （ 1）項目計劃前的準(zhǔn)備工作 ? ①確立目標(biāo)。 ? ②確定制定計劃的指導(dǎo)思想、原則、策略。 ? ③分析研究制定計劃的前提條件、環(huán)境。 ? ④分析項目結(jié)構(gòu)。 ? ⑤各項目單元定義和范圍的界定。 ? ⑥制定詳細的項目實施方案。 ? ⑦總工期計劃和資源投入限制的確定，項目各項開支數(shù)額的工程估價確定等。 ?2．項目計劃的內(nèi)容 ? （ 2）項目計劃的主要內(nèi)容 ? ①工期計劃 ? ②成本計劃 ? ③資源計劃 ? ④質(zhì)量計劃 ? ⑤其他計劃 3．項目計劃的工作流程 調(diào)整或優(yōu)化 項目定義 基礎(chǔ)資料調(diào)查 項目結(jié)構(gòu)分析 組織結(jié)構(gòu)設(shè)置 總工期計劃 實施方案 勞動力使用計劃 網(wǎng)絡(luò)計劃 資源使用計劃 其他費用預(yù)算 勞動力曲線 資源曲線 成本計劃 資金計劃 支付計劃 收款計劃 是 不 報 告 分解落實 圖 41 項目計劃工作流程 符合目標(biāo)？ 4．房地產(chǎn)項目計劃過程中應(yīng)注意的問題 （ 1）項目計劃中的協(xié)調(diào) ? 1）加強項目計劃在 縱向上 不同層次的計劃的協(xié)調(diào)。 ? 2）加強項目計劃在項目同一層次的各部門、各專業(yè)之間的 橫向 聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 ? 3）加強項目 組織之間 的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 ? 4）加強項目 合同之間 的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 （ 2）項目計劃編制后的工作 ? 1）爭取項目計劃的批準(zhǔn)。 ? 2）要爭取有關(guān)方面的支持。 ? 3）計劃批準(zhǔn)后，要落實項目計劃。 ? ① 通過項目計劃，可分析總目標(biāo)能否實現(xiàn)，各子目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。 ? ②項目計劃既是對項目目標(biāo)實現(xiàn)的方法、措施和過程的安排，又是對項目目標(biāo)的 分解過程 。 ? ③項目計劃是實施的指南和實施控制的依據(jù)。 6．項目計劃的要求 ? （ 1）必須按照批準(zhǔn)的 項目總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù) 作詳細的計劃。 ? （ 2）項目計劃必須 符合實際 。 ? ①符合環(huán)境條件。 ? ②符合客觀規(guī)律。 ? ③符合項目各參加者的實際情況。 ? （ 3）滿足 客觀的經(jīng)濟性 要求。 ? （ 4）具有 全面性 。 ? （ 5）項目計劃必須要有一定的 彈性 。 ? （ 6）詳略得當(dāng)。 ? ①技術(shù)設(shè)計深度。 ? ②結(jié)構(gòu)分解程度。 ? ③項目復(fù)雜程度。 ? ④計劃期長短。 ? ⑤資料和信息的詳細、精確程度。 ? ⑥計劃與項目組織的適應(yīng)性。 ? （ 7）項目計劃與項目風(fēng)險的適應(yīng)性。 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)分解 ? （一）房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)分解 （ WBS） 的基本概念 ? 利用系統(tǒng)的方法把一個項目逐層分解概念可以具體實施的項目單元，并對項目單元給以具體分析、安排的過程。 ? 項目群 → 建設(shè)項目 → 單項工程 → 單位工程 → 分部工程 →分項工程 → 工作包 ? 工作包（ work package）是 WBS的最底層元素，一般的工作包是最小的“可交付成果”，這些可交付成果很容易識別出完成它的活動、成本和組織以及資源信息。 項目結(jié)構(gòu)分解的級別 ? WBS最常見的形式如下 級別（層次） 說 明 管理層 1 總項目（ Total Program） 2 單體項目（ Project） 3 項目任務(wù)（ Task） 技術(shù)層 4 子任務(wù)（ Subtask） 5 工作包（ Work Package） （二）項目結(jié)構(gòu)分解（ WBS）的作用 ? ? ； ? ，落實組織責(zé)任的依據(jù)； ? ； ? ，有利于進行信息管理。 （三） WBS分解的方法 1. 自上而下法。即：先從總體考慮，然后逐層分解，直到底層。 2. 自下而上法。即：先從底層考慮，然后不斷歸納。 3. 兩者混合。對前面兩種方法結(jié)合使用。 （四）工程項目結(jié)構(gòu)分解的內(nèi)容 ? ? ①按實施階段分解 項 目 計劃 準(zhǔn)備 招標(biāo) 設(shè)備采購 施工 驗收 ? ② 按照項目結(jié)構(gòu)分解 工程項目 …… 單項工程 1 單項工程 2 單位工程 1 …… 單位工程 2 分部工程 …… 單位工程 2 ? （ 1）名稱及編號 ? （ 2）工程量 ? （ 3）質(zhì)量要求 ? （ 4）施工方法 ? （ 5）負(fù)責(zé)人 ? （ 6）持續(xù)時間 ? （ 7）邏輯關(guān)系 ? （ 8）成本 3. WBS編碼 第三節(jié) 工期計劃 ? ? 主要是確定項目活動間的 邏輯關(guān)系 及 持續(xù)時間 ，確保項目的及時完成。 ? ①安排并確定項目活動間的邏輯關(guān)系； ? ②根據(jù)所需資源和相關(guān)條件，估計各項目活動的持續(xù)時間； ? ③按總進度目標(biāo)編制詳細的進度計劃（一般采用橫道圖），繪制工期網(wǎng)絡(luò)計劃圖，并進行網(wǎng)絡(luò)計劃分析的計算和優(yōu)化。 2．總工期計劃的確定方法 ? ① 歷史資料法。 ? ②采用工期定額。 ? ③上層系統(tǒng)決策法。 3．工期計劃的過程 （ 1）項目定義階段 —— 工期值計劃只是一個 數(shù)值（總工期） 。 （ 2）項目可行性研究階段，按總工期目標(biāo)作工期的 粗橫道圖 。 （ 3）項目設(shè)計與計劃階段，隨結(jié)構(gòu)分解的不斷細化，工期計劃與橫道圖將更加詳細、細化。 ? 1）有時要按專業(yè)、時間段等方面的需要，采用計算機分析項目總網(wǎng)絡(luò)圖，確定項目詳細的帶時標(biāo)的工期計劃，以供有關(guān)人員執(zhí)行使用。 ? 2）項目最低層次的單元是 工作包 ，在工期計劃中， 工作包可以進一步分解到工序 。 4．項目活動持續(xù)時間的確定 ? 項目活動 —— 為了論述的方便，可以把工序、工作包和更高層的項目單元統(tǒng)一稱為項目活動。 ? 按 項目活動持續(xù)時間是否可以量化 將項目活動分為三種項目活動類型： ? 可定量化的活動 ? 非定量化的活動 ? 不確定性的活動 （ 1）可定量化項目活動的 持續(xù)時間 ? 注意： ? 1）持續(xù)時間應(yīng)與合同、規(guī)范、圖紙、工作量表中所規(guī)定的項目活動范圍與工作量計算方法相一致。 ? 2）勞動組合和資源投入量的確定 —— 應(yīng)充分考慮項目可用的總資源、合理的專業(yè)和技術(shù)級配、合理的工作面等方面的條件限制。 ? 3）勞動效率的確定應(yīng)考慮季節(jié)因素、氣候條件、實施方案、裝備水平、工器具的完備性和適用性、現(xiàn)場平面布置、勞動者工作熟練程度與積極性，還應(yīng)考慮完成項目活動所必需的時間（包括各種準(zhǔn)備、合理休息、必需間歇的時間等）。 ? 4）持續(xù)時間的計算。單個工序的持續(xù)時間易于確定，它可由公式： ? 持續(xù)時間（天） =工作量 /（總投入人數(shù) 每天班次 8小時 產(chǎn)量效率） ? 例如 ，某工程基礎(chǔ)混凝土 500m3，投入 3個混凝土小組，每組 8個人，預(yù)計人均產(chǎn)量效率為 小時，采用三班制連續(xù)作業(yè)。則混凝土澆搗的持續(xù)時間為： ? T=500m3/[（ 人 8小時 8人） 3班次 /天 ]=500m3/（ 24m3/班次 3班次 /天） = ≈7天 ? 但對一個完整的 工作包工期 的確定與安排，其情況要復(fù)雜一些，如某項目的基礎(chǔ)混凝土活動情況可見下表 41。工作的安排有下列幾種方式： ? 表 41 項目 項目活動工程量計算表 活動號 說 明 數(shù)量 單位 工種 勞動生產(chǎn)率 數(shù)量 固定 日期 備注 工時 /單位 總工時 工人數(shù) 天數(shù) 4A551 ICWC02 177。 基礎(chǔ)混凝土模板 鋼筋 混凝土澆筑 回填土 1520 752 4104 m2 T m3 m3 4256 4515 2030 4104 14905 34 55 ? 1）將這個工作包直接落實給一個混合班組，該組 34個人，采用一班制工作，則該項活動的持續(xù)時間 55天。 ? 2）由于這些工作需要不同的工種，而各工種工作時間集中，則可按圖 42的施工次序進行木工、鋼筋工、混凝土工、粗壯力回填土工。可以考慮安排 26個木工， 40個鋼筋工， 25個混凝土工， 85個粗壯工按次序施工。則模板需要 20天，鋼筋需要 6天（鋼筋工程 60%工作量為場外預(yù)制，則現(xiàn)場僅需 6天，其余 8天另外先行安排），澆混凝土需要 10天，回填土需要 6天，則總工期為 42天，如圖 42所示。 支模板 20天 鋼筋 6天 澆注混凝土 10天 回填土 6天 圖 42 施工順序安排圖 施工工序 4 8 12 16 20 24 28 32 36 模 板 鋼筋 澆混凝土 回填土 3）如果場地允許，在上述安排的基礎(chǔ)上，可采用分兩個施工段流水施工，施工組連續(xù)作業(yè)，則活動時間安排如圖 43所示，則總工期為33天。 （ 2）非定量化項目活動。 ? 有些項目活動的持續(xù)時間無法定量計算得到，因為其工作量和生產(chǎn)效率無法定量化。如項目技術(shù)設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)工作等。對于這些工作可： ? ①按過去工程的 經(jīng)驗或資料 分析確定； ? ②充分地與任務(wù)承擔(dān)者協(xié)商確定，確定其持續(xù)時間，并以合同的形式確定下來。 （ 3）不確定性項目活動的持續(xù)時間 ? 常用方法有： ①德爾菲（ Delphi）專家評議法 ? 優(yōu)點：集思廣益 ? 缺點：容易受專家們的資歷、經(jīng)驗和個人的主觀傾向所左右 ②三時估計法（模擬法） ② 三時估計法（模擬法） ? 三時估計法（模擬法）適合應(yīng)用于新工藝、新方法、新材料而無定額可循的項目。在進行估計時，要根據(jù)過去的經(jīng)驗，把需求的持續(xù)時間作為隨機變量，應(yīng)用概率論和統(tǒng)計學(xué)原理來估計時間值。方法如下： ? ①最短活動時間（樂觀時間） Ta ? ② 最可能活動時間（正常時間） Tm ? ③ 最長活動時間（悲觀時間） Tb ? 假設(shè)這三個時間服從分布，計算平均時間得： T=（ Ta+4Tm+Tb） /6 例 例：某一項目由三項活動 J、 K、 L組成，其項目網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)如圖所示，活動 J、K、 L在正常情況下所需時間為： 1 40天。在最不利的情況下所需的時間為 3 45天；在最有利的情況下所需時間為 2 36天；那么該項目個活動和整個項目的最可能完成時間是多少？ 解： 活動 J最有可能完成時間為： Tj=（ 10+15 4+20） /6=15天 活動 K最有可能完成時間為： Tk=（ 28+30 4+35） /6= 活動 L最有可能完成時間為： Tl=（ 36+45 4+40） /6= 所以，整個項目的最可能完成時間為15++=86天 J K L 5．項目活動的邏輯關(guān)系 ? （ 1）邏輯關(guān)系的幾種形式 ? 項目活動的 邏輯關(guān)系 是指工作包中各項目活動之間以及工作包之間存在的時間上的先后關(guān)系。 ? 兩個活動之間有不同的邏輯關(guān)系，邏輯關(guān)系有時又被稱為搭接關(guān)系，而搭接所需的持續(xù)時間又被稱為 搭接時距 。常見的搭接關(guān)系