方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)(已修改)
2025-05-06 23:35 本頁(yè)面
【正文】 方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (20070530 08:55:12) 方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)戶型、面積定位進(jìn)行深化。方案設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能力要求極高。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些過時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分與前期開發(fā)部門溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過相關(guān)部門的審批。開發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)指引。通常開發(fā)商在這個(gè)階段最容易對(duì)項(xiàng)目定位與開發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開發(fā)理念區(qū)別分析：對(duì)于大盤、分期開發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)，如果不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。對(duì)于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過概念的炒作，準(zhǔn)確的戶型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場(chǎng)。不論任何項(xiàng)目，通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析，在開發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤(rùn)預(yù)期。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的情況下，心態(tài)、開發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場(chǎng)的輕微變化而產(chǎn)生變化。避免在開發(fā)過程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場(chǎng)。方案設(shè)計(jì)階段“相關(guān)調(diào)研”與“設(shè)計(jì)收資”工作非常重要，為確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定：地方規(guī)范，如：建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對(duì)于寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。）；建筑等級(jí)分類，（各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。）；抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問題需要開發(fā)商認(rèn)真分析。）；地方習(xí)慣做法，如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。）；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）；可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對(duì)規(guī)范的掌握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際情況判斷；初步設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (20070530 09:03:21) 初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深化。在初步設(shè)計(jì)過程中要求開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對(duì)相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，通過開發(fā)商的概預(yù)算部門對(duì)圖紙的審核、計(jì)算，提出初步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提出對(duì)圖紙的修改意見。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于降低成本。）施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (20070530 09:05:17) 施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)
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