【正文】 青島銀河花園前期營(yíng)銷(xiāo)策劃一、 市場(chǎng)分析：（一）項(xiàng)目所在區(qū)域城市發(fā)展概況城陽(yáng)地區(qū)概況城陽(yáng)市區(qū)：城陽(yáng)市區(qū)在建項(xiàng)目多集中在以區(qū)政府為中心，半徑2公里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈內(nèi)。價(jià)位較之夏莊明顯偏高，新建多層商業(yè)住宅項(xiàng)目平均每方米能達(dá)到3000元以上，即使是2000年前的房子每平方米的售價(jià)也不會(huì)低于2500元。但是城陽(yáng)地區(qū)存在周邊村鎮(zhèn)集體蓋房現(xiàn)象，購(gòu)房業(yè)主多為原周邊居民，住戶(hù)僅擁有集體產(chǎn)權(quán)，不能上市交易，價(jià)格較低，在1300—2000元/平米之間，目前在城陽(yáng)市區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在大量的這樣的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。區(qū)位優(yōu)越性：城陽(yáng)區(qū)地處青島市區(qū)北部，是青島通向國(guó)內(nèi)外的必經(jīng)之路，是青島的北大門(mén)。因此商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展迅速，并且已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新建的大型城陽(yáng)商貿(mào)城就是在新區(qū)規(guī)劃的背景下進(jìn)入市場(chǎng)的。發(fā)達(dá)立體交通網(wǎng)絡(luò)：城陽(yáng)區(qū)是青島陸空交通樞紐，發(fā)達(dá)的立體交通四通八達(dá)。青島國(guó)際空港就座落在城陽(yáng)區(qū)內(nèi)，同時(shí)青島港和黃島前灣港直線距離較近；膠濟(jì)鐵路、308國(guó)道、204國(guó)道、濟(jì)青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路貫穿其中，青銀高速路在城陽(yáng)有路口，南北長(zhǎng)線通道同三高速與城陽(yáng)的立體交通網(wǎng)絡(luò)連接，構(gòu)成更加便捷的四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。宜人的氣候、環(huán)境條件：城陽(yáng)區(qū)屬溫帶季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、溫度適中、四季分明，周邊的嶗山風(fēng)景區(qū)、海濱風(fēng)光等自然、人文景觀美不勝收。門(mén)類(lèi)齊全的產(chǎn)業(yè)：城陽(yáng)區(qū)是青島市重要的發(fā)展腹地和農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地，已形成蔬菜、果品、水產(chǎn)、畜牧、花卉五大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)及機(jī)械、電子、紡織、化工、建材、食品、飲料、醫(yī)藥為主體的工業(yè)體系。豐富的自然資源：有棘洪灘水庫(kù)、嶗山水庫(kù)、書(shū)院水庫(kù)，地下水蘊(yùn)藏豐富；設(shè)有變電站8處，總?cè)萘窟_(dá)16萬(wàn)KVA；全區(qū)已實(shí)現(xiàn)交換程控化、傳輸光纜化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡(luò)，郵路四通八達(dá)。條件優(yōu)越的開(kāi)發(fā)區(qū)：有青島環(huán)海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、流亭工業(yè)園、青大工業(yè)園、紅島工業(yè)園、城區(qū)工業(yè)園等5個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，配套設(shè)施基本完善，實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，具備了投資生產(chǎn)的條件。日益完善的投資軟環(huán)境：城陽(yáng)區(qū)擁有鎮(zhèn)村三級(jí)外商投資服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外商投資項(xiàng)目從洽談、審批、開(kāi)工到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)。域內(nèi)擁有賓館、飯店100多家，香格里拉等20多家星級(jí)賓館、飯店星布周邊；購(gòu)物商場(chǎng)遍布全區(qū)；各類(lèi)學(xué)校157所，周邊高校11所，涉及經(jīng)貿(mào)、電子、建筑、醫(yī)藥、化工等130多個(gè)本科專(zhuān)業(yè)；科研院所不斷增多，；條件完備的區(qū)屬醫(yī)院1所，鎮(zhèn)村衛(wèi)生院10多所。迅猛發(fā)展的三資企業(yè)：目前全區(qū)已批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)630多家，開(kāi)工投產(chǎn)企業(yè)346家，合同利用外資10多億美元，前來(lái)投資的有韓、日、港、臺(tái)、美、澳等23個(gè)國(guó)家和地區(qū)。從城陽(yáng)區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局獲悉，截至2003年６月底，該區(qū)失業(yè)率為２％，在青島市五市七區(qū)中為最低水平，本地勞動(dòng)力從事二、三產(chǎn)業(yè)的為１７６萬(wàn)人，外地務(wù)工達(dá)到１５７萬(wàn)人，外來(lái)務(wù)工者人數(shù)接近本地勞動(dòng)力就業(yè)人數(shù)，全區(qū)轉(zhuǎn)移本地和吸納外地勞動(dòng)力超過(guò)３０萬(wàn)人。城陽(yáng)區(qū)是青島市的近郊區(qū)，農(nóng)村人口數(shù)量高于城鎮(zhèn)人口，而該區(qū)就業(yè)形勢(shì)的變化得益于該區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。２００１年，全區(qū)ＧＤＰ完成１５１６億元，同比增長(zhǎng)４２７％，全區(qū)稅收總額完成１２１７億元，同比增長(zhǎng)６５１％，居山東省縣市區(qū)首位。隨著該區(qū)農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，原有的勞動(dòng)力就業(yè)方式和現(xiàn)實(shí)的矛盾越來(lái)越突出。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移成為城陽(yáng)區(qū)提高城市化水平、加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心問(wèn)題。該區(qū)根據(jù)區(qū)情確定，每年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力要提高２—３個(gè)百分點(diǎn)，計(jì)劃到２００７年，全區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)比例要達(dá)到１５：５０：３５，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力占全區(qū)勞動(dòng)力的８５％以上。在青島市率先實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化。 ２００１年底，該區(qū)在青島市率先打破城鎮(zhèn)工、農(nóng)民工身份界限，實(shí)行城鄉(xiāng)就業(yè)一體化。城陽(yáng)區(qū)在８?jìng)€(gè)街道設(shè)立勞動(dòng)力就業(yè)管理所，并在區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局建立了勞動(dòng)力市場(chǎng)，城鎮(zhèn)工和農(nóng)民工一同入場(chǎng)登記，面向區(qū)內(nèi)１５００多家中外企業(yè)安置工作。同時(shí)，該區(qū)配套完善了土地、戶(hù)籍、住房、社會(huì)保障等項(xiàng)改革，使失去土地進(jìn)入二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民有穩(wěn)定感。在城鎮(zhèn)建立以居住地劃分城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶(hù)口的戶(hù)籍登記制度，實(shí)行城鄉(xiāng)戶(hù)口一元化管理，對(duì)在城鎮(zhèn)務(wù)工、經(jīng)商、居住的人員，允許在城鎮(zhèn)落戶(hù)，在子女入托、入學(xué)等方面，與城鎮(zhèn)居民同等對(duì)待。城陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也為外地工參與城陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了機(jī)會(huì)，每年約８０００—１００００人加盟城陽(yáng)。城陽(yáng)正進(jìn)集團(tuán)１０年前還是一個(gè)２０多人的私營(yíng)作坊，１０年后，企業(yè)發(fā)展成擁有職工５０００人、年出口創(chuàng)匯１２億美元的青島市最大的私營(yíng)企業(yè)，企業(yè)職工８０％來(lái)自城陽(yáng)區(qū)外。夏莊鎮(zhèn)區(qū)域地理位置夏莊鎮(zhèn)地處青島近郊，嶗山西麓，地域84平方公里，轄50個(gè)行政村。境內(nèi)風(fēng)景秀麗，林木覆蓋率達(dá)52％，是青島市政府授予的綠化達(dá)標(biāo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有嶗山水庫(kù)、華樓山、法海寺、霸王臺(tái)等多處名勝古跡。鎮(zhèn)內(nèi)水電充足，物產(chǎn)豐富，蔬果品種多樣，是青島市“菜藍(lán)子工程”三大基地之一，所產(chǎn)嶗山礦泉水馳名世界。三零八國(guó)道、青銀高速公路、青王公路貫穿其中，又有華仙路、流惜路、空港路與三條干道交接，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。鎮(zhèn)中心距青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、距青島海港、距青島火車(chē)站咫尺之遙，是青島市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。近年來(lái)夏莊鎮(zhèn)大力發(fā)展“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，抓特色基地，出特色產(chǎn)品，重點(diǎn)培植蔬菜、果品、經(jīng)濟(jì)林業(yè)、畜牧四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，地方特產(chǎn)“城陽(yáng)仙桃”、“寒露蜜桃”榮獲全國(guó)第二屆農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)，遠(yuǎn)銷(xiāo)海外多個(gè)國(guó)家；“關(guān)爺臉杏”、“少山紅杏”、“色峪櫻桃”等小水果馳名省內(nèi)外，為夏莊鎮(zhèn)贏得“水果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。鄰本案項(xiàng)目2公里左右，2003年開(kāi)始投入資金建設(shè)一個(gè)大型果蔬批發(fā)市場(chǎng)，2004年3月份已完成前期基建工程，周邊網(wǎng)點(diǎn)房開(kāi)始投入市場(chǎng)銷(xiāo)售，價(jià)格在2580元/平米—3500元/平米之間，銷(xiāo)售狀況非?？春谩Ｏ那f工業(yè)狀況在工業(yè)方面，夏莊鎮(zhèn)目前已出臺(tái)了關(guān)于鼓勵(lì)招商引資和發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，在鼓勵(lì)引進(jìn)資金和項(xiàng)目的同時(shí)，注重引進(jìn)技術(shù)、管理、人才，使企業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。為給工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，全鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)了丹山工業(yè)園、華仙工業(yè)園、古鎮(zhèn)片區(qū)工業(yè)園三個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的工業(yè)園區(qū)，形成了沿三零八國(guó)道、華仙路、流惜路的“三線三園”工業(yè)企業(yè)聚集帶，農(nóng)村工業(yè)化初露端倪。目前，鎮(zhèn)內(nèi)政治穩(wěn)定、社會(huì)安定，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，夏莊人民正用勤勞的雙手創(chuàng)造美好的明天。 惜福鎮(zhèn)概況惜福鎮(zhèn)位于青島市近郊，是城陽(yáng)區(qū)的“東大門(mén)”，屬于城陽(yáng)最東區(qū)域，東依嶗山風(fēng)景區(qū)天然山脈，具有得天獨(dú)厚的旅游資源和豐富優(yōu)質(zhì)的地下礦泉水資源，交通便利，通訊發(fā)達(dá)。惜福鎮(zhèn)轄31個(gè)行政村。 惜福鎮(zhèn)風(fēng)光秀麗，自然資源豐富，尤以礦泉水資源而聞名八方，全鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)礦泉水日產(chǎn)出水量30004000噸，“唐王泉”、“渴望泉”等礦泉水品牌獲國(guó)家新秀產(chǎn)品展銷(xiāo)會(huì)金獎(jiǎng)。 ，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到22億元，財(cái)政收入完成2700萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)3150元，逐步形成了以特色農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)、外經(jīng)外貿(mào)、個(gè)私經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系。工業(yè)上，堅(jiān)持“扶優(yōu)扶強(qiáng)”，培育了如“泰旭”、“柳燕”等一批名牌群體。農(nóng)業(yè)上，因地制宜地大力發(fā)展高效經(jīng)濟(jì)林業(yè)，計(jì)劃利用兩年時(shí)間，以旅游觀光農(nóng)業(yè)為目標(biāo)，率先建成以杜仲、銀杏、嶗山茶、大棗為主的萬(wàn)畝經(jīng)濟(jì)林鎮(zhèn)。對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放上，堅(jiān)持軟硬環(huán)境一齊優(yōu)化，國(guó)內(nèi)國(guó)外市場(chǎng)一齊開(kāi)拓，外引內(nèi)聯(lián)工作正成為我鎮(zhèn)最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著開(kāi)放步伐的加快，惜福鎮(zhèn)正以嶄新的強(qiáng)鎮(zhèn)形象邁向新世紀(jì)。（二）城陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r隨著青島市城市總體規(guī)劃的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)布局的變化以及城市功能調(diào)整的需要，青島市未來(lái)幾年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，經(jīng)營(yíng)城市、發(fā)展城市、樹(shù)立城市品牌，把城市當(dāng)作產(chǎn)品品牌來(lái)運(yùn)做，是青島市政府提出的發(fā)展城市新戰(zhàn)略，這一政策將有力的影響和促進(jìn)周邊城區(qū)的發(fā)展。城陽(yáng)區(qū)是青島市市區(qū)范圍，作為臨青島市最近的城市組團(tuán)地區(qū)，城陽(yáng)區(qū)從2000年以來(lái)就已經(jīng)成為青島市重點(diǎn)建設(shè)的地區(qū)。同時(shí)城陽(yáng)區(qū)具有的非常發(fā)達(dá)的便利立體交通網(wǎng)絡(luò)為城陽(yáng)區(qū)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，城陽(yáng)區(qū)以有利的地理位置、快捷的交通、相對(duì)青島較低的房?jī)r(jià)和日益改善的環(huán)境，以及逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，吸引了外地周邊地區(qū)的大量購(gòu)房群。城陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，項(xiàng)目數(shù)量在增加，品質(zhì)也在升級(jí)。但是，目前城陽(yáng)區(qū)的住宅總體水平較青島而言仍然偏低，住宅設(shè)計(jì)和品質(zhì)也較差，早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)大多不高，磚混結(jié)構(gòu)的普通住宅仍然是主流，缺乏高品質(zhì)的精品項(xiàng)目。因此市場(chǎng)發(fā)展空間比較廣闊。另一方面，價(jià)格也普遍較低，新開(kāi)的商住樓盤(pán)2004年銷(xiāo)售均價(jià)大約在2800元/平方米左右，相對(duì)于青島市區(qū)具有很大的優(yōu)勢(shì)和升值潛力。由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本都能熱銷(xiāo)。以龍祥居、仁和居、盈福祥、弘通景苑等樓盤(pán)為代表的一批項(xiàng)目均銷(xiāo)售良好。但是對(duì)于本項(xiàng)目所在區(qū)域的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，它們具有下列幾個(gè)共同特征