【正文】 Part 1 一、宏觀環(huán)境解析 二、區(qū)域市場認知 三、競爭對手分析 四、項目出路分析 營銷環(huán)境分析 政策環(huán)境 —— 多項政策出臺，房地產市場受打壓！ 近年來房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導致房地產發(fā)展呈現過熱傾向、局部房地產出現泡沫。針對這些問題，國家開始通過一系列房地產行業(yè)政策、土地政策、金融政策等手段對房地產市場進行干預， “ 國八條 ” 、 “ 國六條 ” 以及金融領域數次提高貸款利率、施壓 “ 第二套住房 ” 貸款等措施的出臺，使得房地產市場 “ 溫度 ” 略有回落，開始步入整體調整期。 營銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 經濟環(huán)境 ——投資環(huán)境惡化，投資實力折損！ 2022年，國民經濟的持續(xù)過熱與流動性過剩問題開始突出，中國經濟正式步入通貨膨脹期。隨著證券市場從今年年初開始的一波波的慘重下跌，投資市場日益惡化，致使投資者資產嚴重縮水，其直接影響，就是客戶投資實力大為折損。房地產作為一項保障國民生活的根本行業(yè)，同時也因其保值和增值性，一直是投資的重點渠道之一，面臨的壓力可想而知。 營銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 輿論環(huán)境 —— “ 降價 ” 導向，投資心理徘徊！ 珠三角樓市降價、大城市中介行業(yè)倒閉嚴重，萬科董事長王石的 “ 拐點 ” 論等，來自多方的消息使得輿論形成了 “ 房地產市場即將全面降價 ” 的觀點。放眼青島市場，達利廣場的尾盤低價清盤、悅海尊地低于市均價 1000元的消息似乎也印證了 “ 降價 ”論點，使得投資客戶徘徊不定，紛紛持幣觀望。雖然實際證明青島兩項目僅是采取了一項銷售價格策略（達利廣場迅速清盤回籠資金，悅海尊地僅推出 10套低于市價 1000元的限價房，其余房源價格不變，兩個項目的價格優(yōu)惠幅度完全可以自身消化，并不影響大市場格局），但是客群投資心理已經受到影響。 營銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 宏觀環(huán)境分析結論： 就中國的經濟體制來看，中國是一種有計劃的市場經濟綜合體，這一經濟體制能夠最大程度消化經濟危機，因此像是歷史上出現的導致房地產崩盤或價格銳降 50%的大規(guī)模經濟危機在中國是不會出現的。但是，經濟體制要消化已經出現的經濟危機仍需要時間，因此面臨現階段來自政策環(huán)境、經濟環(huán)境以及輿論環(huán)境的重重壓力，房地產業(yè)發(fā)展形勢十分嚴峻。 營銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 青島經濟開發(fā)區(qū) 〉〉〉 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 青島經濟開發(fā)區(qū) 截止到 2022年底， 常駐人口 33萬， 流動人口 27萬。 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 青島開發(fā)區(qū)現已初步形成以現代港口、先進技術、國際貿易、旅游度假為主要特色，集經濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)和新技術產業(yè)開發(fā)實驗區(qū)于一體的現代化國際新城區(qū)。 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 區(qū)域 青島開發(fā)區(qū) 項目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤澤幸福城 鳳凰城 開發(fā)商 九州千城置業(yè)有 限責任公司 青島海灣新城房地產開發(fā)有限公司 山東天和兄弟房地產開發(fā)有限公司 青島昆泉房地產開發(fā)有限公司 太陽房地產開發(fā)有限公司 青島鳳城置業(yè)有限公司 代理商 三皇廣告 三皇廣告 易辰代理 —— 昆泉投資 有限公司 —— 福元九合 位置 漓江東路 珠江路與井岡山 交匯處 開發(fā)區(qū)長江路西 端北 500米 唐島灣西側濱海大道南側 1000米 唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處 濱海大道東端 開盤時間 20225 2022519 20221028 2022130 2022年 8月 27 2022年 6月底 電話 86761999 86990799 86720366 86999996 80981111 86871877 物業(yè)公司 九州千城物業(yè) 中南物業(yè) 天和物業(yè) 昆泉物業(yè) 未定 新時代 物業(yè)價格 未定 /月 /平（包含電梯費） /平 /月 多層 /平 /月高層 /平/月 /平 /月（包含電梯費） 占地面積 46000平方米建面 17萬平方米 108畝 （建筑面積） 6萬 135畝 （建筑面積） 31萬平方米（建筑面積） 樓棟數量 2棟小高層 5棟高層 8棟高層 4棟 28層高層 6棟高層 6棟多層 6 25棟高層 總套數 752 1300 —— 400500 412 2510 車庫、車位 價格 600個 741/8萬 地上免費 地下收費 地上免費 地下收費 380 /8萬 1900多位 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 項目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤澤幸福城 鳳凰城 裝修標準 毛坯 毛坯 菜單式裝修 高層裝修含 800元裝修費 毛坯 精裝 1000元 /平 綠化率 43% 36% 40% 40% 32% % 容積率 起價 未定 5380 5000 4880 6080 6999 最高價 未定 9000 7500 7780 7900 8300 均價 未定 6890 6200 6000 6960 7500 戶型種類 3室 2廳 2衛(wèi) 2室 2廳 2衛(wèi) 2室2廳一衛(wèi) 一室一廳 一室兩廳一衛(wèi) 二室兩廳一衛(wèi) 二室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 一室二廳一衛(wèi) 二室 2廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 套一廳 一室雙廳一衛(wèi)二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳一衛(wèi)三室雙廳雙衛(wèi)二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi)二室雙廳雙衛(wèi) 復式 二室二廳一衛(wèi) 三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 套一廳 戶型面積 （ 118平、 120平、122平）（ 117平）（ 、 平） 66平 平 70平 （ 、）（ 、 平、 ） 156平、 152平、131平、 平 平 67平 90平 113平 119平 87平 平復式 平 65多 主力戶型及面積 2室 2廳 1衛(wèi) /（ 、 平） 套二雙廳一衛(wèi)/ 一室二廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi)/ 平 平 88平 二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi)/90平 119平 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi)/ 平 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 項目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤澤幸福城 鳳凰城 銷售進度 現在還沒有預售許可證， 6月 22號 開始接受預約登記。設 “ 日進 200元特別優(yōu)惠 制度 .(從活動當天開始到銷售處通知選房時間為止 ,每天二百元作為今后選房優(yōu)惠 )同期現場售樓中心及景觀示范區(qū)正式開放，備有精美禮品贈送 二期 5月 19號開盤 開盤當天有80元左右的優(yōu)惠之后沒有什么活動，開盤以來已銷售差不多 100套加預定 130多套 現在是三期 現房銷售 只剩下 119平和90平一樓兩套 6月 30號之后價格上調 價格分析 未定 每層加 100元左右 每層加 5080元 每層 100元左右 每層加 100元左右 一次性付款優(yōu)惠2%每層加 5080元。 6月 30日開盤 營銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場認知 海灣新城 〉〉〉 營銷環(huán)境分析 —— 競爭項目分析 項目概況： 海灣新城項目北臨珠江路，西向井岡山路，東朝武夷山路，南接唐島灣，緊臨區(qū)政府，東北為開發(fā)區(qū)中心廣場。項目總占地面積 108畝，分為 A、 B兩個版塊來開發(fā)建設， A地塊為商業(yè)辦公部分， B地塊為高檔住宅社區(qū)。其中住宅部分總建筑面積為 ，由 8棟高層住宅組成，戶型以 80130㎡ 的二房和三房為主。 項目銷售狀況： 海灣新城二期于 2022年 5月 19日開盤，開盤當天有 80元左右的優(yōu)惠之后，之后未推出其他活動，開盤以來項目已銷售接近 100余套，連同已預定房源約 130余套。 競