資產(chǎn)評估的基本方法(已修改)
2025-01-30 21:53 本頁面
【正文】 資產(chǎn)評估學(xué) 第一篇基本理論與基本方法 第三章 資產(chǎn)評估的基本方法 重點(diǎn)：掌握 3種 基本 方法中的基本計(jì)算公式 難點(diǎn)：收益法計(jì)算公式 第三章 資產(chǎn)評估基本方法 第一節(jié) 成本法 第二節(jié) 收益法 第三節(jié) 市場比較法 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 第一節(jié) 成本法（ The cost method） P34 （ 三 ） 注意問題 歷史資料的真實(shí)性 形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本及耗費(fèi) （二）成本法的評估思路 評估值 =重置成本 各項(xiàng)損耗 實(shí)體性 功能性 經(jīng)濟(jì)性 二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算 基本公式： 評估值＝ 重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗 ＝ 重置成本 成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗 （ 一 ） 重置成本及其計(jì)量 含義 異同點(diǎn) △ 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算 。 △ 不同點(diǎn)：采用的材料 、 標(biāo)準(zhǔn) 、 設(shè)計(jì)等方面存在差異 。 但是并未改變基本功能 。 盡可能選擇更新重置成本 。 理由： （ 1） 更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜 （ 超額投資成本 ） ； （ 2） 用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能優(yōu) （ 超額運(yùn)營成本 ） 。 ???更新重置成本復(fù)原重置成本再取得成本資產(chǎn)的現(xiàn)行——重置成本4計(jì)算： A、 重置核算法 1)計(jì)算：以 現(xiàn)行市價(jià) 為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本＝直接成本 +間接成本 直接成本包括：購買支出 、 運(yùn)輸費(fèi) 、 安裝調(diào)試費(fèi)等 。 實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定 。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi) 、 培訓(xùn)費(fèi)等 。 3種計(jì)算方法 。 (1)人工成本法； （ 2） 單價(jià)法； （ 3） 百分率法 2)要求：能獲得全新狀態(tài)的現(xiàn)行市價(jià) 。 3） 適用：計(jì)算復(fù)原重置成本 、 計(jì)算更新重置成本 。 B、 功能系數(shù)法 1）含義： 尋找 參照物， 通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。 2） 計(jì)算 a功能線性法 線性法 若功能與成本呈線性關(guān)系 ， 計(jì)算公式： b規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系 ， 計(jì)算公式： ? 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本 。 x???????參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物＝重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力＝參照物重置成本重置成本被估資產(chǎn)的 ?修正系數(shù) K 修正系數(shù) K C、 物價(jià)指數(shù)法 參照物 、 現(xiàn)行市價(jià)無法獲得 ， 采用物價(jià)指數(shù)法 。 ■ 定基物價(jià)指數(shù) ■ 環(huán)比物價(jià)指數(shù) ? 注意問題：計(jì)算的是復(fù)原重置成本 。 ? 考慮技術(shù)進(jìn)步的影響 。 資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)歷史成本資產(chǎn)的＝重置成本被估資產(chǎn) ?nia ）（產(chǎn)的歷史成本被估資產(chǎn)重置成本＝資 %1 ??D統(tǒng)計(jì)分析法 （ 點(diǎn)面推算法 ） 當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低 ， 數(shù)量較多時(shí) ， 為降低評估成本 ，可采用此方法 。 △ 計(jì)算步驟： （ 1） 將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類 。 （ 2） 抽樣選擇代表性資產(chǎn) ， 適當(dāng)方法計(jì)算重置成本 。 （ 3） 計(jì)算調(diào)整系數(shù) K。 （ 4） 據(jù) K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本 。 某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本 K ???某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類抽樣資產(chǎn)重置成本K（ 二 ） 有形損耗及其計(jì)量 有形損耗 物質(zhì)損耗或物質(zhì)磨損 ， 物質(zhì)磨損或自然力的影響 。 計(jì)量方法 : 觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本 （ 1－成新率 ） 使用年限法 被估資產(chǎn)的有形損耗＝ （ 重置成本 殘值 ） /總使用年限 實(shí)際使用年限 實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限 資產(chǎn)利用率 有形損耗率 尚可使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限成新率＝?或：實(shí)際已使用年限＝總年限 預(yù)計(jì)使用年限 修理費(fèi)用法：被評估資產(chǎn)恢復(fù)到原有全新功能所投入的費(fèi)用 有形損耗 =修理費(fèi)用 （三）功能性損耗及其計(jì)量 無形損耗 ， 技術(shù)進(jìn)步 。 體現(xiàn)兩方面： (1) 運(yùn)營成本 （ 物耗 、 能耗 、 工耗等 ） (2)產(chǎn)出能力 ： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本 =被評估資產(chǎn)與技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營成本差 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本＝年超額運(yùn)營成本 （ 1－所得稅率 ） (3)計(jì)算其功
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