【正文】 1 前 言 此員工手冊(cè)乃專為戴德梁行房地產(chǎn)咨詢 (上海 )有限公司之物業(yè)管理之管理項(xiàng)目的正式員工而編定的。 本公司保留隨時(shí)修改手冊(cè)內(nèi)容之權(quán)利，以便能適當(dāng)?shù)嘏浜瞎拘姓结樦淖?。手?cè)之內(nèi)容及往后之任何修改將不會(huì)剝奪雇員之權(quán)益或與中華人共和國(guó)勞動(dòng)法有所抵觸。 2 第一章 簡(jiǎn) 介 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢 （上海） 有限公司簡(jiǎn)介 戴德梁行成立于 2020 年 1 月 1 日，由原香港的“梁振英測(cè)量師行”、新加坡的“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”及歐洲的“ DTZ 物業(yè)顧問(wèn)公司”共同組成，三家公司共同擁有公司的股份，以及全世界的客戶 ，并為客戶提供國(guó)際級(jí)的物業(yè)服務(wù)。 現(xiàn)任香港測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，香港特別行政區(qū)行政會(huì)議召集人的梁振英先生，于 1993 年創(chuàng)辦了梁振英測(cè)量師行，在 1993 年至 1999 年的六年間公司業(yè)務(wù)已得到廣泛的發(fā)展，并在中國(guó)的北京、上海、廣州、深 3 圳、天津等 8 個(gè)大城市開(kāi)辦了分公司，從事房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、物業(yè)管理、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)中介、營(yíng)銷策劃、建筑顧問(wèn)等業(yè)務(wù)。梁先生目前擔(dān)任戴德梁行董事局主席一職。 新成立的戴德梁行將以嶄新的姿態(tài)面對(duì)全球的客戶。公司將秉承一貫的優(yōu)良作風(fēng)，并吸取各方的豐富經(jīng)驗(yàn)，不斷開(kāi)拓業(yè)務(wù)。堅(jiān)信在全體同仁的努力之下，公司將在新世紀(jì)取得更為豐碩的業(yè)績(jī)。 上海物業(yè)管理部簡(jiǎn)介 物業(yè)管理部是戴德梁行房地產(chǎn)咨詢 (上海 )有限公司眾多部門中的一個(gè)主要部門。主要職責(zé)是根據(jù)客 4 戶 (包括發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)等 )的不同需求，提供專業(yè)物業(yè)管理及其他有關(guān)的服務(wù)，服務(wù)種類分為物業(yè)全權(quán)管理服務(wù)、物業(yè)顧問(wèn)管理服務(wù)、設(shè)施管理服務(wù)、租務(wù)代理服務(wù)等。 我們管理的物業(yè)函蓋工業(yè)或工貿(mào)大廈、商業(yè)中心、 酒店式公寓、 住宅樓、店鋪及購(gòu)物中心等不同類型。我們將向各物業(yè)派駐最具豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人仕及精兵強(qiáng)將，通過(guò)對(duì)物業(yè)的安保、清潔及設(shè)備的保養(yǎng)維修等工作，保障物業(yè)的良好 運(yùn)作。我們還配備專職培訓(xùn)講師對(duì)各物業(yè)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，以不斷提高員工的管理素質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)水準(zhǔn)。安排專業(yè)的物業(yè)管理人員對(duì)各項(xiàng)目物業(yè)管理情況及費(fèi)用被準(zhǔn)確、高效的運(yùn) 5 用。 我們的物業(yè)管理服務(wù)宗旨是對(duì)發(fā)展商或業(yè)主委托的物業(yè)進(jìn)行日常的管理工作，提高物業(yè)質(zhì)量及價(jià)值，這也是我們?nèi)w同仁的服務(wù)宗旨和服務(wù)準(zhǔn)則。希望能在我們?nèi)?體 同仁的努力下，隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的不斷開(kāi)拓和服務(wù)水準(zhǔn)的進(jìn)一步提高而共同成長(zhǎng)，共創(chuàng)佳績(jī)。 物業(yè)管理專用名詞之定義 本公司： 指戴德梁行房地產(chǎn)咨詢 (上海 )有限公司。 6 本公司 物業(yè) 管 理部： 指戴德梁行房地產(chǎn)咨詢 (上海 )有限公司物業(yè)管理部。 管理者： 指發(fā)展商或根據(jù)公約而指定或委任管理大廈的人士或機(jī)構(gòu)。 發(fā)展商： 物業(yè)發(fā)展期之產(chǎn)權(quán)人士或機(jī)構(gòu)。 管理處： 指管理大廈 (物業(yè) )的駐場(chǎng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 員工： 指受聘于本公司并在本物 7 業(yè)服務(wù)的雇員。 駐場(chǎng)經(jīng)理： 指受聘于本公司的雇員，是駐場(chǎng)大廈物業(yè)管理處全權(quán)負(fù)責(zé)人。 本物業(yè)： 指員工所工作 (服務(wù) )的物業(yè)。 業(yè)主： 指根據(jù)上海市房屋土地管理局所頒發(fā)的土地使用證和房屋所載之土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)之人士或機(jī)構(gòu)， 8 即為該物業(yè)或單元的業(yè)主。 租戶 /使用者： 指輿業(yè)主有租約，定期付款，租買物業(yè)或單元使用權(quán)的人士或機(jī)構(gòu)。 訪客： 指訪問(wèn)大廈內(nèi)業(yè)主、使用者、租戶等人士。 賓客 /客人： 指到大廈公共區(qū)域購(gòu)物、娛樂(lè)、參觀等人士。 單元： 指業(yè)主在物業(yè)擁有之單位 9 產(chǎn)權(quán)或其中部分范圍。 公共地方： 指發(fā)展商根據(jù)公約指定物業(yè)內(nèi)的公共 地方，其中包括但不限于物業(yè)之各出入口、行人道、通道、外圍圍墻、綠化區(qū)、車道、腳踏車停放處、公用車輛停泊及卸貨區(qū)域、走火通道、走廊、水箱、電摯房、消防設(shè)備控制室及為物業(yè)的業(yè)主、用戶及訪客而設(shè)立共用之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及 10 發(fā)展商保留之地方。 公共設(shè)備： 指為物業(yè)的公眾利益在物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)包括但不限于裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括供排水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間設(shè)備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、去水道、溝渠、管道、槽溝 、電線、綠化區(qū)之裝置及各種設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方 11 或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分，只供個(gè)別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 綠化區(qū)域： 指根據(jù)政府有關(guān)法令在物業(yè)所屬地塊上實(shí)施的綠化區(qū)域。 物業(yè)管理公約： 根據(jù)中華人民共和國(guó)和上海市有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié) 合物業(yè)的實(shí)際情況，為維護(hù)物業(yè)各業(yè)主和用戶及管理者的合法權(quán)益，明確 12 各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，確保物業(yè)的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)而設(shè)立的公約。 用戶手冊(cè)： 指發(fā)展商或管理者根據(jù)管理公約而指定的供各業(yè)主及用戶于 使用其所 擁有的單元，公共地方及公共設(shè)施時(shí)所需要遵守的 細(xì)則。 管理規(guī)則： 指管理公約及用戶守則之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者 按管理公約授權(quán)制定之各項(xiàng)輿物業(yè) 13 管理有關(guān)之規(guī)章制度。 合同至“發(fā)展商授權(quán)之物業(yè)管理工作結(jié)束”之界定 1. “至發(fā)展商授權(quán)之物業(yè)管理工作結(jié)束”即指正在履行的管理合約的終止日，正在履行中的管理合約因突發(fā)事件而導(dǎo)致本司無(wú)法繼續(xù)履行項(xiàng)目管理工作以及原管理合約性質(zhì)發(fā)生變化使得本司之項(xiàng)目管理工作無(wú)法繼續(xù)履行的項(xiàng)目，則員工之勞動(dòng)合同 /勞務(wù)協(xié)議隨即終止。 2. 如管理合約終止后重新 續(xù)簽的項(xiàng)目，則所有員工之勞動(dòng)合同 /勞務(wù)協(xié)議亦應(yīng)重新續(xù)簽，合同 /協(xié)議之 14 期限須根據(jù)新簽訂的管理合約重新核定。 第二章 人 事 管 理 員工分類及崗位 員工分類 項(xiàng)目員工可分類為辦公室員工或操作性員工 員工崗位 M 駐場(chǎng)經(jīng)理 S 物業(yè)主管 C 督導(dǎo)員 R 基層員工 15 新進(jìn)員工錄用手續(xù) 起向公司行政人事部提交原單位退工單正本或勞動(dòng)手冊(cè)之正本，未遞 交者，視為不符合錄用條件，將不予以錄用。退工單之新進(jìn)員工，須在一個(gè)月內(nèi)辦妥勞動(dòng)手冊(cè)，并及時(shí)交公司行政人事部。如無(wú)法于一個(gè)月內(nèi)辦妥，公司將酌情予以一定的處理或不與其建立勞動(dòng)關(guān)系。 日內(nèi)遞交有效的下崗或勞務(wù)證 明。如退休證明、協(xié)保勞動(dòng)手冊(cè)及下崗證明 (須注明原單位名稱、下崗期 16 限及下崗期間“四金”由原單位負(fù)責(zé)交納。 ) 未遞交者，視為不符合錄用條件而不予以錄用 。 ，須同時(shí)提交一寸免冠照二張，市級(jí)醫(yī)院體檢報(bào)告或有效的健康證，并交驗(yàn)身份證原件、學(xué)歷證明 正本及專業(yè)技術(shù)證等正本。 新進(jìn)員工在辦妥以上 至 項(xiàng)所規(guī)定的手續(xù)之后，公司將與員工簽署勞動(dòng)合同 (包括試用期 )或勞務(wù)協(xié)議。 社保保險(xiǎn)金轉(zhuǎn)移 (合同制員工適用 )： 新進(jìn)員工以往辦理過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)金的，須在遞交勞 17 動(dòng)手冊(cè)后一周內(nèi)持本人身份證及本公司的介紹信到其原單位所在地的社保中心辦理社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取轉(zhuǎn)移單，并將辦妥的轉(zhuǎn)移單交到公司行政人事部，否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除勞動(dòng)合同。如員工從未辦理過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)金的，須以書面形式向公司申請(qǐng)首建并有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除勞動(dòng)合同。 公積金轉(zhuǎn)移 (合同制員工適用 )： 本公司公積金帳戶請(qǐng)?jiān)儐?wèn)行政人事部。 新進(jìn)員工如有公積金個(gè)人帳戶，且該帳戶仍在原單位的，請(qǐng)將以上帳戶通知您的原單位，并催促原單 18 位盡快將您的公積金轉(zhuǎn)至我公司帳戶內(nèi)，否則，將視作不符合錄用條件，公司有權(quán)與其解除合同。若公積金帳戶已轉(zhuǎn)入市封存辦的，須以書面形式將個(gè)人公積金帳戶通知公司。以往未辦理過(guò)公積