【正文】 青島銀河花園前期營銷策劃一、 市場分析：（一）項目所在區(qū)域城市發(fā)展概況城陽地區(qū)概況城陽市區(qū)：城陽市區(qū)在建項目多集中在以區(qū)政府為中心，半徑2公里的經(jīng)濟發(fā)展圈內(nèi)。價位較之夏莊明顯偏高，新建多層商業(yè)住宅項目平均每方米能達到3000元以上，即使是2000年前的房子每平方米的售價也不會低于2500元。但是城陽地區(qū)存在周邊村鎮(zhèn)集體蓋房現(xiàn)象，購房業(yè)主多為原周邊居民，住戶僅擁有集體產(chǎn)權(quán)，不能上市交易，價格較低，在1300—2000元/平米之間，目前在城陽市區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在大量的這樣的房產(chǎn)開發(fā)形式。區(qū)位優(yōu)越性：城陽區(qū)地處青島市區(qū)北部，是青島通向國內(nèi)外的必經(jīng)之路，是青島的北大門。因此商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展迅速，并且已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢，新建的大型城陽商貿(mào)城就是在新區(qū)規(guī)劃的背景下進入市場的。發(fā)達立體交通網(wǎng)絡：城陽區(qū)是青島陸空交通樞紐，發(fā)達的立體交通四通八達。青島國際空港就座落在城陽區(qū)內(nèi)，同時青島港和黃島前灣港直線距離較近；膠濟鐵路、308國道、204國道、濟青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路貫穿其中，青銀高速路在城陽有路口，南北長線通道同三高速與城陽的立體交通網(wǎng)絡連接，構(gòu)成更加便捷的四通八達的交通網(wǎng)絡。宜人的氣候、環(huán)境條件：城陽區(qū)屬溫帶季風氣候，冬無嚴寒、夏無酷暑、溫度適中、四季分明，周邊的嶗山風景區(qū)、海濱風光等自然、人文景觀美不勝收。門類齊全的產(chǎn)業(yè)：城陽區(qū)是青島市重要的發(fā)展腹地和農(nóng)副產(chǎn)品供應基地，已形成蔬菜、果品、水產(chǎn)、畜牧、花卉五大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢及機械、電子、紡織、化工、建材、食品、飲料、醫(yī)藥為主體的工業(yè)體系。豐富的自然資源：有棘洪灘水庫、嶗山水庫、書院水庫，地下水蘊藏豐富；設(shè)有變電站8處，總?cè)萘窟_16萬KVA；全區(qū)已實現(xiàn)交換程控化、傳輸光纜化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡，郵路四通八達。條件優(yōu)越的開發(fā)區(qū)：有青島環(huán)海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、流亭工業(yè)園、青大工業(yè)園、紅島工業(yè)園、城區(qū)工業(yè)園等5個開發(fā)區(qū)，配套設(shè)施基本完善，實現(xiàn)了“五通一平”，具備了投資生產(chǎn)的條件。日益完善的投資軟環(huán)境：城陽區(qū)擁有鎮(zhèn)村三級外商投資服務網(wǎng)絡，對外商投資項目從洽談、審批、開工到生產(chǎn)經(jīng)營提供全程優(yōu)質(zhì)服務。域內(nèi)擁有賓館、飯店100多家，香格里拉等20多家星級賓館、飯店星布周邊；購物商場遍布全區(qū)；各類學校157所，周邊高校11所，涉及經(jīng)貿(mào)、電子、建筑、醫(yī)藥、化工等130多個本科專業(yè)；科研院所不斷增多，；條件完備的區(qū)屬醫(yī)院1所，鎮(zhèn)村衛(wèi)生院10多所。迅猛發(fā)展的三資企業(yè)：目前全區(qū)已批準設(shè)立外商投資企業(yè)630多家，開工投產(chǎn)企業(yè)346家，合同利用外資10多億美元，前來投資的有韓、日、港、臺、美、澳等23個國家和地區(qū)。從城陽區(qū)勞動和社會保障局獲悉，截至2003年６月底，該區(qū)失業(yè)率為２％，在青島市五市七區(qū)中為最低水平，本地勞動力從事二、三產(chǎn)業(yè)的為１７６萬人，外地務工達到１５７萬人，外來務工者人數(shù)接近本地勞動力就業(yè)人數(shù)，全區(qū)轉(zhuǎn)移本地和吸納外地勞動力超過３０萬人。城陽區(qū)是青島市的近郊區(qū)，農(nóng)村人口數(shù)量高于城鎮(zhèn)人口，而該區(qū)就業(yè)形勢的變化得益于該區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展。２００１年，全區(qū)ＧＤＰ完成１５１６億元，同比增長４２７％，全區(qū)稅收總額完成１２１７億元，同比增長６５１％，居山東省縣市區(qū)首位。隨著該區(qū)農(nóng)村城市化的快速推進，原有的勞動力就業(yè)方式和現(xiàn)實的矛盾越來越突出。農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移成為城陽區(qū)提高城市化水平、加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心問題。該區(qū)根據(jù)區(qū)情確定，每年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力要提高２—３個百分點，計劃到２００７年，全區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)的勞動比例要達到１５：５０：３５，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動力占全區(qū)勞動力的８５％以上。在青島市率先實現(xiàn)農(nóng)村城市化。 ２００１年底，該區(qū)在青島市率先打破城鎮(zhèn)工、農(nóng)民工身份界限，實行城鄉(xiāng)就業(yè)一體化。城陽區(qū)在８個街道設(shè)立勞動力就業(yè)管理所，并在區(qū)勞動和社會保障局建立了勞動力市場，城鎮(zhèn)工和農(nóng)民工一同入場登記，面向區(qū)內(nèi)１５００多家中外企業(yè)安置工作。同時，該區(qū)配套完善了土地、戶籍、住房、社會保障等項改革，使失去土地進入二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民有穩(wěn)定感。在城鎮(zhèn)建立以居住地劃分城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶口的戶籍登記制度，實行城鄉(xiāng)戶口一元化管理，對在城鎮(zhèn)務工、經(jīng)商、居住的人員，允許在城鎮(zhèn)落戶，在子女入托、入學等方面，與城鎮(zhèn)居民同等對待。城陽區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，也為外地工參與城陽經(jīng)濟建設(shè)提供了機會，每年約８０００—１００００人加盟城陽。城陽正進集團１０年前還是一個２０多人的私營作坊，１０年后，企業(yè)發(fā)展成擁有職工５０００人、年出口創(chuàng)匯１２億美元的青島市最大的私營企業(yè)，企業(yè)職工８０％來自城陽區(qū)外。夏莊鎮(zhèn)區(qū)域地理位置夏莊鎮(zhèn)地處青島近郊，嶗山西麓，地域84平方公里，轄50個行政村。境內(nèi)風景秀麗，林木覆蓋率達52％，是青島市政府授予的綠化達標鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有嶗山水庫、華樓山、法海寺、霸王臺等多處名勝古跡。鎮(zhèn)內(nèi)水電充足，物產(chǎn)豐富，蔬果品種多樣，是青島市“菜藍子工程”三大基地之一，所產(chǎn)嶗山礦泉水馳名世界。三零八國道、青銀高速公路、青王公路貫穿其中，又有華仙路、流惜路、空港路與三條干道交接，公路網(wǎng)絡四通八達。鎮(zhèn)中心距青島流亭國際機場、距青島海港、距青島火車站咫尺之遙，是青島市經(jīng)濟較為發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。近年來夏莊鎮(zhèn)大力發(fā)展“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)。以市場為導向，抓特色基地，出特色產(chǎn)品，重點培植蔬菜、果品、經(jīng)濟林業(yè)、畜牧四大主導產(chǎn)業(yè)，地方特產(chǎn)“城陽仙桃”、“寒露蜜桃”榮獲全國第二屆農(nóng)業(yè)博覽會金獎，遠銷海外多個國家；“關(guān)爺臉杏”、“少山紅杏”、“色峪櫻桃”等小水果馳名省內(nèi)外，為夏莊鎮(zhèn)贏得“水果之鄉(xiāng)”的美譽。鄰本案項目2公里左右，2003年開始投入資金建設(shè)一個大型果蔬批發(fā)市場，2004年3月份已完成前期基建工程，周邊網(wǎng)點房開始投入市場銷售，價格在2580元/平米—3500元/平米之間，銷售狀況非常看好。夏莊工業(yè)狀況在工業(yè)方面，夏莊鎮(zhèn)目前已出臺了關(guān)于鼓勵招商引資和發(fā)展個體私營經(jīng)濟的獎勵辦法，在鼓勵引進資金和項目的同時，注重引進技術(shù)、管理、人才，使企業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。為給工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，全鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)了丹山工業(yè)園、華仙工業(yè)園、古鎮(zhèn)片區(qū)工業(yè)園三個基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的工業(yè)園區(qū)，形成了沿三零八國道、華仙路、流惜路的“三線三園”工業(yè)企業(yè)聚集帶，農(nóng)村工業(yè)化初露端倪。目前，鎮(zhèn)內(nèi)政治穩(wěn)定、社會安定，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，夏莊人民正用勤勞的雙手創(chuàng)造美好的明天。 惜福鎮(zhèn)概況惜福鎮(zhèn)位于青島市近郊，是城陽區(qū)的“東大門”，屬于城陽最東區(qū)域，東依嶗山風景區(qū)天然山脈，具有得天獨厚的旅游資源和豐富優(yōu)質(zhì)的地下礦泉水資源，交通便利，通訊發(fā)達。惜福鎮(zhèn)轄31個行政村。 惜福鎮(zhèn)風光秀麗，自然資源豐富，尤以礦泉水資源而聞名八方，全鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)礦泉水日產(chǎn)出水量30004000噸，“唐王泉”、“渴望泉”等礦泉水品牌獲國家新秀產(chǎn)品展銷會金獎。 ，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到22億元，財政收入完成2700萬元，農(nóng)民人均純收入達3150元，逐步形成了以特色農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)、外經(jīng)外貿(mào)、個私經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)體系。工業(yè)上，堅持“扶優(yōu)扶強”，培育了如“泰旭”、“柳燕”等一批名牌群體。農(nóng)業(yè)上，因地制宜地大力發(fā)展高效經(jīng)濟林業(yè)，計劃利用兩年時間，以旅游觀光農(nóng)業(yè)為目標，率先建成以杜仲、銀杏、嶗山茶、大棗為主的萬畝經(jīng)濟林鎮(zhèn)。對內(nèi)對外開放上，堅持軟硬環(huán)境一齊優(yōu)化，國內(nèi)國外市場一齊開拓，外引內(nèi)聯(lián)工作正成為我鎮(zhèn)最具活力的經(jīng)濟增長點。隨著開放步伐的加快，惜福鎮(zhèn)正以嶄新的強鎮(zhèn)形象邁向新世紀。（二）城陽地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況隨著青島市城市總體規(guī)劃的發(fā)展，經(jīng)營布局的變化以及城市功能調(diào)整的需要，青島市未來幾年內(nèi)將實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，經(jīng)營城市、發(fā)展城市、樹立城市品牌，把城市當作產(chǎn)品品牌來運做，是青島市政府提出的發(fā)展城市新戰(zhàn)略，這一政策將有力的影響和促進周邊城區(qū)的發(fā)展。城陽區(qū)是青島市市區(qū)范圍，作為臨青島市最近的城市組團地區(qū)，城陽區(qū)從2000年以來就已經(jīng)成為青島市重點建設(shè)的地區(qū)。同時城陽區(qū)具有的非常發(fā)達的便利立體交通網(wǎng)絡為城陽區(qū)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機遇，城陽區(qū)以有利的地理位置、快捷的交通、相對青島較低的房價和日益改善的環(huán)境，以及逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃等優(yōu)勢，吸引了外地周邊地區(qū)的大量購房群。城陽地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，項目數(shù)量在增加，品質(zhì)也在升級。但是，目前城陽區(qū)的住宅總體水平較青島而言仍然偏低，住宅設(shè)計和品質(zhì)也較差，早期開發(fā)的項目品質(zhì)大多不高，磚混結(jié)構(gòu)的普通住宅仍然是主流，缺乏高品質(zhì)的精品項目。因此市場發(fā)展空間比較廣闊。另一方面，價格也普遍較低，新開的商住樓盤2004年銷售均價大約在2800元/平方米左右，相對于青島市區(qū)具有很大的優(yōu)勢和升值潛力。由于具有價格優(yōu)勢，開發(fā)項目基本都能熱銷。以龍祥居、仁和居、盈福祥、弘通景苑等樓盤為代表的一批項目均銷售良好。但是對于本項目所在區(qū)域的其它房地產(chǎn)項目，通過分析可以發(fā)現(xiàn)，它們具有下列幾個共同特征