【正文】 物業(yè)安全管理手冊 目 錄 第一篇 物業(yè)的安全管理 …………………………………………………………………… （ 1） 第一章 物業(yè)安全管理的概念 ……………………………………………………………… （ 1） 167。1 、物業(yè)的安全需求 ………………………………………………………………………… （ 1） 167。2 、物業(yè)安全管理的目標和內(nèi)容 …………………………………………………………… （ 2） 167。3 、物業(yè)安全管理的要素 …………………………………………………………………… （） 第二章 物業(yè)安全管理方案的制定 …………………………………………… …………… （） 167。1 、管理方案的策劃 ………………………………………………………………………… （） 167。2 、組織機構和管理架構、崗位職責 ……………………………………………………… （） 167。3 、物質(zhì)和技術裝備 ………………………………………………………………………… （） 167。4 、智能化安防系統(tǒng)簡介 …………………………………………………………………… （） 第三章 物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度 …………………………………………………… （） 167。1 、物業(yè)安全宣傳教育 ……………………………………………………………………… （） 167。物業(yè)公共安全管理規(guī)定 ………………………………………………………………… （） 167。3 、物業(yè)公共安全管理責任約定 …………………………………………………………… （） 第四章 物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度 ……………………………………………………… （） 167。1 、物業(yè)安全管理崗位職責 ………………………………………………………………… （） 167。2 、 公共秩序管理 員管理制度 ………………………………………………………………………… （） 167。3 、 公共秩序管理 員工作管理制度 …………………………………………………………………… （） 167。消防管理制度 …………………………………………………………………………… （） 第五章 物業(yè)安全管理的工作程序和技巧 ………………………………………………… （） 167。1 、 公共秩序管理 工作程序 …………………………………………………………………………… （） 167。2 、消防工作程序 …………………………………………………………………………… （） 第六章 物業(yè)安全管理的考核和應急事件的處理 ………………………………………… （） 167。1 、安全管理分類檢查項目、方法和標準 ………………………………………………… （） 167。2 、 公共 秩序管理 員的考核及管理 …………………………………………………………………… （） 167。3 、風險防范的基本原則和思路 …………………………………………………………… （） 167。4 、各類應急事件的處理程序 ……………………………………………………………… （） 第二篇 公共秩序管理 員的基本知識和訓練 ………………………………………………………… （） 第七章 公共秩序管理 人員應掌握的基本知識 ……………………………………………………… （） 167。1 、法律的基本概念 ………………………………………………………………………… （） 167。刑事法律 ………………………………………………………………………………… （） 167。3 、民事法律 ………………………………………………………………………………… （） 167。4 、治安管理處罰條例和消防法 …………………………………………………………… （） 第八章 消防的基本知識 …………………………………………………………………… （） 167。1 、防火的基本知識 ………………………………………………………………………… （） 167。2 、消防組織、宣傳和檢查 ………………………………………………………………… （） 167。3 、物業(yè)消防設備設 施的基本知識 ………………………………………………………… （） 167。4 、滅火和救護的基本知識 ………………………………………………………………… （） 第九章 公共秩序管理 技能基本訓練 ………………………………………………………………… （） 167。1 、 公共秩序管理 隊列訓練 …………………………………………………………………………… （） 167。2 、 公共秩序管理 拳術訓練 …………………………………………………………………………… （） 第十章 消防技能基本訓練 ………………………………………………………………… （） 167。1 、消防培 訓器材準備 ……………………………………………………………………… （） 167。2 、義務消防隊技能訓練項目規(guī)則 ………………………………………………………… （） 附錄一：實用記錄表格 ……………………………………………………………………… （） 附錄二：實用法規(guī)匯編 ……………………………………………………………………… （） 消防法 …………………………………………………………………………………… （） 刑法 ……………………………………………………………………………………… （） 治安管理條例 ……………………………… …………………………………………… （） 高層建筑防火條例 ……………………………………………………………………… （） 第一篇 物業(yè)的安全管理 第一章 安全管理的概念 167。1 、物業(yè)的安全需求 安全的含義： 物業(yè)安全管理中的 “安全 ”是一個抽象的概念 ,包括 “安全狀態(tài) ”和 “安全概念 ”,其中 “安全狀態(tài) ”是指 :’’ 人的生命得到保障，人身免受傷害；物質(zhì)和財產(chǎn)沒有受到損失；不發(fā)生違背人的意志的情況。 ’’ “安全概念 ”是建立在 “安全狀況 ”基礎之上的，是人們心理上對安全的 “感覺 ”包括： 由 “安全狀況 ”和 安全防范措施的落實，使人們有安全感和信心；公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；個人隱私和個人價值得到尊重，個人和家庭生活免受外界打擾； ’’ 廣義上講 ,物業(yè)的安全應該包括房屋的安全和設備設施的安全，以及各類災害的防范和救護，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設備設施的安全責任主要劃由工程部門負責，而對災害的防護則由各個部門相互協(xié)調(diào)完成，如對火災的防護就由工程部門負責較復雜消防工程設備的維護和正常運行，而由 公共秩序管理 人員承擔滅火和救護的主要責任。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由 公共 秩序管理 員負責的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。 物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業(yè)、物業(yè)和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。 物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會的安全狀況等都有 密切的關系。 1. 2 安全的需求 安全的市場需求 “安全 ”是人們對居住和生活工作環(huán)境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的 “安全 ”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環(huán)境。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業(yè)管理的最基本要求。 隨著時代的進步，人們對安全的需求進一步提高，建筑物也在大量應用現(xiàn)代科技手段來增強安全設施的同時，在建筑布局和環(huán)境及配套設施的設計上充分考慮安全的需求。房屋的業(yè)主和使 用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢。 與物業(yè)管理的有些服務內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到 99%安全，也不能諒解比如 100 元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒有差異。 但在現(xiàn)實工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標準的做法是不可行的，不同物業(yè)的 公共秩序 管理 措施和 公共秩序管理 效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標并具體設計物業(yè)安全管理方案？需要我們對物業(yè)的安全進行更細致的分析。 就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業(yè)主和使用人對安全的進一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對訪客的管理采取登記和業(yè) 主確認后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認為麻煩或有傷親友的自尊。 對安全進一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們設計出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。 對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素： ?安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價； 安全隱患以及安全管理的難度；一旦發(fā)生安全問題，損失的大?。粯I(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所 帶來的變化；是否滿足國家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關規(guī)定規(guī)范的要求（如消防要求）。 安全的社會需求 物業(yè)安全是社會安全的重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。物業(yè)安全的社會需求主要是以社會對物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來體現(xiàn)，以遵守國家相關法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國家相關部門或機構進行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。 物業(yè)安全的社會需求具有強制性，無論業(yè)主或使用人是否愿意或承認，都應是物業(yè)管理安全管理必須 達到的基本目標 ，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關規(guī)定等。物業(yè)管理的安全管理人員應該了解相關的規(guī)定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。 本書附錄列舉了部分的相關法規(guī)，供學習參考。 安全管理的行業(yè)需求 物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標準對安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評標準的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達到的目標。 依據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標準，物業(yè)管理行業(yè)對安全管理（ 公共秩序 管理 、車輛管理、消防）的具體要求如下： 一 、 住宅小區(qū)： 小區(qū)基本實行封閉式管理 。 ? 有專業(yè) 公共秩序管理 隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度； 公共秩序管理 人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。 危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。非機動車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。 ? 二、工業(yè)區(qū)： 工業(yè)區(qū)基本實行封閉式管理。 ?有專業(yè) 公共秩序管理 隊 伍，實行 24 小時值班及巡邏制度， 公共秩序管理 人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。結合工業(yè)區(qū)特點，制定安全防范措施，對貨物（產(chǎn)品、設備）出門實行憑證通行制度。進出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。工業(yè)區(qū)停車場內(nèi)有專人疏導，管理有序，排列整齊。 ?室內(nèi)停車場管理嚴格，出入有登記。非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。消防管理人員 掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。訂有突發(fā)火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。工業(yè)廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。區(qū)內(nèi)無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。 集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。 ’’ 三 、 大廈 : 大廈基本實行封閉式管理 。 有專業(yè) 公共秩序管理 隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度， 公共秩序管理 人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓練有術，言語規(guī)范，認真負責。結合大廈特點，制定安全防范措施。進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。消防控制中心 24 小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨