【正文】 86007192822000080130毛坯鳳凰城開(kāi)發(fā)區(qū)濱海大道與鳳凰園西路交匯處高層普通住宅7000750017600026000080120精裝修，裝修成本1000元（3）、潛在競(jìng)爭(zhēng)情況上海實(shí)業(yè)在唐島灣東海岸以3480元/平方米的樓面價(jià)取得了一塊土地，計(jì)劃開(kāi)發(fā)高端住宅和商業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積約92200平方米。該區(qū)臨黃島輪渡，交通便利。唐島灣板塊：該區(qū)域?qū)貱BD行政商務(wù)中心區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)高檔樓盤(pán)幾乎云集于此，形成沿海絕佳的海景高級(jí)住宅區(qū)。經(jīng)開(kāi)區(qū)的商品房從目前來(lái)看銷(xiāo)售情況良好，但是入住率較低。與此同時(shí)，低中速柴油機(jī)總裝基地等配套項(xiàng)目，正逐步向海西灣轉(zhuǎn)移。石油化工產(chǎn)業(yè)，圍繞建設(shè)清潔環(huán)保型國(guó)家級(jí)石化基地，按照“從上游到下游”和“以下游促上游”的雙向發(fā)展思路，不斷加大招商引資力度，石化工業(yè)得到較快發(fā)展。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。（1）、經(jīng)開(kāi)區(qū)概況青島國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1984年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是繼深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立之后在全國(guó)14個(gè)沿海開(kāi)放城市中首批設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。圖21：青島市固定資產(chǎn)投資情況（2）、施工、竣工、銷(xiāo)售面積從增長(zhǎng)幅度來(lái)看，2003年以來(lái)施工面積和新開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，但是增速逐漸放緩；而竣工面積除2002005兩年出現(xiàn)一定程度增長(zhǎng)以外，2002007兩年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商有意的控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；銷(xiāo)售面積除2007年負(fù)增長(zhǎng)14%以外，其他年份均保持較穩(wěn)定的增長(zhǎng)。東西分工與對(duì)稱(chēng)：東部以市內(nèi)四區(qū)為核心，包括嶗山、城陽(yáng)、即墨等市區(qū)，以高端服務(wù)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、輕型加工制造業(yè)為特色；西部以黃島為核心，包括膠州、膠南等市區(qū)，以大宗國(guó)際物流及商貿(mào)批發(fā)、重型制造業(yè)為特色。引進(jìn)世界知名酒店管理集團(tuán)，建設(shè)一批世界知名品牌高星級(jí)飯店。工業(yè)基地：該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成西海岸現(xiàn)代制造業(yè)集聚區(qū)。高收入國(guó)家也就是收入高于10065美元的國(guó)家，他們平均城市化的水平是80%。歷史沿革1981年，青島市被列為全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984年4月，被列為全國(guó)14個(gè)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)在國(guó)家計(jì)劃中實(shí)行單列，賦予省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一。項(xiàng)目原股東計(jì)劃將項(xiàng)目整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓或保留小部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為樓面價(jià)1100元/平方米，（209336369元）。一、青島基本概況地理位置青島位于山東半島東南部、黃海之濱。表12：青島市20032007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況年份　2003年2004年2005年2006年2007年GDP（億元）1, 2, 2, 3, 3, GDP增幅（%）%%%%%人均GDP（元）24, 29, 36, 42, 49, 人均GDP增幅（%）%%%%%人口（萬(wàn)人）人均GDP（美元）3, 4, 5, 6, 7, （1）、GDP%，遠(yuǎn)高于全國(guó)的平均增長(zhǎng)速度，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（4）、恩格爾系數(shù)根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。 物流中心：黃島—膠州物流中心區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，市域總?cè)丝谝?guī)?？刂圃?200萬(wàn)，市域誠(chéng)征人口規(guī)?？刂圃?34萬(wàn)，％。青島區(qū)域現(xiàn)實(shí)及潛在的購(gòu)買(mǎi)能力，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展提供必要的需求基礎(chǔ)。按照國(guó)際慣例，房屋空置率是反映房產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的重要指標(biāo)，按通行慣例，空置率在5%10%之間為合理區(qū)；10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。青島開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)既設(shè)有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，還設(shè)有青島西海岸出口加工區(qū)、國(guó)家級(jí)保稅區(qū)及保稅物流園區(qū)國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家（青島）家用電子產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園及鳳凰島省級(jí)旅游度假區(qū)、小珠山國(guó)家森林公園。（4）、經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展基本情況港口和物流產(chǎn)業(yè)，圍繞建設(shè)中國(guó)北方國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，全面推進(jìn)前灣港的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北港區(qū)全部建成，集裝箱吞吐量突破900萬(wàn)標(biāo)箱；總投資約160億元的南港區(qū)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)，規(guī)劃建設(shè)香港招商局保稅物流園及新前灣國(guó)際集裝箱碼頭，建成后將新增集裝箱吞吐量1200萬(wàn)標(biāo)箱。黃島國(guó)家石油儲(chǔ)備基地一期、30萬(wàn)噸級(jí)青島港原油碼頭三期等工程也已竣工。20萬(wàn)輛整車(chē)和35萬(wàn)臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)能提升項(xiàng)目2007年2月初開(kāi)工建設(shè)，年底前主體廠房完工，開(kāi)始設(shè)備安裝，達(dá)產(chǎn)后可形成30萬(wàn)輛整車(chē)及35萬(wàn)臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)能力，并構(gòu)建起與之相匹配的零部件供應(yīng)體系，形成產(chǎn)業(yè)集群及拉動(dòng)效應(yīng)。目前的西海岸樓市板塊，特別是開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格已升至每平方米700012000元。該板塊產(chǎn)品品質(zhì)較高，其中唐島灣附近為高價(jià)房聚集區(qū)，大部分高端寫(xiě)字樓商業(yè)項(xiàng)目均在此區(qū)域內(nèi)。從周邊地產(chǎn)樣板采集和市場(chǎng)分析結(jié)論兩部分來(lái)看，目前西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，且具有較強(qiáng)的排他資源優(yōu)勢(shì)，更重要的是周邊的投資環(huán)境為本項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間和強(qiáng)有力的利潤(rùn)保障。216?？驮疵妫?16。其次為120—140m2的,占比5%；140m2以上和60m2以下的市場(chǎng)需求不大。青島太平洋新天地置業(yè)有限公司的母公司為青島市經(jīng)開(kāi)區(qū)當(dāng)?shù)氐睦ト脴I(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆泉置業(yè)）。項(xiàng)目總占地面積127513平方米（）。圖41：項(xiàng)目用地位置圖圖42：項(xiàng)目用地分區(qū)示意圖圖43：項(xiàng)目用地總體規(guī)劃圖（方案一）圖44：項(xiàng)目用地總體規(guī)劃圖（方案二）圖45：項(xiàng)目效果圖方案一效果圖1方案一效果圖2方案一效果圖3方案二效果圖1方案二效果圖2方案二效果圖2用地四至項(xiàng)目東瞰唐島灣，西臨積米崖港區(qū)一號(hào)線(xiàn)，北依項(xiàng)目B地塊，南隔南港路與膠南市漁船修造廠相望。(3)、排水工程規(guī)劃預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)污水量為27600立方米/日，在規(guī)劃區(qū)西南部建一座污水處理廠，處理規(guī)模為27600立方米/日。(6)、熱力工程規(guī)劃以區(qū)內(nèi)恒光熱電廠為熱源，425T/H。中、低壓轉(zhuǎn)換通過(guò)區(qū)域調(diào)壓站或樓棟調(diào)壓器。l 地塊臨近經(jīng)開(kāi)區(qū)的文教區(qū)板塊，周邊有石油大學(xué)、影視學(xué)院的高校，文化氛圍濃厚，一方面高收入的教師可以為項(xiàng)目提供潛在的客源，另一方面未來(lái)項(xiàng)目可以和高校合作，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置小學(xué)和初中，這將提升項(xiàng)目的價(jià)值。l 中石化1000萬(wàn)噸煉油廠以及配套下游產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，青鋼的搬遷都會(huì)對(duì)區(qū)域原有的良好的自然環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，特別是對(duì)外地購(gòu)買(mǎi)人群的心理會(huì)有一定的影響。l 經(jīng)開(kāi)區(qū)良好的城市規(guī)劃和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)實(shí)踐，目前該區(qū)域的外來(lái)購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)了40％，可為該項(xiàng)目提供一定的投資類(lèi)客戶(hù)來(lái)源l 目前經(jīng)開(kāi)區(qū)還沒(méi)有外地品牌公司介入，因此**集團(tuán)強(qiáng)大的品牌影響力將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值帶來(lái)一定的提升。表61：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)值1總投資萬(wàn)元151,845 2自投資金萬(wàn)元18,000 3銀行貸款萬(wàn)元30,000 4施工墊資萬(wàn)元15,072 5銷(xiāo)售回款萬(wàn)元209,253 6經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元12,309 7土地增值稅萬(wàn)元2,238 8總成本費(fèi)用萬(wàn)元164,154 9利潤(rùn)總額萬(wàn)元57,407 10所得稅萬(wàn)元14,352 11稅后利潤(rùn)萬(wàn)元43,055 12凈利潤(rùn)率萬(wàn)元%13投資利潤(rùn)率萬(wàn)元%14自有資金投資利潤(rùn)率萬(wàn)元%15投資回收期萬(wàn)元3年表62：項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目總投資(萬(wàn)元)單位建面投資(元/平方米)占總投資的比例備注2008年2009年2010年2011年2012年2013年1土地費(fèi)用20,934 1,100 %　8,500 12,434 0 0 0 02前期工程費(fèi)7,536 300 %按照建安工程費(fèi)的10%估算，每平方米優(yōu)惠減免104元市政配套費(fèi)，但未計(jì)算1,130 5,275 1,130 0 0 03建筑安裝工程費(fèi)75,361 3,000 %按照3000元每平方米估算，結(jié)構(gòu)1200元/平方米，精裝修1500元/平方米，機(jī)電設(shè)備安裝300元/平方米0 18,840 30,144 15,072 7,536 3,768 4市政工程費(fèi)7,536 300 %按照建安工程費(fèi)的10%估算0 3,014 3,768 754 0 05園林工程費(fèi)5,275 210 %按照建安工程費(fèi)的7%估算0 0 528 2,638 2,110 06配套設(shè)施費(fèi)2,261 90 %按照建安工程費(fèi)的3%估算0 0 226 1,130 904 07開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2,261 90 %按照建安工程費(fèi)的2%估算0 226 226 452 678 678 8銷(xiāo)售費(fèi)用6,714 267 %按照銷(xiāo)售收入的3%估算0 0 1,387 2,278 2,158 891 9管理費(fèi)用3,007 120 %按照開(kāi)發(fā)成本的3%估算150 301 601 902 752 301 10財(cái)務(wù)費(fèi)用3,024 120 %按照貸款3億，兩年期估算，%0 756 1,512 756 0 011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3,389 135 %按照210合計(jì)的3%估算0 678 678 678 678 678 12開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)14,547 579 %根據(jù)利潤(rùn)表得出0 0 3,006 4,936 4,676 1,930 合計(jì)151,845 6,311 %　9,781 41,525 43,207 29,596 19,492 8,245 備注：如果按照市政配套費(fèi)每平方米減免104元計(jì)算，則總投資可以節(jié)省2612