【正文】 編號 本科生畢業(yè)論文 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 Research on Mortgage Securitization of Real Estate in China 學(xué) 生 姓 名 專 業(yè) 金融工程 學(xué) 號 指 導(dǎo) 教 師 學(xué) 院 經(jīng)濟管理學(xué)院 二〇一四年六月 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 I 摘 要 住房抵押貸款證券化 是由美國金融機構(gòu)在 20 世紀 70 年代最 先推行 的 ，其在提高銀行資本利用率、降低銀行風(fēng)險等方面的優(yōu)點很快得到世界的認可，并在世界范 圍內(nèi)迅速發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 2022 年才開始進入試 點實驗階段，因此，中國有必要對房地產(chǎn)抵押貸款證券化進行系統(tǒng)的研究。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識， 然后 分析 我國 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對我國房地產(chǎn)國抵押貸款證券化存在的問題以及結(jié)合 美國 的經(jīng)驗教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。 關(guān)鍵詞 ： 住房抵押貸款 貸款證券化 房地產(chǎn)金融 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 II Abstract Mortgagebacked securitization (MBS), as one of the most important innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and reducing the bank risks. The MBS in our country started relatively late, and has been in the stage of theoretical research, it only started to enter the pilot stage in 2022. So it is necessary to study the mortgagebacked securitization of real estate in china. This article explains the development of the MBS in China by introducing the MBS in detail and puts forward some relevant policy suggestions according to the problems in the development of mortgagebacked securitization in our country and the experiences about the America. Keywords: Mortgag。 Loan securitization。Real estate finance 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract ........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產(chǎn)抵押貸 款證券化的功能 ................................... 3 中國實行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點運行分析 ......................... 8 第 3 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級市場不完善 ...................................... 12 相關(guān)法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔(dān)保和保險機制匱乏 .......................................... 13 信用評級 體系不規(guī)范 .......................................... 13 機構(gòu)投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗借鑒 ......................... 15 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā) 展歷史 .......................... 15 美國住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗分析 ............................ 16 美國次貸危機對中國的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券 化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級市場，逐步擴大證券化市場規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔(dān)保機構(gòu)，健全信用擔(dān)保機制 .......................... 19 建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機構(gòu) .................... 20 完善資本市場，擴大機構(gòu)投資者范圍 ............................ 20 結(jié) 束 語 ........................................................... 21 參考文獻 ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 引 言 經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 國外對住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對成熟 ， 而我國對住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀初才剛剛開 始，目前主要停留在 試點實驗 階段 。我國房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風(fēng)險主要集中在銀行，銀行通過抵押貸款證券化可以規(guī)避其風(fēng)險，提高盈利能力，更好地管理其資本。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于企業(yè)融資制度的創(chuàng)新 ， 盤活 企業(yè) 資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。最重要的是， 房地產(chǎn)抵押貸款證券化有利于房地產(chǎn)市場運行機制的完善 ， 建立健康的金融機制 。所以我國非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 雖 然目前我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問題，但通過借鑒 美 國發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，可以完善我國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化過程。 但是 住房抵押貸款證券化能否順利在 我國發(fā)展的關(guān)鍵是政府能否根據(jù)我國的國情制定有效措施。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 房地產(chǎn)抵押貸款證券化是以房地產(chǎn)抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券。本章介紹了房地產(chǎn)抵押貸款證券的涵義，參與主體以及其功能 ，說明了 我國有條件發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動性較差的、 但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專業(yè)機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券，使得住房抵押貸款的風(fēng)險由大量的投資者分擔(dān)。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化不同于 其它 金融產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在： （ 1） 房地產(chǎn)抵押貸款證券的利率空間是有限的。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤。因此，房地產(chǎn)抵押貸款的利率不可能超過房地產(chǎn)抵押貸 款的利潤率 。 （ 2） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化具有較高的交易成本。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化的操作過程較為復(fù)雜，同 時涉及了很多的中介機構(gòu)，所以，其交易費用必然會高于其他金融產(chǎn)品 。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的交易費用具有不可轉(zhuǎn)嫁性。其他金融產(chǎn)品 的 交易費用可以計入產(chǎn)品成本中，最終由消費者買單。但是房地產(chǎn)抵押貸款證券的交易費用 不能轉(zhuǎn)嫁給消費者，只能由自身承擔(dān) ， 因此其原有的利潤必然減少。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與 主體 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與者主要有發(fā)起人、發(fā)行人、服務(wù)人、信用增 級機構(gòu)、信用評級機構(gòu)和受托人等 [1]。 典型的住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)如圖 ： 圖 11 住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu) 從圖 1 可以看出： （ 1） 房地產(chǎn)抵 押貸款的 發(fā)起 人，通常是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)，如商業(yè)銀行； （ 2） 發(fā)行人主要有特殊目的機構(gòu)（ Special Purpose 評級機構(gòu) 原始權(quán)益 人 原始 債務(wù) 人 特殊目的載體（ SPV） 服務(wù)機構(gòu) 受托管理人 投資人 信用增級機構(gòu) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資信評級 信用增級 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行 MBS 發(fā)行收入 本息償還 本息償還 本息償還 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 Vehicle， SPV）。特殊目的機構(gòu)主要負責(zé)將資產(chǎn)池轉(zhuǎn)化為可供交易的證券并發(fā)行上市，是發(fā)起人和投資者之間的中介機構(gòu)。特殊目的機構(gòu)通常有獨立的法律地位，在法律上應(yīng)不再與發(fā)起人的信用相聯(lián)系 ，因此，特殊目 的機構(gòu)隔離了發(fā)起人自身的資信與證券化的風(fēng)險和收益； （ 3） 服務(wù)人是負責(zé)房地產(chǎn)抵押貸款回收服務(wù)的機構(gòu)，通常由發(fā)起人充當。服務(wù)人 定期向房地產(chǎn)抵押貸款的借款人收取到期本息，將其交給貸款的所有者， 服務(wù)人一般還負責(zé)對本息收回情況進行分析，經(jīng)受托人審核后向投資者公布 ； （ 4） 信用增級機構(gòu)是為房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)行提供信用擔(dān)保的機構(gòu)，通常由專門擔(dān)保機構(gòu)、商業(yè)銀行、證券公司、保險公司等擔(dān)任。通過信用增級機構(gòu)的擔(dān)?；蛘弑ｋU行為，能夠提高房地產(chǎn)抵押貸款證券的信用級別， 有利于發(fā)行人對其定價； （ 5） 信用評級機構(gòu)通常由第三方機構(gòu) 擔(dān)當， 且應(yīng)處于中立地位并具有良好的信譽，為住房抵押貸款評定等級 ；（ 6） 受托人是受發(fā)行人和投資者的委托，通常持有發(fā)行人以房地產(chǎn)抵押貸款或者其他資產(chǎn)充當?shù)膿?dān)保品。受托人主要負責(zé)關(guān)注住房抵押貸款的安全性，監(jiān)督合約的執(zhí)行，保障投資者在住房抵押貸款證券交易中的利益。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以有效地控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，提高其盈利能力，加強了政府對于商業(yè)銀行的資本管理，中央銀行可以更好地進行宏觀金融調(diào)控， 同時推動了我國資本市場的發(fā)展。 推動我國資本市場的發(fā)展 房地產(chǎn)抵押貸款證券 化要以完善的資本市場為條件，房地產(chǎn)抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種