第三章---資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法(已修改)
2025-08-17 19:43 本頁面
【正文】 第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第一節(jié) 市場(chǎng)法 第二節(jié) 收益法 第三節(jié) 成本法 第四節(jié) 各種資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 第一節(jié) 市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法的含義及基本前提 （一）含義 通過市場(chǎng)調(diào)查利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)近期交易價(jià)格，經(jīng)過 直接比較或類比分析，通過修正，估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)。 （二）基本前提 1. 要有一個(gè)比較活躍的、公開的交易市場(chǎng) 2. 在公開的資產(chǎn)交易市場(chǎng)上要具有較充分的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 二、市場(chǎng)法的基本原理： 被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 V 市場(chǎng)上相同或類似資產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià) P 調(diào)整與修正 （１）評(píng)估對(duì)象 —— 被評(píng)估資產(chǎn) （２）公開市場(chǎng) （３）參照物資產(chǎn) —— 相同或 類似資產(chǎn) ，一般為類似資產(chǎn)，且 n≥3個(gè) （４）參照資產(chǎn)一般為全新資產(chǎn)，需對(duì)其進(jìn)行調(diào)整與修正 （５）市場(chǎng)成交價(jià)越靠近評(píng)估基準(zhǔn)日越好 （６）類似的衡量指標(biāo)（資產(chǎn)的可比因素） P15 三、市場(chǎng)法的具體方法 （一）直接比較法 1. 現(xiàn)行市價(jià)法（前提：被評(píng)估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)完全相同） ?資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 V 參 照 資 產(chǎn) 成 交 價(jià) 格 P[例 31]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相 同的正常變現(xiàn)價(jià)為 10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速 變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 40%，試估算該快速變現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。 ? ?1 0 * ( 1 4 0 % ) 6V ? ? ? 萬 元2. 市價(jià)折扣法 ? ?*1??資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 V 參 照 資 產(chǎn) 成 交 價(jià) 格 P 價(jià) 格 折 扣 率3 功能價(jià)值類比法（ F越大， V越大） （ 1）生產(chǎn)能力比例法（ F與 V成比例關(guān)系） [例 32]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 90噸，參照資產(chǎn)的年生 產(chǎn)能力為 120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為 10萬元 ，試估算該資產(chǎn)的價(jià)值。 ? ?901 0 * 7 . 5120V ?? 萬 元（ 2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（ F與 V成指數(shù)關(guān)系） 90噸，參照資產(chǎn)的年 生產(chǎn)能為 120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為 10萬 元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)格指數(shù)為 ，求被評(píng)估資 產(chǎn)的價(jià)值。 ?? ?0 . 7901 0 * 8 . 1 8120V???? ????萬 元4. 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 Eg34. 某參照資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日 6個(gè)月前的成交價(jià)格為 10 萬元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)格總共上升了 5%，求被評(píng)估資 產(chǎn)的價(jià)值。 ? ?*1??資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 V 參 照 資 產(chǎn) 成 交 價(jià) 格 P 物 價(jià) 變 動(dòng) 指 數(shù)? ? ? ?1 0 * 1 5 % 1 0 . 5V ? ? ? 萬 元5. 成新率價(jià)格調(diào)整法 * 1 0 0 %V ???評(píng) 估 對(duì) 象 的 成 新 率資 產(chǎn) 評(píng) 估 價(jià) 值 參 照 物 的 成 交 價(jià) 格 P*參 照 物 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限資 產(chǎn) 的 成 新 率資 產(chǎn) 的 已 使 用 年 限 資 產(chǎn) 的 尚 可 使 用 年 限（二）類比調(diào)整法 1. 市場(chǎng)售價(jià)類比打分法 Eg35. 為評(píng)估某寫字樓 ，在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查并 選取了 A、 B、 C三宗類似于某寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例子，資料如下： A B C 三宗交易實(shí)例 項(xiàng)目名 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 5000 600 5500 成交日期 交易情況 +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% +6% 上表中，交易情況中的正（負(fù)）值表示交易實(shí)例的成交價(jià)格高于（低于）其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況優(yōu)于（劣于）估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià) 1:， 1:，該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 ， 月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %.試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓在。 項(xiàng)目名 評(píng)估對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 V=？ 5000 600 5500 成交日期 交易情況 100% +2% +5% 3% 房地產(chǎn)狀況 100% 8% 4% +6% 為把百分號(hào)去掉，采用打分法：以評(píng)估對(duì)象為準(zhǔn)，打 100分滿分，則可比實(shí)例 A在交易情況方面好打 100+2=102分，在房地產(chǎn)狀況方面差打 1008=92分。 成交日期不同提示物價(jià)變動(dòng)： —— 不變 —— 1% —— +% ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?352531 0 0 1 0 0* 1 0 .5 % * * 5 2 9 9 .2 11 0 0 2 1 0 0 81 0 0 1 0 0* 1 0 .5 % * * 5 0 8 4 .0 61 0 0 5
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1