【正文】 報(bào)告框架 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例的確定 2）租售方式的確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 價(jià)格與銷售篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）消費(fèi)者研究 3）產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)建議 1）商家、業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 定位與推廣篇 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 青浦老城商業(yè)布局 目前青浦商業(yè)布局呈現(xiàn)以新、老兩汽車站所在地為核心向四周輻射，整體商業(yè)氛圍由西向東遷移的特征。 ?老汽車站位于公園路青安路位臵，新汽車站位于城中北路盈港路附近，青浦的兩個(gè)大賣場分別位于兩地。 ?城中東路、南路路口位臵為老城傳統(tǒng)的地理中心位臵，也分布有一定體量的商業(yè)，但由于青浦西向的城市化進(jìn)程，這里的發(fā)展有放緩的趨勢。 ?目前各個(gè)商圈的商業(yè)體量及影響力都有限，由于缺乏足夠的規(guī)模及吸引力，青浦當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)消費(fèi)的地域選擇有一定的隨意性。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 新汽車站 （世紀(jì)聯(lián)華等） 老汽車站 （美高嘉年華等） 本案 城中東路、南路路口 青浦主要商圈分布 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 商圈 主要商業(yè)設(shè)施 主要商家 特征 公園路老汽車站商 農(nóng)工商超市、美高嘉年華、青浦協(xié)和大廈（在建）、自由港KTV 農(nóng)工商、麥當(dāng)勞、豪享來、小肥羊、永樂數(shù)碼專賣、宏圖三胞、永和大王 商業(yè)形態(tài)多樣，發(fā)展較為成熟，潛力較大 盈港路新汽車站 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、伊麗名豪大酒店 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、肯德基、味之都、伊麗名豪俱樂部 新興商圈，以購物為主 城中東路、南路路口 青浦百貨、白玉蘭廣場地下商城 迪信通、肯德基、達(dá)芙妮、老鳳翔、老爺車、元祖、美邦專賣店 品牌服飾店占有一定比例，整體發(fā)展放緩 主要商圈比較 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 本案商圈分析 本案位于公園路城中北路，東北向緊鄰護(hù)城河，恰好位于老汽車站和城中東路南路路口位臵的中間地段 。 本案地塊南側(cè)為綠地，北靠三元路和護(hù)城河，西向?yàn)榍嗥仲e館，東則為青浦城隍廟和曲水園。再加上本案處于建設(shè)期間，這使得目前周邊缺乏商鋪， 客觀上阻隔了東部和南部兩個(gè)地區(qū)人流的往來和商業(yè)氛圍的延伸 。 待本案建成后，由于獨(dú)特的位臵和巨大的影響力，將能夠把兩側(cè)的商圈連接起來，并成為商圈新的商業(yè)中心 。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 美高嘉年華 由于商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，青浦老城內(nèi)可售的商鋪項(xiàng)目不多，美高嘉年華項(xiàng)目位于老汽車站位臵，是少數(shù)位于老城中心位臵的商業(yè)項(xiàng)目，因此是 本案的一個(gè)很重要的參考項(xiàng)目 。 項(xiàng)目簡介 地址：青浦鎮(zhèn)青安路 101號(hào)等 （ 近公園路 ， 青浦老車站旁 ） 總面積： 8,040m2 開盤時(shí)間： 2022年 9月 商業(yè)形態(tài)：街鋪 現(xiàn)狀：部分開業(yè) 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一層大部分已開業(yè)，少數(shù)處于內(nèi)部裝修階段；二層部分開業(yè)；三四層目前空臵。 主要入駐商家： 麥當(dāng)勞、德克士、 X－ 特步專賣、CAPTAINO專賣、好倫哥、金石盟鉆石、金狐貍、八番面屋 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 商鋪樓層 1層 1～ 2層 1～ 3層 1～ 4層 合計(jì) 總套數(shù) 2套 20套 1套 3套 26套 單套面積 21m2 92～265m2 619m2 987m1,141m2,152m2 21～2,152m2 已售面積（所占比例） 0 2,868m2 （ 93％） 0 2,152m2 （ 50％） 5,020m2 （ 62％） 已售套數(shù)（所占比例） 0 19套 （ 95％） 0 1套 （ 33％） 20套 （ 77％） 銷售情況 售價(jià)：成交價(jià)范圍 6,000～ 30,000元 /m2， 成交均價(jià)21,544元 /m2 商鋪樓層、單套面積及銷售情況 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目位于青浦老汽車站位臵，人流量大，地段優(yōu)勢獲得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者以及投資者的認(rèn)同。 ?招商對(duì)象：中西餐、大型海鮮酒樓、茶藝、酒吧、迪廳、KTV、 美容美發(fā)、 SPA健身。 ?項(xiàng)目以雙層商鋪為主，主力面積 110～ 170m2， 有少量單層小面積和 3～ 4層大面積單元。 ?該項(xiàng)目是目前青浦老城內(nèi)價(jià)格最高的商鋪項(xiàng)目，已售均價(jià)21,544元 /m2， 推算 1～ 2層小面積單元售價(jià)在 ～ 3萬元 /m2 。 ?銷售情況良好， 2022年 9月至 2022年 3月的半年時(shí)間內(nèi)，共完成銷售 16套，目前主力鋪型已基本售完。 ?目前剩余的商鋪為 2套單層 21m2， 3套大面積，及 1套兩層商鋪。大面積單元主要由于總價(jià)過高，而小面積單元?jiǎng)t是單價(jià)過高， /m2的報(bào)價(jià)讓大多數(shù)投資者望而卻步。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 港隆廣場（好美家） 項(xiàng)目地址：青浦鎮(zhèn)盈港路 499弄 （世紀(jì)聯(lián)華旁） 總建面積： 22,814m2 銷售總面積： m2 開盤時(shí)間： 2022年 1月 項(xiàng)目共 3層，目前在售的為 1～ 2層商鋪。 3層計(jì)劃作整層餐飲經(jīng)營。 商場內(nèi)商鋪采取售后返租的模式，沒有實(shí)體分割，包租 9年，年回報(bào)率稅前 8％（前三年回報(bào)一次性返還，抵扣總售價(jià)） 。好美家入駐并已開始營業(yè)，包租期間小業(yè)主沒有經(jīng)營權(quán)。 商場外側(cè)有少量沿街商鋪可自營。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 銷售情況 單套面積： 39～ 89m2 報(bào)價(jià)：商場內(nèi)一樓門口位臵 /m2， 內(nèi)部 /m2 ； 二樓 /m2； 東側(cè)沿街 /m2（ 可自營） 成交價(jià)： 13,888～ 27,425元 /m2， 均價(jià) 18,879元 /m2 已售面積： 6,124 m2 銷售率： 41％（一層 55％，二層 30％） 項(xiàng)目小結(jié) ?港隆廣場位于青浦老城北部，近青浦新汽車站，緊靠世紀(jì)聯(lián)華大賣場。地區(qū)交通便利，人流密集，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ?～ /m2的售價(jià)對(duì)于該地段來說并不高，然而目前僅 41％的銷售率并不理想。這主要是由于項(xiàng)目缺乏實(shí)體分割，投資者產(chǎn)生了較大的心理抗性。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 荷景苑 地址：青安路 308號(hào)（沙埭浜路口，公園路以北 400米） 商