【正文】 能夠接受的購(gòu)房單價(jià)為5001—7000元/㎡,35%的能夠接受的購(gòu)房單價(jià)為30015000元/㎡。昆泉置業(yè)是以項(xiàng)目投資、建筑施工與房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性企業(yè)集團(tuán)。項(xiàng)目從北向南共分A、B、C三個(gè)地塊，土地面積分別為199348106和59471平方米，、土地用途為商業(yè)（40年），土地出讓金總額為19700萬(wàn)元（土地面積價(jià)格1545元/平方米），目前已經(jīng)支付了5910萬(wàn)元（30％）。圖46：項(xiàng)目用地情況圖項(xiàng)目用地西側(cè)住宅小區(qū)項(xiàng)目用地西側(cè)金柏佳園項(xiàng)目用地西側(cè)現(xiàn)狀路項(xiàng)目用地南側(cè)現(xiàn)狀路項(xiàng)目用地南側(cè)現(xiàn)狀樓項(xiàng)目用地南側(cè)船舶修理廠項(xiàng)目用地東側(cè)大海項(xiàng)目用地內(nèi)的水塘項(xiàng)目用地北側(cè)康大風(fēng)和日麗項(xiàng)目遙望項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地南方的出?？陧?xiàng)目用地東方的金沙灘旅游區(qū)項(xiàng)目用地東方的金沙灘旅游區(qū)項(xiàng)目用地東方的海底隧道規(guī)劃情況土地面積：，總建筑面積：容 積 率： 建筑密度：不高于30%綠地率：不低于20%規(guī)定開工時(shí)間：2008年12月20日施工周期：配套情況項(xiàng)目緊鄰石油大學(xué)、南洋學(xué)院、山東科技大學(xué)及即將入駐的北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院等，文風(fēng)鼎盛。延?xùn)|西向道路布置雨水主干管，南北向道路布置雨水次干管，將規(guī)劃區(qū)內(nèi)雨水以最短距離排入河道。規(guī)劃該區(qū)采暖負(fù)荷234MW。開發(fā)進(jìn)度考慮到項(xiàng)目的體量較大，計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，具體開發(fā)進(jìn)度如下表。l 北側(cè)200米為經(jīng)開區(qū)濱海大道，出行方便，但是又不直接臨主干道，避免了噪聲和灰塵等污染。l 五星級(jí)酒店項(xiàng)目可能最快計(jì)劃2009年10月開工，2013年8月竣工，而且存在較大的不確定性，該酒店投入運(yùn)營(yíng)時(shí)本項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)盤，因此對(duì)項(xiàng)目的拉動(dòng)作用有限。l 上海實(shí)業(yè)集團(tuán)計(jì)劃在青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)唐島灣（位于項(xiàng)目東側(cè)約2公里）開發(fā)興建游艇俱樂部項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成后將成為休閑旅游的新亮點(diǎn)。 表63：項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年2010年2011年2012年2013年1公寓　　　　　　　每期銷售面積(平方米)190,306 0 0 47,576 66,607 57,092 19,031 銷售比例100%0%0%25%35%30%10%每期均價(jià)(元/平方米)10,250 0 0 9,000 10,000 11,000 12,000 銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)195,063 0 0 42,819 66,607 62,801 22,837 2車位　　　　　　　每期銷售量(個(gè))1,903 0 0 285 666 571 381 銷售比例100%0%0%15%35%30%20%每期均價(jià)售價(jià)(萬(wàn)元/個(gè))15 0 0 12 14 16 18 銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)28,736 0 0 3,426 9,325 9,135 6,851 3銷售收入總計(jì)(萬(wàn)元)223,800 0 0 46,244 75,932 71,936 29,688 4營(yíng)業(yè)稅金及附加(萬(wàn)元)12,309 0 0 2,543 4,176 3,956 1,633 5土地增值稅(萬(wàn)元)2,238 0 0 462 759 719 297 6凈收入(萬(wàn)元)209,253 0 0 43,238 70,996 67,260 27,758 表64：項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年2010年2011年2012年2013年1經(jīng)營(yíng)收入223,800 0 0 46,244 75,932 71,936 29,688 2經(jīng)營(yíng)成本151,845 9,781 41,525 43,207 29,596 19,492 8,245 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加12,309 0 0 2,543 4,176 3,956 1,633 4土地增值稅2,238 0 0 462 759 719 297 5利潤(rùn)總額57,407 9,781 41,525 31 41,401 47,768 19,513 6彌補(bǔ)以前年度虧損51,306 0 0 31 41,401 9,874 0 7應(yīng)納稅所得額57,407 0 0 0 0 37,894 19,513 8所得稅14,352 0 0 0 0 9,473 4,878 9凈利潤(rùn)43,055 9,781 41,525 31 41,401 38,294 14,635 備注：如果營(yíng)業(yè)稅按照80％返還，所得稅按照40％返還，則營(yíng)業(yè)稅可以節(jié)省9847萬(wàn)元，所得稅能夠節(jié)省2787萬(wàn)元，總計(jì)12634萬(wàn)元（建筑面積每平米約節(jié)省502元）。，并辦理3億元項(xiàng)目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動(dòng)開發(fā)完成整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。l 目前青島市區(qū)的一線海景住宅已經(jīng)所剩無幾，除麥島金岸還有一定存量之外，其它一線海景住宅項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，因此項(xiàng)目具有一定的稀缺性。l 地塊西側(cè)的金柏佳園和項(xiàng)目北側(cè)的康大風(fēng)和日麗都是普通住宅項(xiàng)目，居民素質(zhì)一般，這會(huì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升會(huì)有一定影響。l 項(xiàng)目緊靠大海，屬于一線海景住宅，而一般海景住宅項(xiàng)目都是隔濱海大道或?yàn)I海綠化帶和大海相望，本項(xiàng)目直接接觸大海，未來可以構(gòu)建私屬沙灘和海水浴場(chǎng)，并修建私屬游艇碼頭和海上樂園，資源稀缺性不言而喻。輸配系統(tǒng)為中——低壓兩極輸配系統(tǒng)。有線電視規(guī)劃與通信線路同路由布置，－，小區(qū)郵政所服務(wù)半徑為500m設(shè)置郵政網(wǎng)點(diǎn)。(2)、給水工程規(guī)劃規(guī)劃區(qū)總用水量預(yù)測(cè)為32700立方米/日，現(xiàn)狀有朱戈莊水庫(kù)水廠和柏果樹水廠兩座洪水廠，供水規(guī)模為4000立方米/日，西南部現(xiàn)狀城市DN1000供水管道。其中青島太平洋世紀(jì)置業(yè)有限公司、青島太平洋新天地置業(yè)有限公司為昆泉置業(yè)投資有限公司的全資子公司，太平洋奧特萊斯商業(yè)（青島）有限公司為臺(tái)灣太平洋百貨集團(tuán)的全資子公司。積米涯港位于膠南市最東端，擁有的積米崖港是七十年代修建的中型漁業(yè)、貨運(yùn)兩用港口，是國(guó)家農(nóng)業(yè)部確定的13個(gè)國(guó)家級(jí)中心漁港之一，是山東省政府批準(zhǔn)的國(guó)家二類開發(fā)口岸，港區(qū)地處膠州灣畔，唐島灣西側(cè)，東與青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和青島市保稅區(qū)接壤，北依國(guó)家級(jí)珠山森林公園，西靠膠南市區(qū)和膠南市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。四、項(xiàng)目概況合作方概況項(xiàng)目公司為青島太平洋新天地置業(yè)有限公司，注冊(cè)地為青島膠南市積米崖港區(qū)，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，股東為劉坤全（出資400萬(wàn)元，占20％）、繆祝（出資1200萬(wàn)元，占60％）和周茂柱（出資400萬(wàn)元，占20％）共三人。從購(gòu)買住房面積看,比例最大的前三位排名依次是60—90m100—120m90—100m2,這三類占到總數(shù)的87%,與計(jì)劃購(gòu)買房型的2—3房占比一致。 大部分都進(jìn)行了精裝修。 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主，容積率約為23。三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析項(xiàng)目所屬區(qū)域已經(jīng)成為青島西海岸最為重要的居住、商貿(mào)、休閑區(qū)之一，港區(qū)附近的集中住宅區(qū)星羅棋布，僅已建成的高檔住宅區(qū)就有150萬(wàn)平方米以上，加之規(guī)劃中尚未建設(shè)的面積共計(jì)300萬(wàn)平方米以上。香江路是傳統(tǒng)的商業(yè)密集區(qū)，利群長(zhǎng)江商廈、家佳源商場(chǎng)的開業(yè)以及佳世客、易初蓮花等入駐，使得該板塊商業(yè)氛圍日益濃厚。今后隨著土地資源日趨緊張，經(jīng)開區(qū)特別是臨濱海大道附近的商品房將開始向高層和小高層發(fā)展。2007年累計(jì)完成汽車生產(chǎn)67000輛，并已具備年產(chǎn)8萬(wàn)輛微型商用車的生產(chǎn)能力。該項(xiàng)目為山東省投資最大的外資工業(yè)項(xiàng)目，達(dá)產(chǎn)后可年產(chǎn)PX63萬(wàn)噸，年銷售額13億美元。經(jīng)濟(jì)總量增速均居全市之首,占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重已達(dá)15%。以所處的青島市黃島區(qū)274平方公里為輻射區(qū)，總?cè)丝诮?0萬(wàn)。圖22：青島市房地產(chǎn)施工、新開工、竣工和銷售情況（3）、空置率按照國(guó)際通用算法（全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積）%，而按照國(guó)內(nèi)的通用算法（空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積）%，如果按照另外一種折中算法（空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積）%。結(jié)論從青島市的GDP、人均GDP、人口的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)收入及城市規(guī)劃等方面來看，青島市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚（位居全國(guó)第山東第1），區(qū)域中心的地位已顯現(xiàn)，對(duì)周邊城市輻射作用加強(qiáng)。（3）、城市總體規(guī)劃（20062020）青島市最新的規(guī)劃為2006年頒布的《青島市2006－2020年總體規(guī)劃》，在規(guī)劃中青島市提出了“建設(shè)全國(guó)重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了“三點(diǎn)步局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的城市大框架。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、膠南城區(qū)、東部新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展港口、物流、造船、石化、橡膠、家電電子、汽車、醫(yī)藥、紡機(jī)、金屬加工及其他臨港加工業(yè)。（3）、城市化率另一方面，從城市化角度來看，當(dāng)城市化率≤60%時(shí)，城市化率高速增長(zhǎng)；當(dāng)城市化率＞60%時(shí)，城市化進(jìn)程進(jìn)入平緩發(fā)展階段，而青島市的城市化率僅為36%，按照目前的增長(zhǎng)速度，需要100年才能達(dá)到60%的城市化率（實(shí)際過程中隨著后期總?cè)丝诘脑鏊俜啪?，城市化進(jìn)程將加快，達(dá)到60%需要的時(shí)間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于100年），同時(shí)參照中國(guó)、世界和發(fā)達(dá)國(guó)家的平均城市化率水平（2007年分別為44%、50%和75%），青島的36%的城市化水平同其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不相稱，從收入水平來看，青島2007年的人均GDP是7303美元，屬于上中等收入國(guó)家的水平，按照世界銀行的統(tǒng)計(jì)，該檔收入水平的國(guó)家城市化率應(yīng)該達(dá)到70%，而青島僅為36%，所以要想達(dá)到上述水平必須通過快速的城市化來實(shí)現(xiàn)，而這將必然推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)水平青島市借助良好的自然條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，過去五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。，并辦理3億元項(xiàng)目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動(dòng)開發(fā)完成整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個(gè)),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。人口表11：青島市20032007年人口增長(zhǎng)情況年份20032004200520062007青島市人口（萬(wàn)人）市區(qū)人口（萬(wàn)人）271總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率（%）