【正文】 第 4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng) 第 4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng) ? 本章主要內(nèi)容包括： ? 1．房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的作用、主要工作內(nèi)容、基本要求和工作過程； ? 2．房地產(chǎn)項(xiàng)目工期計(jì)劃的內(nèi)容和一般過程； ? 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目工期計(jì)劃的一般方法 —— 橫道圖與網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃； ? 4．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的內(nèi)容和一般過程； ? 5．房地產(chǎn)項(xiàng)目資源計(jì)劃的重要性和復(fù)雜性，以及優(yōu)化的一般方法。 第 4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng) 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分解 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 工期計(jì)劃 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本計(jì)劃 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金計(jì)劃 第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目資源計(jì)劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃概述 1．項(xiàng)目計(jì)劃的概念 ? 項(xiàng)目計(jì)劃 —— 是指在項(xiàng)目目標(biāo)、資源供應(yīng)能力等方面的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目計(jì)劃者對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程及其活動(dòng)進(jìn)行各種規(guī)劃和安排的總稱，是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的設(shè)計(jì)。 ? 狹義的項(xiàng)目計(jì)劃 ： 是指位于項(xiàng)目批準(zhǔn)之后、項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目過程的階段性計(jì)劃； ? 廣義的項(xiàng)目計(jì)劃 ： 是指項(xiàng)目管理中的計(jì)劃職能，貫穿于項(xiàng)目生命期的全過程，具有全程性 ,隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在不斷地細(xì)化、修改和調(diào)整。 廣義的項(xiàng)目計(jì)劃 ? 廣義的項(xiàng)目計(jì)劃 具體可劃分為如下階段： ? ① 項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃。 ? ② 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃。 ? ③ 項(xiàng)目實(shí)施過程中計(jì)劃的調(diào)整與完善 。 ? 由此可見，項(xiàng)目的計(jì)劃是一個(gè)持續(xù)的、漸進(jìn)的過程，不可能在項(xiàng)目一開始就編制一個(gè)詳細(xì)而周密的計(jì)劃。 （ 1）項(xiàng)目計(jì)劃前的準(zhǔn)備工作 ? ①確立目標(biāo)。 ? ②確定制定計(jì)劃的指導(dǎo)思想、原則、策略。 ? ③分析研究制定計(jì)劃的前提條件、環(huán)境。 ? ④分析項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。 ? ⑤各項(xiàng)目單元定義和范圍的界定。 ? ⑥制定詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施方案。 ? ⑦總工期計(jì)劃和資源投入限制的確定，項(xiàng)目各項(xiàng)開支數(shù)額的工程估價(jià)確定等。 ?2．項(xiàng)目計(jì)劃的內(nèi)容 ? （ 2）項(xiàng)目計(jì)劃的主要內(nèi)容 ? ①工期計(jì)劃 ? ②成本計(jì)劃 ? ③資源計(jì)劃 ? ④質(zhì)量計(jì)劃 ? ⑤其他計(jì)劃 3．項(xiàng)目計(jì)劃的工作流程 調(diào)整或優(yōu)化 項(xiàng)目定義 基礎(chǔ)資料調(diào)查 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析 組織結(jié)構(gòu)設(shè)置 總工期計(jì)劃 實(shí)施方案 勞動(dòng)力使用計(jì)劃 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 資源使用計(jì)劃 其他費(fèi)用預(yù)算 勞動(dòng)力曲線 資源曲線 成本計(jì)劃 資金計(jì)劃 支付計(jì)劃 收款計(jì)劃 是 不 報(bào) 告 分解落實(shí) 圖 41 項(xiàng)目計(jì)劃工作流程 符合目標(biāo)？ 4．房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃過程中應(yīng)注意的問題 （ 1）項(xiàng)目計(jì)劃中的協(xié)調(diào) ? 1）加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在 縱向上 不同層次的計(jì)劃的協(xié)調(diào)。 ? 2）加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在項(xiàng)目同一層次的各部門、各專業(yè)之間的 橫向 聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 ? 3）加強(qiáng)項(xiàng)目 組織之間 的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 ? 4）加強(qiáng)項(xiàng)目 合同之間 的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。 （ 2）項(xiàng)目計(jì)劃編制后的工作 ? 1）爭(zhēng)取項(xiàng)目計(jì)劃的批準(zhǔn)。 ? 2）要爭(zhēng)取有關(guān)方面的支持。 ? 3）計(jì)劃批準(zhǔn)后，要落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃。 ? ① 通過項(xiàng)目計(jì)劃，可分析總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，各子目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。 ? ②項(xiàng)目計(jì)劃既是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法、措施和過程的安排，又是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的 分解過程 。 ? ③項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的指南和實(shí)施控制的依據(jù)。 6．項(xiàng)目計(jì)劃的要求 ? （ 1）必須按照批準(zhǔn)的 項(xiàng)目總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù) 作詳細(xì)的計(jì)劃。 ? （ 2）項(xiàng)目計(jì)劃必須 符合實(shí)際 。 ? ①符合環(huán)境條件。 ? ②符合客觀規(guī)律。 ? ③符合項(xiàng)目各參加者的實(shí)際情況。 ? （ 3）滿足 客觀的經(jīng)濟(jì)性 要求。 ? （ 4）具有 全面性 。 ? （ 5）項(xiàng)目計(jì)劃必須要有一定的 彈性 。 ? （ 6）詳略得當(dāng)。 ? ①技術(shù)設(shè)計(jì)深度。 ? ②結(jié)構(gòu)分解程度。 ? ③項(xiàng)目復(fù)雜程度。 ? ④計(jì)劃期長(zhǎng)短。 ? ⑤資料和信息的詳細(xì)、精確程度。 ? ⑥計(jì)劃與項(xiàng)目組織的適應(yīng)性。 ? （ 7）項(xiàng)目計(jì)劃與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)性。 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分解 ? （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解 （ WBS） 的基本概念 ? 利用系統(tǒng)的方法把一個(gè)項(xiàng)目逐層分解概念可以具體實(shí)施的項(xiàng)目單元，并對(duì)項(xiàng)目單元給以具體分析、安排的過程。 ? 項(xiàng)目群 → 建設(shè)項(xiàng)目 → 單項(xiàng)工程 → 單位工程 → 分部工程 →分項(xiàng)工程 → 工作包 ? 工作包（ work package）是 WBS的最底層元素，一般的工作包是最小的“可交付成果”，這些可交付成果很容易識(shí)別出完成它的活動(dòng)、成本和組織以及資源信息。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的級(jí)別 ? WBS最常見的形式如下 級(jí)別（層次） 說 明 管理層 1 總項(xiàng)目（ Total Program） 2 單體項(xiàng)目（ Project） 3 項(xiàng)目任務(wù)（ Task） 技術(shù)層 4 子任務(wù)（ Subtask） 5 工作包（ Work Package） （二）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解（ WBS）的作用 ? ? ； ? ，落實(shí)組織責(zé)任的依據(jù)； ? ； ? ，有利于進(jìn)行信息管理。 （三） WBS分解的方法 1. 自上而下法。即：先從總體考慮，然后逐層分解，直到底層。 2. 自下而上法。即：先從底層考慮，然后不斷歸納。 3. 兩者混合。對(duì)前面兩種方法結(jié)合使用。 （四）工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的內(nèi)容 ? ? ①按實(shí)施階段分解 項(xiàng) 目 計(jì)劃 準(zhǔn)備 招標(biāo) 設(shè)備采購 施工 驗(yàn)收 ? ② 按照項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解 工程項(xiàng)目 …… 單項(xiàng)工程 1 單項(xiàng)工程 2 單位工程 1 …… 單位工程 2 分部工程 …… 單位工程 2 ? （ 1）名稱及編號(hào) ? （ 2）工程量 ? （ 3）質(zhì)量要求 ? （ 4）施工方法 ? （ 5）負(fù)責(zé)人 ? （ 6）持續(xù)時(shí)間 ? （ 7）邏輯關(guān)系 ? （ 8）成本 3. WBS編碼 第三節(jié) 工期計(jì)劃 ? ? 主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)間的 邏輯關(guān)系 及 持續(xù)時(shí)間 ，確保項(xiàng)目的及時(shí)完成。 ? ①安排并確定項(xiàng)目活動(dòng)間的邏輯關(guān)系； ? ②根據(jù)所需資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間； ? ③按總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃（一般采用橫道圖），繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。 2．總工期計(jì)劃的確定方法 ? ① 歷史資料法。 ? ②采用工期定額。 ? ③上層系統(tǒng)決策法。 3．工期計(jì)劃的過程 （ 1）項(xiàng)目定義階段 —— 工期值計(jì)劃只是一個(gè) 數(shù)值（總工期） 。 （ 2）項(xiàng)目可行性研究階段，按總工期目標(biāo)作工期的 粗橫道圖 。 （ 3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段，隨結(jié)構(gòu)分解的不斷細(xì)化，工期計(jì)劃與橫道圖將更加詳細(xì)、細(xì)化。 ? 1）有時(shí)要按專業(yè)、時(shí)間段等方面的需要，采用計(jì)算機(jī)分析項(xiàng)目總網(wǎng)絡(luò)圖，確定項(xiàng)目詳細(xì)的帶時(shí)標(biāo)的工期計(jì)劃，以供有關(guān)人員執(zhí)行使用。 ? 2）項(xiàng)目最低層次的單元是 工作包 ，在工期計(jì)劃中， 工作包可以進(jìn)一步分解到工序 。 4．項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間的確定 ? 項(xiàng)目活動(dòng) —— 為了論述的方便，可以把工序、工作包和更高層的項(xiàng)目單元統(tǒng)一稱為項(xiàng)目活動(dòng)。 ? 按 項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間是否可以量化 將項(xiàng)目活動(dòng)分為三種項(xiàng)目活動(dòng)類型： ? 可定量化的活動(dòng) ? 非定量化的活動(dòng) ? 不確定性的活動(dòng) （ 1）可定量化項(xiàng)目活動(dòng)的 持續(xù)時(shí)間 ? 注意： ? 1）持續(xù)時(shí)間應(yīng)與合同、規(guī)范、圖紙、工作量表中所規(guī)定的項(xiàng)目活動(dòng)范圍與工作量計(jì)算方法相一致。 ? 2）勞動(dòng)組合和資源投入量的確定 —— 應(yīng)充分考慮項(xiàng)目可用的總資源、合理的專業(yè)和技術(shù)級(jí)配、合理的工作面等方面的條件限制。 ? 3）勞動(dòng)效率的確定應(yīng)考慮季節(jié)因素、氣候條件、實(shí)施方案、裝備水平、工器具的完備性和適用性、現(xiàn)場(chǎng)平面布置、勞動(dòng)者工作熟練程度與積極性，還應(yīng)考慮完成項(xiàng)目活動(dòng)所必需的時(shí)間（包括各種準(zhǔn)備、合理休息、必需間歇的時(shí)間等）。 ? 4）持續(xù)時(shí)間的計(jì)算。單個(gè)工序的持續(xù)時(shí)間易于確定，它可由公式： ? 持續(xù)時(shí)間（天） =工作量 /（總投入人數(shù) 每天班次 8小時(shí) 產(chǎn)量效率） ? 例如 ，某工程基礎(chǔ)混凝土 500m3，投入 3個(gè)混凝土小組，每組 8個(gè)人，預(yù)計(jì)人均產(chǎn)量效率為 小時(shí)，采用三班制連續(xù)作業(yè)。則混凝土澆搗的持續(xù)時(shí)間為： ? T=500m3/[（ 人 8小時(shí) 8人） 3班次 /天 ]=500m3/（ 24m3/班次 3班次 /天） = ≈7天 ? 但對(duì)一個(gè)完整的 工作包工期 的確定與安排，其情況要復(fù)雜一些，如某項(xiàng)目的基礎(chǔ)混凝土活動(dòng)情況可見下表 41。工作的安排有下列幾種方式： ? 表 41 項(xiàng)目 項(xiàng)目活動(dòng)工程量計(jì)算表 活動(dòng)號(hào) 說 明 數(shù)量 單位 工種 勞動(dòng)生產(chǎn)率 數(shù)量 固定 日期 備注 工時(shí) /單位 總工時(shí) 工人數(shù) 天數(shù) 4A551 ICWC02 177。 基礎(chǔ)混凝土模板 鋼筋 混凝土澆筑 回填土 1520 752 4104 m2 T m3 m3 4256 4515 2030 4104 14905 34 55 ? 1）將這個(gè)工作包直接落實(shí)給一個(gè)混合班組，該組 34個(gè)人，采用一班制工作，則該項(xiàng)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間 55天。 ? 2）由于這些工作需要不同的工種，而各工種工作時(shí)間集中，則可按圖 42的施工次序進(jìn)行木工、鋼筋工、混凝土工、粗壯力回填土工?？梢钥紤]安排 26個(gè)木工， 40個(gè)鋼筋工， 25個(gè)混凝土工， 85個(gè)粗壯工按次序施工。則模板需要 20天，鋼筋需要 6天（鋼筋工程 60%工作量為場(chǎng)外預(yù)制，則現(xiàn)場(chǎng)僅需 6天，其余 8天另外先行安排），澆混凝土需要 10天，回填土需要 6天，則總工期為 42天，如圖 42所示。 支模板 20天 鋼筋 6天 澆注混凝土 10天 回填土 6天 圖 42 施工順序安排圖 施工工序 4 8 12 16 20 24 28 32 36 模 板 鋼筋 澆混凝土 回填土 3）如果場(chǎng)地允許，在上述安排的基礎(chǔ)上，可采用分兩個(gè)施工段流水施工，施工組連續(xù)作業(yè)，則活動(dòng)時(shí)間安排如圖 43所示，則總工期為33天。 （ 2）非定量化項(xiàng)目活動(dòng)。 ? 有些項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間無法定量計(jì)算得到，因?yàn)槠涔ぷ髁亢蜕a(chǎn)效率無法定量化。如項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)工作等。對(duì)于這些工作可： ? ①按過去工程的 經(jīng)驗(yàn)或資料 分析確定； ? ②充分地與任務(wù)承擔(dān)者協(xié)商確定，確定其持續(xù)時(shí)間，并以合同的形式確定下來。 （ 3）不確定性項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間 ? 常用方法有： ①德爾菲（ Delphi）專家評(píng)議法 ? 優(yōu)點(diǎn)：集思廣益 ? 缺點(diǎn)：容易受專家們的資歷、經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人的主觀傾向所左右 ②三時(shí)估計(jì)法（模擬法） ② 三時(shí)估計(jì)法（模擬法） ? 三時(shí)估計(jì)法（模擬法）適合應(yīng)用于新工藝、新方法、新材料而無定額可循的項(xiàng)目。在進(jìn)行估計(jì)時(shí)，要根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，把需求的持續(xù)時(shí)間作為隨機(jī)變量，應(yīng)用概率論和統(tǒng)計(jì)學(xué)原理來估計(jì)時(shí)間值。方法如下： ? ①最短活動(dòng)時(shí)間（樂觀時(shí)間） Ta ? ② 最可能活動(dòng)時(shí)間（正常時(shí)間） Tm ? ③ 最長(zhǎng)活動(dòng)時(shí)間（悲觀時(shí)間） Tb ? 假設(shè)這三個(gè)時(shí)間服從分布，計(jì)算平均時(shí)間得： T=（ Ta+4Tm+Tb） /6 例 例：某一項(xiàng)目由三項(xiàng)活動(dòng) J、 K、 L組成，其項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)如圖所示，活動(dòng) J、K、 L在正常情況下所需時(shí)間為： 1 40天。在最不利的情況下所需的時(shí)間為 3 45天；在最有利的情況下所需時(shí)間為 2 36天；那么該項(xiàng)目個(gè)活動(dòng)和整個(gè)項(xiàng)目的最可能完成時(shí)間是多少？ 解： 活動(dòng) J最有可能完成時(shí)間為： Tj=（ 10+15 4+20） /6=15天 活動(dòng) K最有可能完成時(shí)間為： Tk=（ 28+30 4+35） /6= 活動(dòng) L最有可能完成時(shí)間為： Tl=（ 36+45 4+40） /6= 所以，整個(gè)項(xiàng)目的最可能完成時(shí)間為15++=86天 J K L 5．項(xiàng)目活動(dòng)的邏輯關(guān)系 ? （ 1）邏輯關(guān)系的幾種形式 ? 項(xiàng)目活動(dòng)的 邏輯關(guān)系 是指工作包中各項(xiàng)目活動(dòng)之間以及工作包之間存在的時(shí)間上的先后關(guān)系。 ? 兩個(gè)活動(dòng)之間有不同的邏輯關(guān)系，邏輯關(guān)系有時(shí)又被稱為搭接關(guān)系，而搭接所需的持續(xù)時(shí)間又被稱為 搭接時(shí)距 。常見的搭接關(guān)系