【正文】 ,056 9,002 9,883 11,945 13,376 城市恩格爾系數(shù)%%%%%（5）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：2007年，青島市居民收入水平（17856元）遠高于全國平均水平（13786元），而農(nóng)民收入水平（7477元）也遠高于全國的狀態(tài)（4140元）。 圖13：青島市20032007年人均GDP增長情況青島市人均GDP介于13008000美元，說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。該市東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島太平洋國際廣場項目投資分析報告目 錄摘要 4一、青島基本概況 5地理位置 5歷史沿革 5人口 5經(jīng)濟水平 6區(qū)域規(guī)劃情況 10結(jié)論 13房地產(chǎn)發(fā)展各項指標分析 15房地產(chǎn)未來量預測 18青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 18三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析 25競爭分析 26（1）、凈地分析 26（2）、競爭個案分析 26（3）、潛在競爭情況 28區(qū)域樓盤特點 28區(qū)域客戶需求分析 29（1）、不同面積、不同戶型的需求狀況 29（2）、不同單價，不同總價的需求情況 29（3）、潛在購房人群分析 29（4）、供需分析結(jié)論 30四、項目概況 30合作方概況 30用地情況 31用地四至 39規(guī)劃情況 41配套情況 42道路狀況 42市政規(guī)劃 42開發(fā)進度 44合作方式 44五、項目SWOT分析 45SWOT分析 45六、投資分析 48七、綜述 53摘要青島太平洋國際廣場項目位于青島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊鄰大海，項目地利位置較優(yōu)越，經(jīng)開區(qū)作為青島市未來的經(jīng)濟和工業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮?，特別是2010年海底隧道的開通將極大的促進經(jīng)開區(qū)的發(fā)展。1994年2月，被列為全國15個副省級城市之一。%的年平均增長速度，青島市人均GDP在2008年將達到8000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入平穩(wěn)上升階段，2011年達到13000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進入下降階段，這說明青島市房地產(chǎn)已經(jīng)到了快速增長的末期，即將進入平穩(wěn)的發(fā)展階段，適合進行長期價值投資。表14：居民收入情況　年份2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10,075 11,089 12,920 15,328 17,856 農(nóng)民人均純收入（元）4,530 5,080 5,806 6,546 7,477 區(qū)域規(guī)劃情況（1）、十一五規(guī)劃綱要主要目標根據(jù)青島市十一五規(guī)劃，到2010年，青島市全市生產(chǎn)總值年均增長13％左右，2010年達到4900億元左右；全市戶籍人口控制在809萬人以內(nèi)，城市化率達到63％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20900元左右、農(nóng)村居民人均純收入達到9350元左右，年均分別增長10％左右；北方國際航運中心建設取得重大突破，集裝箱吞吐量達到1200萬標準箱。旅游產(chǎn)業(yè)：青島市將以鳳凰島、瑯琊臺、大小珠山、前灣港為特色，加快發(fā)展西海岸旅游業(yè)，同時開辟嶗山－五四廣場－鳳凰島－靈山島等海上旅游航線，建設浮山灣、團島灣、唐島灣等海上旅游基地和少海、小港灣旅游休閑區(qū)。一線展開：依托濱海公路延海岸帶一線展開，突出對海岸帶東西兩翼地區(qū)的保護，構(gòu)建生態(tài)濱海城市大框架，這一區(qū)域包括膠南市、瑯琊鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)。二、青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)發(fā)展各項指標分析從下表我們可以看出，青島市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20032005年的快速上漲之后，目前已經(jīng)進入平穩(wěn)的發(fā)展階段。圖23：青島市商品房銷售價格走勢圖24：青島市商品房銷售金額房地產(chǎn)未來量預測（1）、需求預測現(xiàn)有居民改善需求量:(2007年)至35平方米(2020年)：（）平方米*758萬人/13=新增人口需求量:常住人口從839萬(2007年)至1200萬(2020年)，人均35平方米：（350）平方米*（1200839）萬人/13=因此，+=。中國商務部2006年公布的全國49家國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價總指數(shù)和經(jīng)濟實力排名中青島開發(fā)區(qū)列前5強，其中社會及環(huán)境指標位居第1位。家電電子產(chǎn)業(yè)，在海爾、海信、新都理光等龍頭企業(yè)帶動下，分別建立高水平、國際化的工業(yè)園，其中海爾工業(yè)園占地2500畝，總投資60余億元，2007年實現(xiàn)銷售收入274億元，是海爾集團海內(nèi)外12個工業(yè)園中占地面積最大、生產(chǎn)能力最強的工業(yè)園。海洋工程產(chǎn)業(yè)，以中海油、中石化、中石油海洋工程制造基地為依托，總投資40多億元的中海油海洋石油工程項目一期二期建成投產(chǎn)、三期開工建設，項目達產(chǎn)后，具備年2530萬標準噸的海上鉆井平臺加工能力，預計年產(chǎn)值60億元。（5）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況近幾年來，經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場一直保持著強勁的發(fā)展勢頭，已形成鮮明的板塊特征，房地產(chǎn)市場整體價格增長速度較快，樓盤競爭也從最初的產(chǎn)品競爭逐步邁向品牌競爭。（6）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)五大板塊鳳凰島板塊：該區(qū)域處于鳳凰島（薛家島）旅游度假區(qū)內(nèi),與區(qū)域功能相對應，該區(qū)住宅項目主要以“度假休閑”為基本定位。區(qū)內(nèi)教育氛圍濃厚,石油大學、影視學院、職業(yè)學校、開發(fā)區(qū)一中等知名學校遍布該區(qū)。項目數(shù)據(jù)主要來源除各項目售樓處、反產(chǎn)交易中心以外，另參考易居中國、搜房網(wǎng)等權(quán)威媒體的數(shù)據(jù)，再取個體項目樓層、位置、戶型價差中間值后，進行客觀計算。 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大，普遍在10萬平方米以上。銷售推廣面：216。二次置業(yè)的占24%,多次置業(yè)的占9%。二十幾年來，昆泉置業(yè)旗下公司先后施工了青島三美機電有限公司廠房工程、青島昌隆文具公司廠房工程、青島七二五研究所工程、青島保稅區(qū)廠房、青島開發(fā)區(qū)唐島灣A組團住宅小區(qū)、金數(shù)碼公司廠區(qū)和青島開發(fā)區(qū)佳世客購物中心；并開發(fā)建設了青島開發(fā)區(qū)唐島灣B組團Ⅶ住宅小區(qū)、錢江花園住宅小區(qū)、匯泉雅居、天河國際以及昆泉本次計劃轉(zhuǎn)讓的項目為C地塊，轉(zhuǎn)讓價格為樓面價1100元/平方米（土地面積價格為3520元/平方米，約234萬元/畝）。道路狀況項目用地北側(cè)有204國道和同三高速公路，2010年跨海大橋和隧道正式通車后，通過跨海大橋至青島市中心僅需50分鐘，通過海底隧道（本項目距離海底隧道口約12公里）至青島市中心只需30分鐘，經(jīng)過同三高速至上海6小時，至北京7小時，黃島至日照城際鐵路也將于2008年全線動工，建成后全程僅需30分鐘。規(guī)劃仙劍110KV變電站兩座，一座為110KV西部變，變壓器容量為250MVA。熱力系統(tǒng)為蒸汽供熱系統(tǒng)，采暖需經(jīng)熱力站將汽暖轉(zhuǎn)化為水暖。在付款方式方面，可以參考之前其他合作方洽談的結(jié)果，昆泉置業(yè)能夠接受的付款方式主要有兩種：一種是在2008年底之前一次性付清全部股權(quán)收購款，（樓面價1000元/平方米）。l 項目公司原股東方在經(jīng)開區(qū)經(jīng)營房地產(chǎn)公司20多年，具備一定的人脈優(yōu)勢和豐富的開發(fā)經(jīng)驗。機會：l 隨著青島市“經(jīng)濟和工業(yè)中心南移”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設施配套的建設，無形之中可提升項目自身的價值。l 上海實業(yè)在經(jīng)開區(qū)拿的項目位于本項目公側(cè)約兩公里出的地塊也將和本項目同階段開工并推向市場，該項目定位同本項目類似，這將對項目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅。（），用地性質(zhì)為商業(yè)用地，計劃開發(fā)酒店式公寓。（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。產(chǎn)品組合初步定位為：商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務公寓、純住宅等。l 未來項目北側(cè)將建成由臺灣太平洋百貨經(jīng)營的20萬平米的奧特來斯，這將構(gòu)建區(qū)域的商業(yè)中心，同時北側(cè)五星級酒店的修建也將有效提升項目的價值。l 按照土地出讓合同，項目應于2008年12月20日之前動工，并于2011年6月20日之前竣工，在規(guī)定動工時間內(nèi)未動工或未竣工，每延遲一日，應按照土地出讓金總額的1‰每日支付違約金（，），并且不能享受上文提到的營業(yè)稅等優(yōu)惠政策。五、項目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢：l 項目樓面價僅1100元/平方米（項目用地東側(cè)2公里處的上海實業(yè)黃島項目樓面價為3480元/平方米，而2008年經(jīng)開區(qū)濱海大道南側(cè)的一處商服用地的起拍樓面價就達到了4510元/平方米），還不到項目單方成本的20％，土地價格比較低廉，而項目的銷售均價預計可以達到1萬元/平方米?？傆脷饬?0000標立方米/日。(5)、電信工程規(guī)劃。項目北側(cè)主要公交路線：公交27路車 20路車。土地出讓金為土地面積每平方米1545元，總計9188萬元，根據(jù)土地出讓合同，共分三筆進行支付，第一筆30％（2756萬元）已經(jīng)支付，第二筆20%（1838萬元）應于2008年7月19日之前付清，第三筆50%（4594萬元）應于2008年8月19日之前支付，目前第二筆和第三筆都尚未支付（合計6432萬元）。在購房用途中,%,%,%。區(qū)域客戶需求分析（1）、不同面積、不同戶型的需求狀況 據(jù)調(diào)查顯示,青島市市民買房首選兩房或三房，計劃購買兩房、三房的分別占39%和48%,計劃購買四房的占9%,以上合計占比高達96%,如此的高比例證明市場中,青島人的居住市場是以自住主導的市場。 起價約50007000元/平方米，均價約65008000元/平方米。表31：周邊樓盤信息項目名稱位置物業(yè)類型容積率起價均價占地面積（平方米）總建面積（平方米）戶型裝修康大風和日麗開發(fā)區(qū)濱海大道與海爾大道交匯處高層、多層普通住宅5100650018350057130精裝修，每平方米600800元國貿(mào)中心開發(fā)區(qū)長江中路公寓 五星級酒店、智能化寫字樓、板式住宅980011000100130,200300兩種精裝修，裝修成本2000元千禧第三空間開發(fā)區(qū)武夷山路與珠江路交匯處 高層公寓6800870019980750005361平方米小戶型精裝修基寓開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)珠江路與廬山路交匯處高層、小高層630070003700012000080120精裝修錦繡前城開發(fā)區(qū)長江東路433號高層普通住宅5700670054000570005293精裝修千城鳳梧金沙開發(fā)區(qū)漓江東路小高層、高層普通住宅　67004600017000085120毛坯中南海灣新城開發(fā)區(qū)珠江路與井岡山路交匯處高層普通住宅5400