【正文】 成本管理規(guī)劃 成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化 目錄 一． 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項目成本控制的理念 2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化 三 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 銷 計 工 程 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的 VAC圖 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 產(chǎn)品研發(fā)階段 產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購 說明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 一． 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 萬科集團(tuán)股份有限公司 項目初判 投資決策論證管理階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 分析項目基本情況 營銷 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃草案設(shè)計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 單體設(shè)計 部品設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 測算 目標(biāo)成本形成 、 預(yù)算 、標(biāo)底 、 合同價 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 實施方案 時點 營銷策劃 報告時點 城市及市場評審時點 說明及圖例： ：代表需多方論證節(jié)點 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 項目論證 、 形成項目投資評審報告 ：代表集團(tuán)決策節(jié)點 概念設(shè)計 項目投資 決策時點 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點 一． 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項目成本控制的理念 2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化 5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 項目論證階段的成本管理 項目策劃階段的成本管理 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 通過 優(yōu)化流程 ，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下 成本測算的概念 ： 一． 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算的基本要求 明確成本測算的用途 初判 投資決策用 實施方案階段 哎！看看這個項目靠譜嗎？ 蓋成啥樣啦？ 拿地時用 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算的基本要求 選用適合的版本 投資決策用 實施方案階段 初判 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算的基本要求 成本測算的要求 初判成本測算 實施階段成本測算 投資決策階段成本測算 無需報送集團(tuán)財務(wù)部 按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報送集團(tuán)財務(wù)部 按成本測算標(biāo)準(zhǔn)表報送集團(tuán)財務(wù)部 視同 估算 概算 預(yù)算 要求越來越深 視同 視同 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算基本要求 ? 各階段成果標(biāo)準(zhǔn) 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算基本要求 ? 成本分?jǐn)傓k法 萬科集團(tuán)股份有限公司 成本測算的基本要求 ? 成本測算表的填寫順序：封面 → 規(guī)劃指標(biāo) → 土地費用→ 前期費用 → 各單體建安費用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費 → 公建配套費 → 建安匯總 → 成本匯總 設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引 通過成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計過程中的成本管理與 規(guī)劃，以及各階段設(shè)計成果與成本成果的對應(yīng)關(guān)系 銷 計 工 程 項目論證階段的成本管理： 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 論證階段 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購 說明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目論證階段的成本管理： 依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進(jìn)行論證分 析 ,提交項目可行性研究報告 (分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總 體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、 項目主要風(fēng)險、概念規(guī)劃草案 ),以決定是否獲取土地； 提交項目可行性研究報告； 公 司 的 投 資 策 略 城 市 與 市 場 論 證 項 目 可 研 評 審 論 證 獲 取 項 目 土 地 析 ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 項目論證階段的成本管理： 項目可研評審論證報告 ① 項目總論 項目風(fēng)險及建議 城市板塊及項目細(xì)分市場分析 項目市場與產(chǎn)品定位 項目分期開發(fā)計劃 項目銷售進(jìn)度計劃及分期售價 項目收益測算 附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目 附圖資料 (含概念規(guī)劃草案 )、法律意見書等。 銷 計 工 程 項目策劃階段的成本管理： 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 策劃階段 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購 說明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目策劃階段的成本管理： 依據(jù)項目可研報告，通過營銷、技術(shù)和成本幾個專業(yè)的耦 規(guī) 合性工作，明確項目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計 和成本測算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項目的收益 最大化。 為下一步的設(shè)計管理工作提供明確的輸入條件。 提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設(shè)計方 案）。 明確概念主題 產(chǎn)品策劃 耦合階段 可行性研究報告 項目產(chǎn)品定位 概念規(guī)劃設(shè)計 項目策劃報告 成本測算 析 論證階段 策劃階段 如何在策劃階段提高“產(chǎn)品附加值”？ 析 征 提問： 產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個方面？ 項目先天因素的揚長避短 項目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化 項目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化 ‖ 分 析 獲得 超額利潤 提高地價 承受底線 市場 利潤 ＝ 平均 售價 ＋ 品牌 附加值 ＋ 產(chǎn)品 附加值 － 土地 價格 － 其它 成本 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計管理體系 揚長避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化 自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格 社會條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式 規(guī)劃要點的分析 銷 計 工 程 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 設(shè)計階段 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃 /產(chǎn) 初步產(chǎn)品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 設(shè) 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調(diào)研及配合 設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價 進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采 結(jié)算 購 說明及圖例： ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸 出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條 件。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 依據(jù)項目策劃報告，以設(shè)計專業(yè)為牽頭部門，通過 營銷、工程和成本幾個專業(yè)的耦合性工作，實現(xiàn)項目 的規(guī)劃及單體設(shè)計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及 工程施工的要求。 為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。 提交報建方案、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計等圖紙性成果。 執(zhí)行 設(shè)備選型 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 拿地節(jié)點 方案報建 論證階段 策劃階段 方案設(shè)計 設(shè)計管理階段 擴(kuò)初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程 管理 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 建筑、 規(guī)劃方案