【正文】 Part 1 一、宏觀環(huán)境解析 二、區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 四、項(xiàng)目出路分析 營(yíng)銷環(huán)境分析 政策環(huán)境 —— 多項(xiàng)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受打壓！ 近年來房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快以及部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)過熱傾向、局部房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。針對(duì)這些問題，國(guó)家開始通過一系列房地產(chǎn)行業(yè)政策、土地政策、金融政策等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)， “ 國(guó)八條 ” 、 “ 國(guó)六條 ” 以及金融領(lǐng)域數(shù)次提高貸款利率、施壓 “ 第二套住房 ” 貸款等措施的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 溫度 ” 略有回落，開始步入整體調(diào)整期。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ——投資環(huán)境惡化，投資實(shí)力折損！ 2022年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)過熱與流動(dòng)性過剩問題開始突出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式步入通貨膨脹期。隨著證券市場(chǎng)從今年年初開始的一波波的慘重下跌，投資市場(chǎng)日益惡化，致使投資者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，其直接影響，就是客戶投資實(shí)力大為折損。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)保障國(guó)民生活的根本行業(yè)，同時(shí)也因其保值和增值性，一直是投資的重點(diǎn)渠道之一，面臨的壓力可想而知。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 輿論環(huán)境 —— “ 降價(jià) ” 導(dǎo)向，投資心理徘徊！ 珠三角樓市降價(jià)、大城市中介行業(yè)倒閉嚴(yán)重，萬科董事長(zhǎng)王石的 “ 拐點(diǎn) ” 論等，來自多方的消息使得輿論形成了 “ 房地產(chǎn)市場(chǎng)即將全面降價(jià) ” 的觀點(diǎn)。放眼青島市場(chǎng)，達(dá)利廣場(chǎng)的尾盤低價(jià)清盤、悅海尊地低于市均價(jià) 1000元的消息似乎也印證了 “ 降價(jià) ”論點(diǎn)，使得投資客戶徘徊不定，紛紛持幣觀望。雖然實(shí)際證明青島兩項(xiàng)目?jī)H是采取了一項(xiàng)銷售價(jià)格策略（達(dá)利廣場(chǎng)迅速清盤回籠資金，悅海尊地僅推出 10套低于市價(jià) 1000元的限價(jià)房，其余房源價(jià)格不變，兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)惠幅度完全可以自身消化，并不影響大市場(chǎng)格局），但是客群投資心理已經(jīng)受到影響。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 宏觀環(huán)境分析結(jié)論： 就中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制來看，中國(guó)是一種有計(jì)劃的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)綜合體，這一經(jīng)濟(jì)體制能夠最大程度消化經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此像是歷史上出現(xiàn)的導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤或價(jià)格銳降 50%的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)在中國(guó)是不會(huì)出現(xiàn)的。但是，經(jīng)濟(jì)體制要消化已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍需要時(shí)間，因此面臨現(xiàn)階段來自政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及輿論環(huán)境的重重壓力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)十分嚴(yán)峻。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 宏觀環(huán)境 青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 〉〉〉 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 截止到 2022年底， 常駐人口 33萬， 流動(dòng)人口 27萬。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 青島開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成以現(xiàn)代港口、先進(jìn)技術(shù)、國(guó)際貿(mào)易、旅游度假為主要特色，集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)于一體的現(xiàn)代化國(guó)際新城區(qū)。 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 區(qū)域 青島開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤(rùn)澤幸福城 鳳凰城 開發(fā)商 九州千城置業(yè)有 限責(zé)任公司 青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東天和兄弟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青島昆泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青島鳳城置業(yè)有限公司 代理商 三皇廣告 三皇廣告 易辰代理 —— 昆泉投資 有限公司 —— 福元九合 位置 漓江東路 珠江路與井岡山 交匯處 開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西 端北 500米 唐島灣西側(cè)濱海大道南側(cè) 1000米 唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處 濱海大道東端 開盤時(shí)間 20225 2022519 20221028 2022130 2022年 8月 27 2022年 6月底 電話 86761999 86990799 86720366 86999996 80981111 86871877 物業(yè)公司 九州千城物業(yè) 中南物業(yè) 天和物業(yè) 昆泉物業(yè) 未定 新時(shí)代 物業(yè)價(jià)格 未定 /月 /平（包含電梯費(fèi)） /平 /月 多層 /平 /月高層 /平/月 /平 /月（包含電梯費(fèi)） 占地面積 46000平方米建面 17萬平方米 108畝 （建筑面積） 6萬 135畝 （建筑面積） 31萬平方米（建筑面積） 樓棟數(shù)量 2棟小高層 5棟高層 8棟高層 4棟 28層高層 6棟高層 6棟多層 6 25棟高層 總套數(shù) 752 1300 —— 400500 412 2510 車庫(kù)、車位 價(jià)格 600個(gè) 741/8萬 地上免費(fèi) 地下收費(fèi) 地上免費(fèi) 地下收費(fèi) 380 /8萬 1900多位 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 項(xiàng)目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤(rùn)澤幸福城 鳳凰城 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 菜單式裝修 高層裝修含 800元裝修費(fèi) 毛坯 精裝 1000元 /平 綠化率 43% 36% 40% 40% 32% % 容積率 起價(jià) 未定 5380 5000 4880 6080 6999 最高價(jià) 未定 9000 7500 7780 7900 8300 均價(jià) 未定 6890 6200 6000 6960 7500 戶型種類 3室 2廳 2衛(wèi) 2室 2廳 2衛(wèi) 2室2廳一衛(wèi) 一室一廳 一室兩廳一衛(wèi) 二室兩廳一衛(wèi) 二室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 一室二廳一衛(wèi) 二室 2廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 套一廳 一室雙廳一衛(wèi)二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳一衛(wèi)三室雙廳雙衛(wèi)二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi)二室雙廳雙衛(wèi) 復(fù)式 二室二廳一衛(wèi) 三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 套一廳 戶型面積 （ 118平、 120平、122平）（ 117平）（ 、 平） 66平 平 70平 （ 、）（ 、 平、 ） 156平、 152平、131平、 平 平 67平 90平 113平 119平 87平 平復(fù)式 平 65多 主力戶型及面積 2室 2廳 1衛(wèi) /（ 、 平） 套二雙廳一衛(wèi)/ 一室二廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi)/ 平 平 88平 二室雙廳一衛(wèi) 三室雙廳雙衛(wèi)/90平 119平 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi)/ 平 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 項(xiàng)目名稱 鳳梧金沙 海灣新城二期 天和青年城 天籟村 潤(rùn)澤幸福城 鳳凰城 銷售進(jìn)度 現(xiàn)在還沒有預(yù)售許可證， 6月 22號(hào) 開始接受預(yù)約登記。設(shè) “ 日進(jìn) 200元特別優(yōu)惠 制度 .(從活動(dòng)當(dāng)天開始到銷售處通知選房時(shí)間為止 ,每天二百元作為今后選房?jī)?yōu)惠 )同期現(xiàn)場(chǎng)售樓中心及景觀示范區(qū)正式開放，備有精美禮品贈(zèng)送 二期 5月 19號(hào)開盤 開盤當(dāng)天有80元左右的優(yōu)惠之后沒有什么活動(dòng)，開盤以來已銷售差不多 100套加預(yù)定 130多套 現(xiàn)在是三期 現(xiàn)房銷售 只剩下 119平和90平一樓兩套 6月 30號(hào)之后價(jià)格上調(diào) 價(jià)格分析 未定 每層加 100元左右 每層加 5080元 每層 100元左右 每層加 100元左右 一次性付款優(yōu)惠2%每層加 5080元。 6月 30日開盤 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 海灣新城 〉〉〉 營(yíng)銷環(huán)境分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況： 海灣新城項(xiàng)目北臨珠江路，西向井岡山路，東朝武夷山路，南接唐島灣，緊臨區(qū)政府，東北為開發(fā)區(qū)中心廣場(chǎng)。項(xiàng)目總占地面積 108畝，分為 A、 B兩個(gè)版塊來開發(fā)建設(shè)， A地塊為商業(yè)辦公部分， B地塊為高檔住宅社區(qū)。其中住宅部分總建筑面積為 ，由 8棟高層住宅組成，戶型以 80130㎡ 的二房和三房為主。 項(xiàng)目銷售狀況： 海灣新城二期于 2022年 5月 19日開盤，開盤當(dāng)天有 80元左右的優(yōu)惠之后，之后未推出其他活動(dòng)，開盤以來項(xiàng)目已銷售接近 100余套，連同已預(yù)定房源約 130余套。 競(jìng)