針對(duì)浦江森林半島項(xiàng)目的案例思考(已修改)
2025-01-28 10:08 本頁面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)地產(chǎn) 針對(duì)浦江森林半島項(xiàng)目的案例思考 第一部分：世聯(lián)操盤的大盤案例借鑒 第二部分：對(duì)上海大盤的案例研究 第三部分：區(qū)域增值模式的研究 第四部分：結(jié)合案例研究，世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目思考的問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳桃源居項(xiàng)目案例 —— 郊區(qū)大盤的價(jià)值定位與實(shí)現(xiàn) 第一部分：世聯(lián)成功操盤的大盤案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳桃源居項(xiàng)目 區(qū)位 : 寶安西鄉(xiāng)中華商貿(mào)城，東鄰廣深珠高速公路，西鄰 107國(guó)道 規(guī)模 : 占地 116萬 m2, 總?cè)莘e率： ，總建筑面積 180萬 m2 交通 : 31 30 603等公交線路總站，距機(jī)場(chǎng) 15分鐘車程 特別配套 : 深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，森林體育公園等三大社區(qū)內(nèi)公園近 20萬 m2 周邊配套 : 機(jī)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，中英文書院，西鄉(xiāng)人民醫(yī)院，流塘派出所 廣告主打詞 : “將來孩子比我強(qiáng)”，“安家桃源居，上公立清華實(shí)驗(yàn)學(xué)?！? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 將一個(gè) 180萬平米的項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè) “單純的住區(qū)” 看待，是桃源居最初遭遇銷售困境的主要原因 對(duì)項(xiàng)目理解的差異是桃源居最初遭遇銷售困境的原因： 最初的銷售困境描述： ?96年 2022年桃源居建成約 ㎡商品房， 5年銷售約 6萬㎡（平均年銷售僅 萬㎡）。 ? 2022年 10月，新推區(qū)域一個(gè)月僅售 3套。因開發(fā)初期配套滯后，已形成明顯的銷售障礙和不良口碑傳播，以致于整個(gè)產(chǎn)品發(fā)展停滯。 開發(fā)商最初對(duì)項(xiàng)目理解： 追求一種世外桃園的居住和生活的理想狀態(tài) 世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目理解： 以居住為核心，從而引發(fā)娛樂、交往、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展等多方面功能的社會(huì)區(qū)域生活共同體 VS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)地產(chǎn)介入后，成功的用 “教育人文社區(qū)” 的定位挑戰(zhàn)了郊區(qū)的距離問題與配套滯后的問題 世聯(lián)介入后的主要工作步驟 郊區(qū)大盤的距離、開發(fā)期配套滯后、先期展示不足 STEP1: 項(xiàng)目限制條件 STEP２ : 客戶需求調(diào)查 STEP３ : 項(xiàng)目?jī)r(jià)值重新定位 STEP４ : 郊區(qū)大盤的超越之路 客戶最需要的配套設(shè)施為菜市場(chǎng) 、學(xué)校，其次為超市、娛樂設(shè)施、銀行、再次為醫(yī)院 社區(qū)定位：深圳最大的教育人文社區(qū) 第一步：市場(chǎng)破冰、引進(jìn)名校。引入“深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)?！? 第二步：持續(xù)發(fā)展、配套配合。 第三步：以點(diǎn)帶面、實(shí)現(xiàn)終級(jí)目標(biāo)。 利用名校清華為桃源居銷售帶來的轟動(dòng)效應(yīng)、籌劃社區(qū)的發(fā)展，終級(jí)目標(biāo)為“國(guó)際學(xué)城特色的理想新城鎮(zhèn)” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桃源居項(xiàng)目成功關(guān)鍵要素總結(jié) 準(zhǔn)確理解郊區(qū)大盤的發(fā)展規(guī)律與項(xiàng)目自身的限制條件 ２、推廣主題明確：將教育進(jìn)行到底?！皩砗⒆颖任覐?qiáng)” 的推廣語深入人心 ３、推廣中注重營(yíng)造社區(qū)參與意識(shí)，將推廣與社區(qū)活動(dòng)結(jié)合 起來，形成銷售與社區(qū)文化建設(shè)的互動(dòng) ４、社區(qū)價(jià)值定位與社區(qū)發(fā)展結(jié)合起來，從引進(jìn)名校到學(xué)城 社區(qū)，以點(diǎn)帶面，結(jié)合配套配合，最終打造“國(guó)際學(xué)城特色 的理想新城鎮(zhèn)”。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北京順義新城項(xiàng)目案例 —— 產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究的范圍是： 順義新城三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬 順義新城構(gòu)成 ： ① 空港組團(tuán) ： 包括空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)以及天竺鎮(zhèn)的一部分 規(guī)模： 34平方公里 規(guī)劃人口： 28萬人 ② 中心組團(tuán) ： 包括仁和鎮(zhèn)、馬坡鎮(zhèn)以及牛欄山鎮(zhèn) 規(guī)模： 62平方公里 規(guī)劃人口： 52萬人 ③ 河?xùn)|新區(qū) ： 包括北小營(yíng)鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里 規(guī)劃人口： 10萬人 資料來源：
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