【正文】 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV （香港）歷思聯(lián)行深圳公司 董事 電話 （ Tel） ： 755— 82130026 傳真 （ Fax） ： 755— 82129287 電郵 (Email) ： 相關(guān)網(wǎng)頁(yè) (web) : (深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)） —— 物管論壇 —— 經(jīng)驗(yàn)交流 建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心 客座教授 綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó) .深圳） 地產(chǎn)與金融研究中心 特邀研究員 （ PTT）國(guó)際職業(yè)培訓(xùn)師 香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì) 會(huì)員 香港專業(yè)房地產(chǎn)及設(shè)施管理學(xué)會(huì) 資深會(huì)員 趙 云 Steven . Y. Zhao 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 境外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)介紹 與國(guó)內(nèi)環(huán)境比較 回顧物業(yè)管理發(fā)展的沿革 境外物業(yè)管理服務(wù)掠影 內(nèi)地與香港物業(yè)管理對(duì)比分析 港式商服物業(yè)管理介紹 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的生存空間 品牌型 配套型 市場(chǎng)型 棄兒型 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： ? 19世紀(jì) 60年代的英國(guó) （ Octaria hill） ? 英國(guó)特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) （英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)） ? 美國(guó)產(chǎn)生論 ——1871 火災(zāi) （ 1908年芝加哥建筑物管理人員組織） （設(shè)施管理學(xué)會(huì)） ? 中國(guó)產(chǎn)生論（故宮、莊園） 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： ? 40年代 大移民潮 木屋時(shí)代 ? 50年代 九龍石硤尾大火 早期公屋 ? 60年代 私人大廈 初級(jí)物業(yè)管理 ? 70年代 美孚新村 綜合物業(yè)管理 ? 80年代 物業(yè)管理成為置業(yè)選擇因素 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： ? 1981年 3月 10日，深圳市涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司 ? 1994年， 《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 》 頒布實(shí)施 ? 1994年，“蓮花北村”首次實(shí)施物業(yè)管理內(nèi)部招投標(biāo) ? 1996年 12月 3日深圳“鹿丹村”首次面向社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo) ? 2022年 10月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京正式成立 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 認(rèn)為物業(yè)管理無(wú)所不包 認(rèn)為物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的補(bǔ)充 物業(yè)管理的誤區(qū) 認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單而低層次的工作 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： “物業(yè)管理的突破” ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ? 2022年 5月 28日國(guó)務(wù)院第 9次常務(wù)會(huì)議通過(guò) ? 2022年 6月 8日頒布 ? 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 379號(hào) ? 自 2022年 9月 1日起施行 。 趙云培訓(xùn)專用資料 Author： 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 境外物業(yè)管理服務(wù)掠影 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 瑞士的物業(yè)管理 ? 特點(diǎn)是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 ? 物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對(duì)居民的基本服務(wù)。 ? 每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，逢年過(guò)節(jié)時(shí)負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： ? 大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營(yíng)的。 ? 日內(nèi)瓦州最早的物業(yè)公司出現(xiàn)于 1825年，是以私人銀行的財(cái)務(wù)管理公司模式建立起來(lái)的，后來(lái)從美國(guó)的物業(yè)管理中引進(jìn)了一些新經(jīng)驗(yàn)，至 1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式 ? 德國(guó)小區(qū)物業(yè)公司的職責(zé)分為兩大塊 ——接洽房屋買賣和租賃業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作（受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電暖等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作） ? 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)房產(chǎn) ——住戶可買可租。 ? 一個(gè)社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 管理中注重 “ 配套 ” ? 德國(guó)很少 ——封閉或半封閉形式的居民小區(qū)。 ? 居民樓一般都臨街。在居民區(qū)限制行車速度 ——30公里限速 ? 德國(guó)沒(méi)有類似我國(guó)城市街道委員會(huì)這樣的具有社會(huì)意義的管理單元。 ? 房屋建筑法規(guī)對(duì)新建住宅中綠地等配套設(shè)施有專門規(guī)定。比如根據(jù)地理位置不同，綠地在整個(gè)地皮中占的比例也不同（ 50%80％） 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 新加坡：管理的有章可循 物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全 ? 新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。 ? 政府興建的組屋、開(kāi)發(fā)商興建的公寓，大多數(shù)都是臨街而建 ——共管式 ? 根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局有關(guān)共管式公寓房屋建筑與相關(guān)設(shè)施比例的規(guī)定，發(fā)展商必須將不少于 40％的土地用作花園、風(fēng)景區(qū)以及其他娛樂(lè)健身設(shè)施，從而保證小區(qū)居民擁有一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、溫馨舒適的居住環(huán)境。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 強(qiáng)化法治管理 ? 新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。 ? 物業(yè)管理部門編寫了 《 住戶手冊(cè) 》 、 《 住戶公約 》 、《 防火須知 》 等規(guī)章。 ? 例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起 3個(gè)月內(nèi)完成，此后 3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶裝修必須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)費(fèi)和廢物清理費(fèi)。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 提供優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù) ? 新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施 (設(shè)備 )保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)： ? ①房屋維護(hù)。區(qū)辦事處每 5年對(duì)樓宇進(jìn)行一次維修； ? ②電梯維修與保養(yǎng)。發(fā)生故障， 5分鐘內(nèi)電梯維修組人員就會(huì)到來(lái)； ? ③戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)。提供 24小時(shí)服務(wù)（收費(fèi)）； ? ④公共區(qū)域、 “ 曠地 ” 的管理。 ? ⑤商業(yè)房屋 (如自由市場(chǎng)、購(gòu)物中心 )的租賃管理； ? ⑥出租住宅的租金交納與售房期款的收??； ? ⑦區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的管理； ? ⑧小區(qū)環(huán)境清潔。住宅樓內(nèi)設(shè)有垃圾槽，大件垃圾要送入垃圾站； ? ⑨園藝及綠化管理等。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 美國(guó)的物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理社會(huì)化 ? 美國(guó)的物業(yè)管理有專業(yè)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司一般負(fù)責(zé)整個(gè)住宅或住宅小區(qū)的物業(yè)整體管理，而具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。 ? 物業(yè)管理權(quán)明晰 ? 在美國(guó)，通過(guò)政府的法規(guī)明確物業(yè)管理的權(quán)限。開(kāi)發(fā)商在完成住宅項(xiàng)目前，就要按規(guī)定要求成立物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)和制定有關(guān)制度和行為規(guī)范。當(dāng)住宅銷售超過(guò)半數(shù)后，開(kāi)發(fā)商將協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主管理委員會(huì)并將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。此后，開(kāi)發(fā)商將作為住宅小區(qū)的一個(gè)業(yè)主成員服從業(yè)主委員會(huì)對(duì)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。 物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn) LASK JV 趙云專用資料 Author： 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和作用 ? 業(yè)主委員會(huì)為非盈利機(jī)構(gòu)，按非盈利企業(yè)模式組成董事會(huì)、制定章程和細(xì)則、制定有關(guān)制度和規(guī)范，并向政府登記注冊(cè)合法后按企業(yè)模式運(yùn)營(yíng)。 ? 業(yè)主委員會(huì)將自行組織業(yè)主成員或?qū)I(yè)人員，或委托公司承擔(dān)物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)的董事會(huì)由全體業(yè)主選舉 (包括有部分未