【正文】 中原地產(chǎn) 首科項目前期策劃報告 一個房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計入手，提高項目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競爭中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對產(chǎn)品設(shè)計進行詳細闡述。社區(qū)規(guī)劃動態(tài)化本項目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化現(xiàn)在北京的項目日益增多，市場競爭日漸激烈，只有結(jié)合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設(shè)計三維化戶型設(shè)計在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化由于我們的項目正是為那些站在知識經(jīng)濟時代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準的生活品質(zhì)；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產(chǎn)品的競爭力。社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風情的雙園林社區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。本項目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標準都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。本項目的主力客群為：工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員；周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅力量”，他們對自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區(qū)。今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司提出幾點規(guī)劃新理念。A、強調(diào)“均好性”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調(diào)日照、朝向均好。本項目既要照顧北京地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。B、“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點：a、汽車入地與街道直接相通；b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間；c、強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道；C、“價值定位”理念a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域；b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；c、反復調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品。住宅規(guī)劃設(shè)計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。未來空間滲透半公共空間通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。純靜空間保證安靜、安全、安逸。步行空間步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。平臺分流在平臺的兩邊設(shè)計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。架空空間是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。本項目根據(jù)自身的市場定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè) 動感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時尚社區(qū)為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團組合設(shè)計住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項目的共性是占地面積都不是很大，25個調(diào)查樣本中，只有7個超過本項目（表中藍色為超過本項目占地面積的項目，占總數(shù)的28％）。故本項目占地面積雖不算獨特的優(yōu)勢，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項目的強勢（－1）。“新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區(qū)格局。每一組團都具有精心設(shè)計有中心花園，形成公共交往空間。建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。－1：區(qū)域項目規(guī)劃情況序號分區(qū)物業(yè)名稱占地面積樓體類型使用率綠化率容積率1東南歐園北歐印象高層%%2東南精圖雅苑小高層%%3西南豐益城市花園（二期）高層%%4東南立恒名苑高層%%5西南蓮馨嘉園高層%%6東南華源新第高層%%7北部翠微生活塔樓%%8西南蓮香園多層及高層%%9東南榮豐2008小高層及高層%%10西南鼎恒新星高層%%11西南盛榮嘉園高層%%12東南馨蓮茗苑高層%%13西南盛鑫嘉園高層%%14東南西環(huán)景苑高層%%15北部萬方苑小高層%%16東南信德新時代多層及小高層%%17西南莊維花園高層%%18東南依蓮軒高層%%19東南蝶翠華庭高層%%20北部國電中興嘉園塔樓%%21北部頤源居(三期)小高層%%22北部恒華國際高層%%23北部新世華苑多層%%24東南麗陽四季高層(123層)%%25東南朗琴園（二期）小高層%%B、組團組織布局方式本項目組團建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進行組團規(guī)劃設(shè)計時，將組團成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設(shè)計，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團特色設(shè)計住宅在進行組團設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團可以適當加以變化，并采用不同的園林主題風格。尤其在組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。D、開發(fā)順序建議分期進行開發(fā)，分成二期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在15萬平米，可以按照組團形式進行開發(fā)建設(shè)。A、不同樓體戶型規(guī)劃布局因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對較少。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設(shè)計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為：塔樓：板樓＝7：3b、樓體類型及位置擺放詳細建議塔樓類型及位置擺放詳細建議本項目所在區(qū)域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設(shè)計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。建議項目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。項目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢為：●對于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風；●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；板樓類型及位置擺放詳細建議曲線動感布局的總規(guī)劃平面圖北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風效果好，但也有些項目盲目追求板樓戶型，建造大進深、窄開間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計產(chǎn)品，受到青睞。建議本項目的板樓設(shè)計成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。布置位置的優(yōu)勢：南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。B、樓座的布局樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統(tǒng)及交通組織動感曲線布局本項目定位的目標客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便。a、人車分流方式采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。車行道設(shè)在組群的周圍，通過出入口進入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。b、道路分級布置按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)。c、靜態(tài)交通布置包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島d、道路設(shè)置要點● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性?！褴囆械雷鳛橹饕傻缿?yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色?！袢诵械揽刹捎糜彩孛妫黾泳G化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。底層架空空間建議在社區(qū)中部的板樓樓體中，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風效果佳。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度；二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。敝司認為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計上的創(chuàng)新與亮點。首層架空層綠化效果目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此