【正文】 湖北 XXX 地產(chǎn)公司制度 工作流程細(xì)分 第 1 頁 共 9 頁 湖北 XXX 房地產(chǎn)公司工作流程（ 一 ） 土地獲取 階段 編 號 土地獲取 階段主要工作內(nèi)容 工作部門 完成時間 要求 （工作日） 審核 審批 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦 部門 協(xié)辦 部門 階段節(jié)點 節(jié)點細(xì)分 工作內(nèi)容用及要求 1 土地信息 收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 開發(fā) 部門經(jīng)理 規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 現(xiàn)場踏勘 了解地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物 周邊配套情況 了解地塊周邊的商業(yè)、教 育、交通等情況 區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施投資、土地供應(yīng)、拆遷面積等 2 土地初判 出讓方式和土地款 了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 開發(fā) 分管副總 總經(jīng)理 建安成本、規(guī)費(fèi)明細(xì) 了解當(dāng)?shù)亟ò渤杀尽⒁?guī)費(fèi)稅費(fèi)明細(xì)，進(jìn)行成本概算 預(yù)算 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、開發(fā)前景及趨勢 銷售：配合提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查參考信息 項目投資建議書 根據(jù)前期信息，提出項目投資建議書 各部門配合進(jìn)行估算 各部門 3 土地深判 項目可行性研究 調(diào)研準(zhǔn)備（確定研究方式，擬定計劃，匯總資料） 如委托外部調(diào)研，需要外部單位配合編制工作計劃 開發(fā) 外部單位 分管副總 總經(jīng)理辦公會審定 市場深度調(diào)研（政策、產(chǎn)品、市場調(diào)查與預(yù)測） 銷售：配合進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)查、產(chǎn)品及市場競爭分析 銷售 項目定位（主題、規(guī)劃定位），方案選擇與優(yōu)化 根據(jù)調(diào)研結(jié)果對項目、客戶 及 產(chǎn)品定位提出建議 設(shè)計、銷售 開發(fā)模式、建設(shè)銷售周期、人員與管理費(fèi)用研究 工程：建設(shè)計劃；銷售：銷售計劃；行政：人員需求建議 工程 、銷售 成本測算、效益分析與經(jīng)濟(jì)評價 預(yù)算：成本測算；財務(wù)：投資估算、盈虧點、現(xiàn)金流量分析 財務(wù)、預(yù)算 可行性報告及研究結(jié)論 行政：配合打印、制作報告文件及電子演示文稿 行政 4 項目資金 運(yùn)作 資金需求量確認(rèn) 根據(jù)資金（現(xiàn)金流量）計劃，擬定資金需求量 財務(wù)：提供項目開發(fā)資金計劃 開發(fā) 財務(wù) 分管副總 總經(jīng)理 資金來源渠道組織 根據(jù)資金需求規(guī)模，確定融資渠道 開發(fā)：配合完成 項目 計劃書 財務(wù) 開發(fā) 融資協(xié)議簽訂 融資對象、合作方案確認(rèn)，簽訂合作協(xié)議 資金入賬 資金上賬，合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 行政：工商局辦理公司注冊 行政 5 土地獲取 競買準(zhǔn)備 獲取競買文件、規(guī)劃咨詢、實地踏勘、資料收集 開發(fā) 分管副總 總經(jīng)理 競買方案擬定 針對不同獲地形式和條件，確定相關(guān)方案 銷售：提供銷售預(yù)測；預(yù)算：預(yù)測開發(fā)成本及盈利能力 銷售、預(yù)算 競買參與 確定土地價格上限，根據(jù)競爭對手?jǐn)M定競買戰(zhàn)術(shù) 財務(wù)：保證金繳納與退還 財務(wù) 成交公示 取得成交確認(rèn)書 財務(wù)：資金準(zhǔn)備；行政：成交確認(rèn)書歸檔 簽訂土地出讓合同 簽訂出讓合同，檄納出讓金、契稅、交易費(fèi) 財務(wù)：繳納出讓金及契稅、交易費(fèi)；行政：合同歸檔 財務(wù)、行政 6 土地證 辦理 土地登記申請 到國土局窗口咨詢登記流程 行政：提供土地出讓合同、公司執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人及委托人身份證件、土地權(quán)源資料、地上附著物產(chǎn)權(quán)證明、 1： 2020 地形圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等；財務(wù)：提供繳費(fèi)憑證 開發(fā) 行政、財務(wù) 部門經(jīng)理 分管副總 準(zhǔn)備相關(guān)資料 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，獲?。ㄕ{(diào)整）規(guī)劃指標(biāo) 填寫土地登記申請表、登記委托書 地籍調(diào)查 配合國土局的資料審核 配合督促勘測單位進(jìn)行地籍測量 獲取地籍宗地、坐標(biāo)、 1： 2020 展繪圖等圖紙 獲取土地證 配合督促權(quán)屬審核、發(fā)證 湖北 XXX 地產(chǎn)公司制度 工作流程細(xì)分 第 2 頁 共 9 頁 湖北 XXX 房地產(chǎn)公司工作流程（ 二 ） 項目定位 階段 編 號 項目定位 階段主要工作內(nèi)容 工作部門 完成時間 要求 （工作日） 審核 審批 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦 部門 協(xié)辦 部門 階段節(jié)點 節(jié)點細(xì)分 工作內(nèi) 容用及要求 1 區(qū)域市場 調(diào)研 宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 了解區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增長因素及經(jīng)濟(jì)走向 銷售：提供相關(guān)調(diào)控政策文件 、項目所在區(qū)域 市場銷售情況調(diào)查 數(shù)據(jù)等文件及信息； 設(shè)計：提供項目產(chǎn)品形態(tài)及設(shè)計特色調(diào)查結(jié)論 開發(fā) 銷售 設(shè)計 部門經(jīng)理 分管副總 地價、物價、利率、居民收入及消費(fèi)水平情況 了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策等對行業(yè)的影響 區(qū)域市場供求分析 區(qū)域內(nèi)年度開發(fā)量、供應(yīng)量、未來發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)年度銷售狀況、存量、未來需求預(yù)測 區(qū)域市場產(chǎn)品調(diào)查 區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)主題、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)與特點 區(qū)域市場產(chǎn)品功能、戶型、環(huán)境設(shè)計等細(xì)部特色 區(qū)域市場項目內(nèi)外公共配套規(guī)劃及實施進(jìn)展 區(qū)域市場項目產(chǎn)品價格、物業(yè)費(fèi)及優(yōu)惠措施 區(qū)域市場內(nèi)代表項目客戶群分析 區(qū)域市場調(diào)研報告 完成區(qū)域市場調(diào)研報告及項目產(chǎn)品定位建議書 2 項目定位 研究 項目市場定位研究 確定項目在區(qū)域市場的品質(zhì)及層次定位 銷售：提供本項目的產(chǎn)品目標(biāo)客戶群、 價格建議； 預(yù)算：提供不同產(chǎn)品形態(tài)的成本概算； 設(shè)計：提供產(chǎn)品詳細(xì)設(shè)計定位支持 開發(fā) 銷售、預(yù)算 、設(shè)計 部門經(jīng)理 分管副總 產(chǎn)品綜合定位研究 確定開發(fā)主題、產(chǎn)品形態(tài)、功能、環(huán)境定位 產(chǎn)品詳細(xì)定位 確定建筑、立面、景觀、戶型及部分細(xì)節(jié)定位 目標(biāo)客戶群定位研究 購買意向分析、確定目標(biāo)客戶群體 產(chǎn)品價格定位研究 確定均價、價格區(qū)間、項目主要價格支撐點定位 產(chǎn)品配套定位研究 確定配套范圍、規(guī)模、檔次、大體投資額，經(jīng)營及招商方式 項目定位研究報告 根據(jù)上述定位研究，完成項目總體定位報告 3 開發(fā)計劃 書編制 項目總體開發(fā)計劃擬定 編制項目總體開發(fā)計劃，確定主要開發(fā)節(jié)點及相關(guān)工作安排 銷售 ：配合進(jìn)行價格測算； 工程：配合擬定開發(fā)進(jìn)度計劃； 預(yù)算：配合進(jìn)行成本測算； 設(shè)計：配合進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計定位； 財務(wù)：配合進(jìn)行投資計劃擬定，利潤及現(xiàn)金流分析 開發(fā) 工程、預(yù)算 財務(wù)、設(shè)計 、銷售 部門經(jīng)理 分管副總 進(jìn)行詳細(xì)成本測算、投資測算及利潤分析，確定現(xiàn)金流需求 編制詳細(xì)資金計劃、主要款項及費(fèi)用 支付計劃 根據(jù)開發(fā)計劃，擬出關(guān)鍵節(jié)點及階段考核指標(biāo) 完成總體開發(fā)計劃書，形成報告，呈決策層批準(zhǔn)后執(zhí)行 湖北 XXX 地產(chǎn)公司制度 工作流程細(xì)分 第 3 頁 共 9 頁 湖北 XXX 房地產(chǎn)公司工作流程（ 三 ） 規(guī)劃設(shè)計 階段 編 號 規(guī)劃設(shè)計 階段主要工作內(nèi)容 工作部門 完成時間 要求 （工作日） 審核 審批 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦 部門 協(xié)辦 部門 階段節(jié)點 節(jié)點細(xì)分 工作內(nèi)容用及要求 設(shè)計前期 概念設(shè)計 收集資料，提出設(shè)計思路，組織實施概念設(shè)計 各部門：根據(jù)區(qū)域市 場內(nèi)客戶需求狀況，對戶型設(shè)