【正文】 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究目 錄摘 要 1ABSTRACT 20 引言 41 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 5 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念 5 美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 5 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 5 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 6 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 7 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 8 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 8 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 9 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 152 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與分析 16 16 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 17 17 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 17 利率風(fēng)險(xiǎn) 18 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 18 信用風(fēng)險(xiǎn) 18 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 19 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 19 操作風(fēng)險(xiǎn) 20 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 20 次貸危機(jī)給我們的警示 20 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 21 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) 223 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策 23 國(guó)外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 23 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 24 貸前管理 24 內(nèi)部復(fù)核 25 貸后管理 264 加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義 27 銀行利潤(rùn) 27 社會(huì)福利 28 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 28 經(jīng)濟(jì)危機(jī) 305 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問題 30 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題 30 商業(yè)銀行外部存在的問題 326 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的對(duì)策建議 32 加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理 33 房?jī)r(jià)變動(dòng)分析 33 內(nèi)部管理 35 銀行間加強(qiáng)合作 38 建立抵押物交易拍賣平臺(tái) 38 注重?fù)?dān)保與保險(xiǎn) 39 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保 39 住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 40 提高政策和法規(guī)支持 41 建設(shè)第三方監(jiān)督制度 41 政府監(jiān)督 41 社會(huì)監(jiān)督 427 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化 43 人行征信系統(tǒng)與個(gè)人信用管理體系的建立 44 人行征信系統(tǒng) 44 人信用信息征信體系 45 住房抵押貸款證券化 46 住房抵押貸款證券化意義 46 金融危機(jī)給我們的警示 48 我國(guó)的住房抵押貸款證券化 49 50參考文獻(xiàn) 52譯 文 54原文說明 663 摘 要住房抵押貸款是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，在我國(guó)經(jīng)歷了二十幾年的高速發(fā)展，使其成為商業(yè)銀行重要的利潤(rùn)來源。一直以來，住房抵押貸款都是以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，較低的違約風(fēng)險(xiǎn)備受商業(yè)銀行的喜愛。但隨著美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，這個(gè)看似具有較高安全性的抵押性貸款備受人們關(guān)注，使其成為我國(guó)商業(yè)銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重點(diǎn)。本文通過對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款歷史、現(xiàn)狀、存在風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)用的風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行整理和分析，提出對(duì)商業(yè)銀行管理其住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的新建議。另外，本文還分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)給商業(yè)銀行住房抵押貸款帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)，人行征信體系的完善對(duì)商業(yè)銀行評(píng)估住房抵押貸款申請(qǐng)者的幫助，以及住房抵押貸款證券化對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散的作用。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理Mortgage Risk Control Research of Chinese Commercial BanksABSTRACTHousing mortgage loan is one of the most important assets business of mercial bank, it has experienced rapid development for more than twenty years in China, making it an important source of profit of mercial banks. All along, the housing mortgage loan is weled by mercial bank for its stable ine cash flow and lower default risk. But with the United States sub prime mortgage crisis, this mortgages loan seemingly with high security has attracted much attention, making it bee a focus of China39。s mercial banks to control risks. In this paper, through collecting and analyzing the housing mortgage history, status, risks, the risk management system of mercial banks, put forward a new proposal on mercial bank management of the housing mortgage loan business risk. In addition, this paper also analyses credit risk of housing mortgage loans of mercial banks bought by price movements in the real estate market, it is helpful for the applicants of housing mortgage loan when mercial banks assess them if People 39。s Bank of China’s credit system is improved, as well as the dispersion of housing mortgage loan securitization for housing mortgage loans in China39。s mercial banks.Key words： mercial bank， housing mortgage loan， risk， risk management我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究0引言 商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見的貸款形式之一，在國(guó)際商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中具有悠久的歷史。雖然住房抵押貸款在我國(guó)施行的歷史并不長(zhǎng)，但憑借著每年的高速增長(zhǎng)，個(gè)人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國(guó)個(gè)人消費(fèi)性貸款中所占權(quán)重最大的品種。在它為商業(yè)銀行帶來客觀的利潤(rùn)的同時(shí)，其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也越來越被人們所重視。尤其是美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，商業(yè)銀行住房抵押貸款的相對(duì)安全性神話被打破后，其自身存在的風(fēng)險(xiǎn)給整個(gè)金融界和經(jīng)濟(jì)界所帶來的巨大打擊，更是給人們敲響了警鐘。 商業(yè)銀行住房抵押貸款和普通貸款具有許多共性的問題，它也存在這諸如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。而作為貸款的一項(xiàng)具體品種，它也具有自身獨(dú)特的諸如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。這里的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資金來源短期、分散，資金投放長(zhǎng)期、集中，這種風(fēng)險(xiǎn)問題如果處理不好，則將會(huì)使商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)損失，并進(jìn)一步影響商業(yè)銀行的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，從而引發(fā)金融動(dòng)蕩和危機(jī)。本文主要通過歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理政策和經(jīng)驗(yàn)，來總結(jié)出對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和意見，以便對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理有所幫助。1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)只有二十幾年的歷史，而其在國(guó)外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。因而我們需要多學(xué)習(xí)國(guó)外的現(xiàn)金經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)國(guó)外的教訓(xùn)，完善我國(guó)商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念 商業(yè)銀行住房抵押貸款，又稱為按揭貸款。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于支付大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以其穩(wěn)定的收入進(jìn)行分期還本付息，并在還清本息前，用其所購(gòu)房屋房契向銀行抵押，若借款人不能按期限償還本息，銀行則有權(quán)將其房屋出售用以抵消欠款。在商業(yè)銀行信貸實(shí)務(wù)中，住房抵押貸款有時(shí)指用借款者已經(jīng)擁有的可以上市流通的商品房屋，抵押給銀行來進(jìn)行貸款的一種貸款業(yè)務(wù)。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個(gè)是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個(gè)是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。在學(xué)術(shù)研究中，由于二者內(nèi)在的實(shí)質(zhì)相同，因而將借款人通過向銀行融資購(gòu)房，并以該房屋做抵押的貸款一并劃入住房抵押貸款這一概念中。本文所指的住房抵押貸款均為學(xué)術(shù)研究所用，并不嚴(yán)格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。而在具體闡述時(shí)，為了方便描述，在未加說明的情況下，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進(jìn)行敘述、說明及分析。 美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史王福林和田傳浩曾指出，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)。美國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)則產(chǎn)生于20世紀(jì)初期，并在此時(shí)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了一種主要的住房金融工具，在歐洲其他的國(guó)家也得到了廣泛的發(fā)展。 《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》(《中國(guó)房地產(chǎn)金融》2003年08期)因此我們可以看出，國(guó)外在住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開辦了很長(zhǎng)時(shí)間，該業(yè)務(wù)在美國(guó)已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，并成為了其商業(yè)銀行乃至金融領(lǐng)域里的一個(gè)重要組成部分。 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀美國(guó)的住房抵押貸款也一般金融產(chǎn)品一樣，形成了比較完善的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是借款人通過向銀行或其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，來購(gòu)買房屋，并以該房屋作為抵押，按時(shí)償還本息的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是廣泛的投資者對(duì)商業(yè)銀行或其他機(jī)構(gòu)對(duì)借款人提供貸款后，所具有的按時(shí)收到貸款者繳納本息的權(quán)利進(jìn)行買賣的市場(chǎng)，即是一種對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)物進(jìn)行交易買賣的市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)按照主體功能的不同，可以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動(dòng)的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動(dòng)的需求方，也是債務(wù)人；擔(dān)保人，融資活動(dòng)的中介方，融資活動(dòng)的次要參與者。貸款人又包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)，它是美國(guó)最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長(zhǎng)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國(guó)大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項(xiàng)目中，抵押貸款都占有15％－20％的比例；互助儲(chǔ)蓄銀行，它于傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)相似；儲(chǔ)蓄互助會(huì)，它是為特定群體（如個(gè)體商人）服務(wù)的小型儲(chǔ)蓄貸款組織。人壽保險(xiǎn)公司，在美國(guó)，人壽保險(xiǎn)公司可以進(jìn)行長(zhǎng)期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個(gè)人貸款者。擔(dān)保人也包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：聯(lián)邦住房管理局，它屬于一種政府機(jī)構(gòu)；退伍軍人管理局，它的宗旨是為退伍軍人取得住房貸款提供幫助；私人抵押保險(xiǎn)商，它在住房抵押貸款市場(chǎng)中的地位正逐漸增大。二級(jí)市場(chǎng)的參與者可以被分為以下四類：供給方、中介、作市商、投資者。供給方（二級(jí)市場(chǎng)）也是一級(jí)市場(chǎng)上融資活動(dòng)的供給方，即貸款人。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。中介指的是出售住房抵押貸款證券的組織機(jī)構(gòu)，由投資銀行來擔(dān)任。作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購(gòu)買貸款債權(quán)，通過對(duì)其分類整理，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場(chǎng)上的流動(dòng)性。作市商一般由聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司三個(gè)政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)任，有時(shí)也由一些大型金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。投資者則主要是機(jī)構(gòu)投資者，如養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司等。 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征美國(guó)住房抵押貸款由于歷史悠久，因而形成了一個(gè)完整的體系。所以它具有如下特征：多元的貸款人。美國(guó)住房抵押貸款的貸款人由儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄互助會(huì)、人壽保險(xiǎn)公司和個(gè)人貸款者等組成。具有更有有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因而是各個(gè)貸款人不斷地改進(jìn)自身貸款品種，開拓創(chuàng)新，在贏得市場(chǎng)的同時(shí)更好地為借款者服務(wù)。政府擔(dān)保人。美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保人除了保險(xiǎn)公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。它們的擔(dān)保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了堅(jiān)強(qiáng)的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 完善的二級(jí)市場(chǎng)。完善的二級(jí)市場(chǎng)，是美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。它們起到了分散風(fēng)險(xiǎn)，提高流通性，增加市場(chǎng)投資品種，促進(jìn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的作用。 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 與國(guó)外的住房抵押貸款業(yè)務(wù)相比，我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步的較晚，但它卻以一個(gè)逐年遞增的態(tài)勢(shì)高速的發(fā)展著。如今，我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也已經(jīng)成為了商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為商業(yè)銀行分散投資風(fēng)險(xiǎn)，增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高資產(chǎn)配置質(zhì)量起到了重要的作用。 我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀(jì)的90年代，但是由于當(dāng)年的商品房還沒有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的十分緩慢。1998年，居民的個(gè)人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。1999年3月，人行發(fā)布了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》的通知，點(diǎn)燃了商業(yè)銀行的放貸熱情。同時(shí)國(guó)家住房的改革和國(guó)土部門服務(wù)的提升，使購(gòu)買商品房成為了解決居住的唯一途徑。供給和需求的同時(shí)擴(kuò)大，使商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展。貸款余額也從1997年的近200萬億增長(zhǎng)到2008年的近30000萬億，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超其他貸款品種。 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀2012年年末，%，。人民幣貸款平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。其中，中長(zhǎng)期貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款增速回升。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，%，，同比多增1071億元。 2012年第四季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》正文第3頁。 商業(yè)銀行公司類房地產(chǎn)