【正文】 青島太平洋國際廣場項目投資分析報告目 錄摘要 4一、青島基本概況 5地理位置 5歷史沿革 5人口 5經(jīng)濟水平 6區(qū)域規(guī)劃情況 10結(jié)論 13房地產(chǎn)發(fā)展各項指標(biāo)分析 15房地產(chǎn)未來量預(yù)測 18青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 18三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析 25競爭分析 26（1）、凈地分析 26（2）、競爭個案分析 26（3）、潛在競爭情況 28區(qū)域樓盤特點 28區(qū)域客戶需求分析 29（1）、不同面積、不同戶型的需求狀況 29（2）、不同單價，不同總價的需求情況 29（3）、潛在購房人群分析 29（4）、供需分析結(jié)論 30四、項目概況 30合作方概況 30用地情況 31用地四至 39規(guī)劃情況 41配套情況 42道路狀況 42市政規(guī)劃 42開發(fā)進度 44合作方式 44五、項目SWOT分析 45SWOT分析 45六、投資分析 48七、綜述 53摘要青島太平洋國際廣場項目位于青島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊鄰大海，項目地利位置較優(yōu)越，經(jīng)開區(qū)作為青島市未來的經(jīng)濟和工業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮?，特別是2010年海底隧道的開通將極大的促進經(jīng)開區(qū)的發(fā)展。（），，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，計劃開發(fā)酒店式公寓。項目原股東計劃將項目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓或保留小部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為樓面價1100元/平方米，（209336369元）。（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。，并辦理3億元項目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動開發(fā)完成整個項目運作。一、青島基本概況地理位置青島位于山東半島東南部、黃海之濱。是全國70個大中城市之一，也是我國大陸第二大港口。該市東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。1994年2月，被列為全國15個副省級城市之一。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，2007年，其中市區(qū)1102平方公里。歷史沿革1981年，青島市被列為全國15個經(jīng)濟中心城市之一；1984年4月，被列為全國14個進一步對外開放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國務(wù)院正式批準在國家計劃中實行單列，賦予省一級經(jīng)濟管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國15個副省級城市之一。人口表11：青島市20032007年人口增長情況年份20032004200520062007青島市人口（萬人）市區(qū)人口（萬人）271總?cè)丝谠鲩L率（%）%市區(qū)人口增長率全市城市化率%36%%%%數(shù)據(jù)來源：青島市年度統(tǒng)計公報房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市人口增長、人口導(dǎo)入、城市化之間存在不可分割的聯(lián)系，從青島市人口和城市人口變動的數(shù)據(jù)反映，人口導(dǎo)入速度越快（%）、城市化發(fā)展進程越快(%，而青島市僅為36%，低于全國平均數(shù)6個百分點)、人口導(dǎo)入動力越大，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求量將越大。經(jīng)濟水平青島市借助良好的自然條件和經(jīng)濟基礎(chǔ)，過去五年經(jīng)濟發(fā)展迅速。表12：青島市20032007年經(jīng)濟發(fā)展情況年份　2003年2004年2005年2006年2007年GDP（億元）1, 2, 2, 3, 3, GDP增幅（%）%%%%%人均GDP（元）24, 29, 36, 42, 49, 人均GDP增幅（%）%%%%%人口（萬人）人均GDP（美元）3, 4, 5, 6, 7, （1）、GDP%，遠高于全國的平均增長速度，反映了宏觀經(jīng)濟較好的增長態(tài)勢。圖11：青島市20032007年GDP增長情況圖12：青島市20032007年GDP增長率（2）、人均GDP（03年）（07年），%。 圖13：青島市20032007年人均GDP增長情況青島市人均GDP介于13008000美元，說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。%的年平均增長速度，青島市人均GDP在2008年將達到8000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入平穩(wěn)上升階段，2011年達到13000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入下降階段，這說明青島市房地產(chǎn)已經(jīng)到了快速增長的末期，即將進入平穩(wěn)的發(fā)展階段，適合進行長期價值投資。表13：人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上住房房地產(chǎn)階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段按照世界銀行2004年的劃分，低收入國家的水平是人均收入低于826美元，國家城市化的程度平均是30%，下中等收入的國家人均收入的水平是826美元到3255美元，這些國家的人均城市化水平是50%，上中等收入國家他們的收入水平是從3255美元到10065美元，這些國家他平均城市化的水平是70%。高收入國家也就是收入高于10065美元的國家，他們平均城市化的水平是80%。而青島2007年的人均GDP是7303美元，屬于上中等收入國家的水平，按照目前的發(fā)展速度，預(yù)計2010年即可達到高收入國家的水平。（3）、城市化率另一方面，從城市化角度來看，當(dāng)城市化率≤60%時，城市化率高速增長；當(dāng)城市化率＞60%時，城市化進程進入平緩發(fā)展階段，而青島市的城市化率僅為36%，按照目前的增長速度，需要100年才能達到60%的城市化率（實際過程中隨著后期總?cè)丝诘脑鏊俜啪?，城市化進程將加快，達到60%需要的時間將遠遠少于100年），同時參照中國、世界和發(fā)達國家的平均城市化率水平（2007年分別為44%、50%和75%），青島的36%的城市化水平同其經(jīng)濟發(fā)展水平很不相稱，從收入水平來看，青島2007年的人均GDP是7303美元，屬于上中等收入國家的水平，按照世界銀行的統(tǒng)計，該檔收入水平的國家城市化率應(yīng)該達到70%，而青島僅為36%，所以要想達到上述水平必須通過快速的城市化來實現(xiàn)，而這將必然推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。（4）、恩格爾系數(shù)根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。青島市居民恩格爾系數(shù)呈逐年遞減，說明居民生活已經(jīng)逐漸從小康向以享受和發(fā)展為標(biāo)志的富裕型生活轉(zhuǎn)變。表13：居民消費支出情況　年份2003年2004年2005年2006年2007年食品支出（元）3,163 3,424 3,716 4,348 4,949 人均消費支出（元）8,056 9,002 9,883 11,945 13,376 城市恩格爾系數(shù)%%%%%（5）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：2007年，青島市居民收入水平（17856元）遠高于全國平均水平（13786元），而農(nóng)民收入水平（7477元）也遠高于全國的狀態(tài)（4140元）。表14：居民收入情況　年份2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10,075 11,089 12,920 15,328 17,856 農(nóng)民人均純收入（元）4,530 5,080 5,806 6,546 7,477 區(qū)域規(guī)劃情況（1）、十一五規(guī)劃綱要主要目標(biāo)根據(jù)青島市十一五規(guī)劃，到2010年，青島市全市生產(chǎn)總值年均增長13％左右，2010年達到4900億元左右；全市戶籍人口控制在809萬人以內(nèi)，城市化率達到63％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20900元左右、農(nóng)村居民人均純收入達到9350元左右，年均分別增長10％左右；北方國際航運中心建設(shè)取得重大突破，集裝箱吞吐量達到1200萬標(biāo)準箱。（2）、十一五城市功能區(qū)劃與發(fā)展布局根據(jù)青島市十一五規(guī)劃，項目位于膠南市與黃島區(qū)（即青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）交界處，該區(qū)域?qū)儆谥攸c發(fā)展的西岸產(chǎn)業(yè)帶，該產(chǎn)業(yè)帶依托樞紐港口和陸路集疏運體系，建設(shè)重化工業(yè)基地，發(fā)展物流業(yè)和加工服務(wù)業(yè)。工業(yè)基地：該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成西海岸現(xiàn)代制造業(yè)集聚區(qū)。包括青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、膠南城區(qū)、膠州南部區(qū)、東部新區(qū)及泊里重工業(yè)區(qū)。青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、膠南城區(qū)、東部新區(qū)重點發(fā)展港口、物流、造船、石化、橡膠、家電電子、汽車、醫(yī)藥、紡機、金屬加工及其他臨港加工業(yè)。 物流中心：黃島—膠州物流中心區(qū)。以保稅區(qū)保稅物流園區(qū)和膠州中鐵物流園區(qū)為依托，通過疏港鐵路、公路將兩個園區(qū)連接一體，業(yè)務(wù)對接；充分發(fā)揮其連接國際、國內(nèi)物流市場的功能，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)陸路物流、海港物流、空港物流有機整合，國內(nèi)物流和國際物流緊密結(jié)合；突出發(fā)展物流信息平臺，大力引進國際國內(nèi)物流大企業(yè)，形成“啞鈴式”的物流中心區(qū)，逐步成為中國北方重要的國際國內(nèi)商品、部件、物資的集中、儲存、拼裝、分撥、疏運中心區(qū)。同時，青島將構(gòu)建以前灣港區(qū)為主體，鰲山灣港區(qū)、董家口港區(qū)為南北兩翼，黃島油港區(qū)、青島老港區(qū)、四方港區(qū)共同發(fā)展的青島港口集群。旅游產(chǎn)業(yè)：青島市將以鳳凰島、瑯琊臺、大小珠山、前灣港為特色，加快發(fā)展西海岸旅游業(yè)，同時開辟嶗山－五四廣場－鳳凰島－靈山島等海上旅游航線，建設(shè)浮山灣、團島灣、唐島灣等海上旅游基地和少海、小港灣旅游休閑區(qū)。完善旅游配套設(shè)施。引進世界知名酒店管理集團，建設(shè)一批世界知名品牌高星級飯店。加快建設(shè)中低檔經(jīng)濟型酒店和旅館。（3）、城市總體規(guī)劃（20062020）青島市最新的規(guī)劃為2006年頒布的《青島市2006－2020年總體規(guī)劃》，在規(guī)劃中青島市提出了“建設(shè)全國重點中心城市和世界知名特色城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了“三點步局、一線展開、組團發(fā)展”的城市大框架。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，市域總?cè)丝谝?guī)?？刂圃?200萬，市域誠征人口規(guī)模控制在934萬，％。圖1：青島市2006－2020年總體規(guī)劃圖（3）、城市總體規(guī)劃（20062020）——城市布局規(guī)劃根據(jù)青島市的城市規(guī)劃，青島市將形成“三地步局、一線展開、生態(tài)間隔、組團發(fā)展、海陸一體、指狀輻射”的城鄉(xiāng)一體、統(tǒng)籌發(fā)展的空間格局。三點步局：依托青島、黃島、紅島三點步局，形成中心城區(qū)，包括青島（市南區(qū)、市北區(qū)、西方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)）、黃島（黃島區(qū)）和紅島（城陽區(qū)）。一線展開：依托濱海公路延海岸帶一線展開，突出對海岸帶東西兩翼地區(qū)的保護，構(gòu)建生態(tài)濱海城市大框