【正文】 1 2022年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè) 稅收自查方略及籌劃技巧 楊文國 河北省地方稅務(wù)局稽查局 2 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護。 3 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價款、抵頂應(yīng)支付的廣告費等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲在其他銀行賬號上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 4 ?3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 ?4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 ?5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報納稅。 ?6. 價外費用不計算在營業(yè)額內(nèi)申報納稅。 ?7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 5 ?建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知 2022年 8月 18日 ? 通知下發(fā)之日起， 一律停止 審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。 嚴禁 黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。 ? 對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理 (房改 )部門要會同有關(guān)部門 重新審查 ， 不符合 《 經(jīng)濟適用住房管理辦法 》 和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設(shè)。 6 ? 已經(jīng)開工建設(shè)的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理 (房改 )部門要會同有關(guān)部門 重新審查項目供應(yīng)對象、面積標(biāo)準(zhǔn)和集資款標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對 住房面積已經(jīng)達到當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn) 等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。 ? 對 雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積 (以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計算 )超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的 ，按照當(dāng)?shù)刈》棵娣e超標(biāo)處理辦法執(zhí)行。對單位違規(guī)向職工提供集資建房補貼的，責(zé)令收回。 7 ? 各級監(jiān)察機關(guān)要會同建設(shè)、國土等部門加強監(jiān)督檢查。對違反規(guī)定批準(zhǔn)或?qū)嵤┘Y合作建房的，要嚴肅追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。 ? 對利用職權(quán)及其影響，以“委托代建”、“定向開發(fā)” 等方式變相搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益的， 要追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。 ? 凡以集資合作建房名義搞商品房開發(fā)，對外銷售集資合作建成的住房的，要沒收非法所得， 并從嚴處理有關(guān)責(zé)任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。 8 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。 專題分析 P428頁 會計處理 P254頁 ? 9. 以地方政府越權(quán)出臺的經(jīng)濟適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。 P22頁 ? 10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報納稅。 P319頁 ? 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價格開具給對方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。 ? 12. 將售樓收入直接沖減開發(fā)成本或由業(yè)主直接向施工單位付購房款項。 9 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 ? 2 .偽造或者高估成本。通過到稅務(wù)機關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達到少繳納 33%企業(yè)所得稅目的。 ? 3 .利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 10 ?4 .多列利息支出 ， 多列預(yù)提費用 。 ?5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，以轉(zhuǎn)移定價方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 P490頁 籌劃思路 : ? 貨物購銷 (施工材料、設(shè)備） ? 營銷網(wǎng)絡(luò)（開發(fā)產(chǎn)品收購價格、傭金） ? 運輸系統(tǒng)（設(shè)備和材料的運輸裝卸和保險費用） ? 貸款利率 ? 無形資產(chǎn)的特許權(quán)使用費 11 ? 固定資產(chǎn)的投資與租賃 ? 建筑勞務(wù)的價格 ? 設(shè)計、策劃、咨詢費用的收取 ?6 .項目貸款利息稅前列支。 房地產(chǎn)銷售階段 ?1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 ?2 .成本核算混亂。 ?3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺（花園）、車位等項的銷售收入 。 12 （ 三 ） 土地增值稅 ? 1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 P571572 ? 2 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項目金額 20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進行避稅籌劃。 籌劃思路：代建 合作建房 兼并 設(shè)立獨立的銷售子公司分解商品房銷售價格 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點籌劃法： 財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅 [1995]48號 13 二、關(guān)于合作建房的征免稅問題 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 14 ? 例、 某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2022年 11月 15日，出售一棟普通住宅樓，總面積 12022平方米，平均單位售價 2022元，銷售總額 2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本 1100萬元，利息支出 100萬元，但不能提供金融機構(gòu)借款費用證明，城建稅率 7%，教育費附加 3%，印花稅率 ‰ ，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例 10%。 15 ? 例 收入總額 2400萬； ? 扣除項目金額： ? （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（ 324+1100） X 10% = ? （ 4）加計 20%扣除數(shù)（ 324+1100） X 20% = ? （ 5）扣除營業(yè)稅及附加 2400X5%X（ 1+7%+3%）= 132萬 ? 允許扣除項目合計： 324 + 1100 + + + 132 = 16 ? 設(shè)銷售總額為 X， 設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計（建造成本）為 Y。 ? 于是房地產(chǎn)開發(fā)費用為 ? 加計 20%扣除額為 ? 允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為： ? X 5%（ 1+7%+3%） = ? 計算增值率為 20%時， X、 Y的關(guān)系： ? [ X－（ +） ]247。 （ +） =20% ? 解方程得出 X= 17 ? 即：增值率 =20%時，售價為建造成本的 。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅。 所以 ,我們把 “免稅臨界點定價系數(shù)”。 ? 因為 ,土地增值稅的最低稅率為 30%,根據(jù)上述道理 , 計算增值率為 30%時 ,X:Y等于 。 ? 接上例、建造總成本 1424萬元，單位建造成本1186元 /平方米 免稅臨界點定價 ==1981元 /平方米 高收益最低定價 ==2157元 /平方米 18 （四）房產(chǎn)稅 P122 ?1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的尚未出售的房屋作為售樓處、辦公自用房或樣板間 。 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅 。 19 ?房產(chǎn)稅籌劃思路 合理分解租金收入 錯誤思路：出租變承包 ?遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 遼地稅函 [2022]125號 一、關(guān)于房屋租金收入的確認問題 對出租房屋取得的租金收入應(yīng)按租金全額計算繳納房產(chǎn)稅。納稅人取得的出租房屋收入中含有水費、電費和物業(yè)管理費等費用的，在計算繳納房產(chǎn)稅時，對按照物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，并提供合法、有效憑據(jù)，證明其確已交費的部分可給予扣除。 20 ?上海市稅務(wù)局關(guān)于重申企業(yè)出租房產(chǎn)應(yīng)按房租收入計征房產(chǎn)稅的通知 滬稅地 [1991]49 號 有關(guān)賓館、酒店和招待所的客房業(yè)務(wù)（包括長期包租而未改變性質(zhì)的），均作這些單位本身業(yè)務(wù)用房，應(yīng)按照房產(chǎn)原值一次減除20％后的余值計征房產(chǎn)稅。如出租的客房或其他用房，由承租單位獲得使用權(quán)后，按其需要改變客房成其他用途的（例承租單位作為辦公、營業(yè)或交易場所等）應(yīng)作出租房產(chǎn)處理。其房產(chǎn)稅應(yīng)按照租金收入扣除所提供的水、電等服務(wù)費用后計征。 21 （ 五 ） 土地使用稅 ?1 .開征范圍內(nèi)的項目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 P154155 P8 ?2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 贛地稅函 [2022]197號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得土地使用權(quán)之日 (政府批文或簽訂合同之日 )起 ， 應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 。 22 ? 商品房邊建邊出售或者建成后部分出售 、 部分未出售 ， 其計稅土地面積的計算 ， 原則上按已出售房屋 （ 以合同簽訂時間為準(zhǔn) ） 所占有的土地面積進行減除 ， 每半年清算一次 。 未出售房屋的土地面積應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。對銷售過程中的道路 、 綠化 、 公共設(shè)施所占用的土地面積 ， 應(yīng)在整個房屋售出 80%后停止征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法 23 納稅義務(wù)發(fā)生時間 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，以取得土地使用權(quán)的次月起為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，土地使用權(quán)的取得以土地使用證書核準(zhǔn)的時間為依據(jù)。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖未取得土地使用證書，但已通過一定的方式取得或擁有了土地的實際使用權(quán)，且已開始實施開發(fā)利用的土地，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已實施開發(fā)利用土地之次月起為納稅義務(wù)發(fā)生時間。 應(yīng)稅面積的計算 24 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，應(yīng)自房屋交付使用之次月， 按照交付使用商品房屋的建筑面積所應(yīng)分攤的土地面積相應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅土地面積。 ? 房屋交付使用 ， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所占有的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的行為。 ? 對購房人 非個人原因無法及時取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的 ， 只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。 25 ? 遼寧省稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司征收土地使用稅的批復(fù) 遼稅四 [1993]203號 房地產(chǎn)開發(fā)公司征收土地使用稅的計稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對住宅小區(qū)內(nèi)馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 京地稅地 [2022]550號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 26 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其國有土地使用證中標(biāo)注的土地面積，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。未取得國有土地使用證的，暫按實際占地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。 已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積 247。 開發(fā)項目房屋總建筑面積） 總占地面積。 （六）印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購銷合同 、 建筑工程勘察