【正文】 寧晉 聚福緣項目 營銷推廣整合策略 2022年 7月 10日 市場分析 產(chǎn)品分析 營銷策略 推廣計劃 整合傳播 ■ ■ ■ ■ ■ 目 錄 第一部分 市場分析 寧晉房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 通過對寧晉縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，結(jié)合宏觀房地產(chǎn)發(fā)展因素影響，寧晉縣房地產(chǎn)近幾年以來得到了快速發(fā)展，從市場需求和消費能力都呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。房地產(chǎn)市場價格隨著土地價格增長而逐年提高。具體分析如下： 由于受寧晉縣城區(qū)擴展、地理環(huán)境、交通因素和招商引資的影響 縣城區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃發(fā)展方向向縣城西側(cè)發(fā)展，目前寧晉縣可供商品房開發(fā)受國家宏觀政策保護耕地紅線的影響，舊城區(qū)改造涉及到拆遷等一系列問題，開發(fā)成本和操作難度都相對較大，所以開發(fā)的重點還是向著新城區(qū)的發(fā)展方向，石家莊天山房地產(chǎn)開發(fā)的寧晉天山水榭花都項目毗鄰本案，成為本案的主力競爭對手。水榭花都項目的水景豪宅定位，充分帶動起寧晉縣新城區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和價格的不斷提高。寧晉縣房地產(chǎn)市場趨于規(guī)?；?、品牌化的發(fā)展趨勢，另外規(guī)劃建設高層項目成為新建住宅開發(fā)的重點，成為了寧晉縣地標性建筑和提升縣城整體形象的新舉措。 寧晉房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 寧晉縣房地產(chǎn)市場消費者的購買能力和開發(fā)需求呈良好發(fā)展態(tài) 勢，一方面受當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響，人均收入相對豐厚，2022年全縣財政收入 ，比上年度提高了 37%，城鎮(zhèn)居民可支配收入 7749元，同比增長了 %，人均消費能力也相對較強，隨著縣城城區(qū)不斷擴大發(fā)展的影響和房價日益增長的影響，消費者的消費理念和生活追求也在發(fā)生著顯著變化。 另外寧晉縣房地產(chǎn)銷售市場賣樓花現(xiàn)象比較嚴重，項目在未取得預售許可證之前的認購現(xiàn)象比較突出，且產(chǎn)品同質(zhì)化，主力戶型大面積 130150平米所占比重較高。 總體來看，寧晉縣房地產(chǎn)市場還是具有良好的發(fā)展?jié)摿?。針對市場需求打造特色、滿足目標客戶群需求的產(chǎn)品，以及準確的項目定位、合理的市場價格爭取在預期內(nèi)實現(xiàn)開發(fā)商、投資商共贏的局面。 競爭樓盤分析 項目名稱：寧晉 天山水榭花都 開發(fā)公司：石家莊天山房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 項目概況： 項目占地約 120畝地，總建筑面積 130000平方米，容積率 ，綠化率 35%，項目分期開發(fā)建設， 10棟多層， 4棟高層，整體小區(qū)布局錯落有致，北側(cè)規(guī)劃的水上公園項目，銷售均價達到 2050元 /平方米，現(xiàn)階段項目 15進入開槽施工階段。主力戶型： 137150平米三室二廳二衛(wèi) 銷售流程：前期認購階段，針對意向客戶選房，交納誠意金 15萬元，待項目達到預售條件時簽定正式商品房買賣合同。 優(yōu)勢： ⑴ 規(guī)模大 ⑵ 緊鄰社區(qū)花園 ⑶ 知名開發(fā)商 ⑷ 小區(qū)設施配套齊全 ⑸ 建筑規(guī)劃錯落有致 ⑹ 水景豪宅 ⑺ 戶型合理 劣勢： 西面緊臨寧晉縣排污區(qū)，雖規(guī)劃改造為水上公園，但投資較大 工期尚未確定。期房銷售。 競爭樓盤分析 競爭樓盤分析 項目名稱：德盛園 開發(fā)公司：石家莊永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理：深圳永業(yè)行 品牌推廣：河北魅力顧問 項目概況： 項目總占地約 47000平方米，開發(fā)總建筑面積 13 萬平方米，容積率 ，綠化率 30 %，項目規(guī)劃 9棟板式高層，地理位置明顯，整體小區(qū)布局整齊，銷售均價達到 2100元 /平方米，最低價格 2層1880元 /平方米，最高價格 2398元 /平方米?，F(xiàn)階段項目工程未進入施工階段。主力戶型： 140150平米大三室為主衛(wèi)。兩梯兩戶，18F。以“自然、人文、健康”為推廣主題。 優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，縣中心地段 周邊配套設施完善 規(guī)劃板式高層 劣勢： 期房銷售 價位較高 競爭樓盤分析 作為本案的主力競爭對手我們必須要高度重視。首先天山水榭花都水景豪宅的高端定位成為寧晉縣房地產(chǎn)市場的引領者，區(qū)位優(yōu)勢相對明顯，離縣中心僅 1公里，整體規(guī)劃按以往慣例都采取景觀先行的策略，優(yōu)化城區(qū)環(huán)境治理污染等舉措，不僅得到縣政府的鼎力支持，也是民心所向。雖然改造工作受資金、周期以及投資風險的影響，但是還是具有很強的可操作性和可行性的。知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，只有重視對手的存在，以更加理性的定位展開市場競爭才更有取勝的把握。 通過對宏觀市場以及競爭樓盤的深入分析，本案在機遇與挑戰(zhàn)并存的條件下，應迎合消費市場，進行差異化產(chǎn)品定位和推廣訴求。 結(jié)論 第二部分 產(chǎn)品分析 項目概況 開發(fā)商：河北宏威餅業(yè)有限公司 項目概況：項目地處新興路和晶龍街交叉口西南角，總占地約 20畝，規(guī)劃建筑 4棟 18層的高層，項目總建筑面積約60000平方米，其中地上建筑面積約 48000平方米（住宅建筑面積 40500㎡ ，商業(yè)建筑面積 7500㎡ ），地下建筑面積9500㎡ 。（最終以圖紙面積為準）。 項目定位：純板式高層 /底層商業(yè)配套 /面向城區(qū)中堅階層的中高檔社區(qū) 項目概況 戶型定位： 4兩梯三戶 戶型配比：兩側(cè)三室二廳二衛(wèi) 1 138平米； 中間二室二廳一衛(wèi) 8 100平米 3兩梯兩戶 戶型配比：全部為三室兩廳兩衛(wèi) 13 138平米。 所占比例： 86100平米 二室二廳一衛(wèi) 占 % 120平米左右 三室二廳二衛(wèi) 占 % 130138平米 三室二廳二衛(wèi) 占 %。 項目 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 ■ 本土開發(fā)商，實力信譽保障； ■ 板式高層戶型適中，功能齊全分區(qū)合理； ■ 萬余平米商業(yè)配套滿足日常生活需求，填補區(qū)域市場空白； ■ 位于城市發(fā)展方向，政府重點支持區(qū)域； ■ 開發(fā)手續(xù)齊全 項目 SWOT分析 —— 劣勢 ■ 地理位置較偏 ； ■ 項目周邊配套設施不完善，生活配套差； ■ 園區(qū)景觀綠化較少 ； ■ 緊臨電廠，環(huán)境污染比較大 ； 項目 SWOT分析 —— 機會 ■ 新區(qū)規(guī)劃帶動西區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，提升寧晉形象，增加市場需求量； ■ 天山水榭花都吸引一定客戶群，提高了本片區(qū)的居住氛圍； ■ 寧晉形象工程，對外展示的窗口 ,迎賓大道第一排景觀高層，盡享高尚居住區(qū)和工業(yè)園區(qū)兩個片區(qū)的核心規(guī)劃優(yōu)勢； ■ 房地產(chǎn)價格不斷增長帶來的刺激消費。 ■ 水榭花都項目對本案形成的直接競爭威脅 ■區(qū)域居住環(huán)境和生活氛圍沒有形成的市場認可度低； ■ 緊臨電廠， 環(huán)境污染較重。 項目 SWOT分析 —— 威脅 ■ 水榭花都作為本案的主力競爭對手，須對項目系統(tǒng)策 劃并進行差異化定位來展來競爭。 ■ 本案的推廣主要圍繞區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、重點炒作其生活 方式、充分挖掘項目賣點、提升項目附加值人文內(nèi)涵。 ■ 如何挖掘產(chǎn)品本身所存在的賣點，同時賦予聚福緣一 種能從情感上與消費者溝通、鮮明的品牌形象，是下階 段推廣的重要任務。 ■ 片區(qū)的共性使聚福緣的競爭起點很高，我們必須全面 整合硬件優(yōu)勢，同時為項目提煉出與寧晉人文高度結(jié)合 的主題。 結(jié)論 產(chǎn)品建議 為了提升項目本身的附加值，促進項目的銷售，我們對產(chǎn)品做如下建議： ■建議開