某公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財務(wù)討論成果(75頁)(已修改)
2025-02-02 23:03 本頁面
【正文】 1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財務(wù)討論 2 目 錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述 二、企業(yè)設(shè)立階段 三、獲取土地階段 四、開發(fā)建設(shè)階段 五、轉(zhuǎn)讓及銷售階段 六、持有階段 七、企業(yè)所得稅業(yè)務(wù) 3 第一部分 企業(yè)會計與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍 二、開發(fā)經(jīng)營流程 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述 4 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的活動。具體包括 : ※ 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃 ※ 房屋的開發(fā)、銷售、出租 ※ 其他建筑物的開發(fā)、銷售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等） ※ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不包括房產(chǎn)的建筑施工活動 5 房地產(chǎn)企業(yè)的特點 ? 資金密集 ? 受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大 ? 投資周期較長，市場風(fēng)險較大 ? 售后服務(wù)工作要求高 6 轉(zhuǎn)讓及銷售房地產(chǎn) 設(shè)立企業(yè) 持有房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 獲取的土地使用權(quán) 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務(wù)流程 7 目前 《 企業(yè)會計制度 》 、 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》（財會 199302號）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇《 企業(yè)會計準(zhǔn)則（ 2022） 》 或 《 企業(yè)會計制度 》 及 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》 執(zhí)行。 本次討論以 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 2022》 及應(yīng)用指南為依據(jù)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 存貨核算的特殊性 工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的借款費用可以進(jìn)行資本化。 預(yù)收賬款核算的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)大多實行商品房預(yù)售制度，在符合確認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)注預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例。 8 收入核算的特殊性 ? 收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣） ? 收入確認(rèn)的特殊性 ? 各期收入的波動性 成本核算的特殊性 ? 核算時間跨度大 ? 開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同 ? 開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分 9 產(chǎn)品售價與其成本不配比 通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。均攤計算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營成果核算會失真。 10 11 四、 會計科目設(shè)置 通用科目 行業(yè)科目 設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接 費用”成本類科目和“開發(fā)產(chǎn)品” 、“周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類科目。 大部分通用 12 開發(fā)項目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費用 前期工程費 建安工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 財務(wù)費用（資本化利息費用） 13 土地費用的歸集 注：其他土地費用含交易服務(wù)費 /平方米土地面積、土地登記費 40元 /500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土地價款 土地出讓契稅 出讓地價或評估地價的 4% 其他土地費用 征地補償費 拆遷補償費 征地規(guī)費 14 前期工程費（開發(fā)前期準(zhǔn)備費） 注：規(guī)劃設(shè)計費中包括項目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計審查、模型、動畫等。 領(lǐng)照規(guī)費中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設(shè)費、城市規(guī)劃設(shè)計收費、規(guī)劃服務(wù)費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 勘察測量費 勘察 包括普勘、詳勘 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設(shè)計費 建設(shè)規(guī)費 領(lǐng)照規(guī)費 增容費 自來水管網(wǎng)建設(shè)費、雙電源供電貼費 15 前期工程費（續(xù)） 注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。 臨時設(shè)施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費 三通一平費 臨時設(shè)施費 16 建安工程費（主體建筑工程費） 注：工程樁甲供材中包括鋼
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