【正文】 江蘇泗陽新東方地塊營銷策劃報告江蘇泗陽新東方地塊營銷策劃報告(市場報告及購房人群訪談)南京精和置業(yè)顧問有限公司2009年11月33目 錄【第一部分 泗陽縣宏觀經(jīng)濟分析】 1一、泗陽縣總體概況 1總體概況 1地理位置 2交通狀況 2行政區(qū)劃及人口狀況 2自然資源 3旅游資源 3二、泗陽縣社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 3三、泗陽縣規(guī)劃及建設(shè)狀況 5縣城城東片區(qū)規(guī)劃 5泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃 6大運河北側(cè)風(fēng)光帶 6城北文化新城控制性詳細規(guī)劃 7泗水古城詳細規(guī)劃 7【第二部分 泗陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析】 8一、泗陽縣房地產(chǎn)市場總體概況 8房地產(chǎn)開發(fā)面積繼續(xù)保持平穩(wěn)。 8出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定有序發(fā)展。 8商品房銷售形勢越來越好，特別是住宅近期銷售火爆。 8商品房銷售價格正逐漸理性回歸。 9保障性住房建設(shè)得到進一步加強。 9繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 9增加信貸投入，拓寬了融資渠道，進一步分散和化解了市場風(fēng)險。 9努力加強房地產(chǎn)市場的分析與研究，正確引導(dǎo)老百性的投資和消費。 9二、泗陽縣房地產(chǎn)區(qū)域市場格局 9城東高尚居住板塊 11老城區(qū)板塊 22城西泗水板塊 26三、泗陽房地產(chǎn)小結(jié) 29四、目標(biāo)消費者問卷調(diào)查分析 30【第一部分 泗陽縣宏觀經(jīng)濟分析】一、泗陽縣總體概況總體概況　 泗陽縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。泗陽為古泗水王國都城所在地，具有5000年文明史和2000年建縣史。近年來，因境內(nèi)多次出土了大量的古泗水國王珍貴文物，而引起海內(nèi)外廣泛關(guān)注?！　°絷柸宋乃C萃，名人輩出。明代的盧廷蘭是紡織機的改革者，江南機坊多設(shè)像祭祀，奉為“盧祖”；近代有我國歷史上第一個獲得博士學(xué)位的數(shù)學(xué)家胡明復(fù)、著名地理學(xué)家張相文等。地理位置 泗陽位于江蘇北部，地理坐標(biāo)介于東經(jīng)118176。20′118176。45′，北緯33176。23′33176。58′之間，南濱洪澤湖，東界淮安市淮陰區(qū)，北鄰沭陽縣，西南與泗洪縣交界，西與宿城區(qū)接壤。總面積1418平方公里。　　京杭大運河橫穿泗陽東西50公里，成為天然的“分水嶺”。運河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。交通狀況泗陽交通便利，水陸空路網(wǎng)四通八達。京杭大運河貫東西，是經(jīng)長江出海的水運通道。32230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過，與京滬、寧連高速公路交匯。新長鐵路使泗陽與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長江三角洲諸多開放城市相連?？h城向西85公里即達徐州觀音國際機場，向東30公里連接京滬高速公路，向東北90公里便到連云港和白塔埠機場，向南兩個半小時到南京，四小時到上海。行政區(qū)劃及人口狀況2005年，泗陽縣轄11個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)，2個農(nóng)場，共有212個行政村、47個居委會、5個大隊。（女=100）。%。自然資源泗陽是全國唯一的“中國意楊之鄉(xiāng)”，%，活立木蓄積量達500萬立方米，年木材加工量突破100萬立方米，年生長量100萬立方米，速生楊樹覆蓋率42%；。泗陽還是全國著名的產(chǎn)糧大縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、蠶?；乜h和重要的畜離產(chǎn)品基地縣?！　∧壳耙研纬赡静募庸ぁ⒓徔椃b、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，意楊產(chǎn)業(yè)已成為泗陽最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。以打造華東地區(qū)最具影響力的新興紡織基地和新興木業(yè)基地為目標(biāo)，泗陽規(guī)劃建設(shè)了縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)，進園項目可以享受諸多更加優(yōu)惠的政策。旅游資源全國農(nóng)業(yè)旅游示范點——泗陽平原森林風(fēng)景區(qū)，貫穿于泗陽縣眾興鎮(zhèn)、臨河鎮(zhèn)與泗陽農(nóng)場境內(nèi)，主要開發(fā)森林生態(tài)觀光、休閑度假和鄉(xiāng)村體驗等旅游產(chǎn)品，突出林間生態(tài)休閑和自駕車旅游特色，是華東地區(qū)的天然氧吧，泗陽旅游的龍頭產(chǎn)品。中國楊樹博物館坐落于中國“意楊之鄉(xiāng)”——江蘇省泗陽縣境內(nèi),于2007年6月2日正式對外開放，是目前國內(nèi)唯一的楊樹文化展覽館。場館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。二、泗陽縣社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，同比增長14%；，%，%，；，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民可支配收入8538元，農(nóng)民人均純收入4900元，%，%?？梢灶A(yù)計09年財政、經(jīng)濟大環(huán)境利好，居民收入更上一層，為09年底乃至2010年春節(jié)期間的房地產(chǎn)市場之蓬勃發(fā)展奠定基礎(chǔ)。工業(yè)經(jīng)濟提質(zhì)增效。堅持以新型工業(yè)化為方向，加快推進紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。目前，全縣紡織服裝規(guī)模擴張到100萬紗錠、4000萬件套成衣，精深木業(yè)加工能力達150萬立方米，節(jié)能燈產(chǎn)能4億支，%，產(chǎn)業(yè)集聚集群優(yōu)勢日益凸顯。城市開發(fā)日新月異。實施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城的“四城聯(lián)動”開發(fā)。2010年將建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”。全縣共新開發(fā)各類市場30萬平方米，%。新農(nóng)村建設(shè)亮點凸顯。圍繞發(fā)展新農(nóng)業(yè)、塑造新村貌、培育新農(nóng)民，以資源開發(fā)、康居示范、創(chuàng)業(yè)富民為重點的新農(nóng)村“三大工程”快速推進。目前，全縣私營企業(yè)達2531家，個體工商戶16498戶，“三來一加”項目680個，260個村居中有158個村變成專業(yè)村，從業(yè)人數(shù)突破3萬人。社會事業(yè)蒸蒸日上。大力實施“科教興縣、人才強縣”戰(zhàn)略，中小學(xué)“四配套”、“六有”全面通過省考核驗收；相繼在南林大、蘇大等12所高校建立人才服務(wù)站，建立南林大泗陽培訓(xùn)中心、產(chǎn)學(xué)研基地；完成縣人民醫(yī)院產(chǎn)權(quán)制度改革，完善縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，%；累計興建安置小區(qū)63萬平方米，安置征地拆遷居民近1200戶。三、泗陽縣規(guī)劃及建設(shè)狀況泗陽縣走規(guī)劃先行、特色發(fā)展之路，堅持“三高、三化、三精”要求，全力推進泗陽縣城的開發(fā)和建設(shè)。在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，泗陽按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍圖。在瞄準(zhǔn)2010年建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”目標(biāo)，緊緊圍繞“以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新型木業(yè)、電光源產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”發(fā)展定位，以“三集中、四整合”為引領(lǐng)，加快建立完備的綜合規(guī)劃框架體系?？h城城東片區(qū)規(guī)劃城東片區(qū)規(guī)劃重點打造以黃金商圈為中心的淮海路商業(yè)發(fā)展軸,淮海東路兩側(cè)用地布局通過街區(qū)、道路、景觀帶、廣場等設(shè)計，從點、線、面的不同發(fā)展層次和尺度，建立起城市的開放空間系統(tǒng)，重點突出居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、客運和物流等六大功能。泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃泗塘河是新城與工業(yè)園區(qū)的分界線，；風(fēng)光帶規(guī)劃注重泗塘河在城市結(jié)構(gòu)中的重要作用，結(jié)合城市的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的建設(shè)，充分發(fā)揮濱水的景觀軸線作用，塑造市民休閑藍帶。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為170290米。用地性質(zhì)規(guī)劃利用北京路、淮海路兩個節(jié)點將風(fēng)光帶分為三段。風(fēng)光帶兩側(cè)用地規(guī)劃以