【正文】 投 標 書 致：東莞市浪琴花園小區(qū)業(yè)主委員會： 一、在研究了浪琴花園的招標工作方案和考察了項目現(xiàn)場后，我們愿意按人民幣（大寫）住宅：壹圓捌角正 /月 /平方米，別墅：貳圓捌角正 /月 /平方米的投標價，遵照招標文件的要求承擔浪琴花園小區(qū)的物業(yè)管理項目的實施。 二、我們同意在規(guī)定的投標文件有效期內，嚴格遵守本投標書的各項承諾。在此期限屆滿之前，本投標書始終將對我方具有約束力，并隨時接受中標。 三、在物業(yè)服務合同正式簽署生效之前，本投標書連同貴單位的中標通知書將構成我們雙方之間共同遵守的文件，對雙方具有約束力。 四 、我們理解，貴單位不一定接受最低標價的投標或貴單位接到的其他任何投標。同時也理解，貴單位不負擔我們的任何投標費用。 投 標 人（全稱）：東莞市華際物業(yè)管理有限公司 法定代表人或其授權的代理人（職務、姓名）： 日 期：二 OO 六年五月二十八日 中標后承諾 針對浪琴花園小區(qū)現(xiàn)有的情況，若我司中標，為更好地為浪琴花園業(yè)戶服務，遵循我司“ 以人為本、誠信經(jīng)營 ”的服務宗旨，我公司鄭重承諾： 一、保證各項物業(yè)服務標準不低于目前水平。 通過科學的管理、優(yōu)質的服務，使業(yè)戶滿意率達 98%以上。 二、建立物業(yè)管理 專家定期督導小區(qū)服務的機制。 聯(lián)系東莞市物業(yè)管理協(xié)會，邀請行業(yè)專家定期對小區(qū)物業(yè)服務進行督導，確保物業(yè)服務質量。 三、建立 5 萬元服務質量保證金。 保障在浪琴花園物業(yè)服務過程中無因管理不善造成的物業(yè)及附屬設施、設備損失。如有發(fā)生，我公司將按實際損失作出賠償。 四、確保物業(yè)專項維修資金分帳到戶。 我司將通過各方關系協(xié)助業(yè)主委員會規(guī)范專項維修資金管理制度。 五、本公司若有幸中標，同意在簽定的《物業(yè)服務合同》合同期限中采取“ 1加 1”合作方式。 先試用一年，一年后通過考評滿意后再續(xù)約，反之解聘。 東莞市華際物業(yè)管理 有限公司 二 OO 六年五月二十八日 東莞市浪琴花園小區(qū) 物 業(yè) 管 理 投 標 書 東莞市華際物業(yè)管理有限公司目 錄 第一章 前 言 一、東莞市浪琴花園概況………………………………………………………… 1 二、東莞市浪琴花園主要技術經(jīng)濟指標一覽表………………………………… 2 三、東莞市浪琴花園物業(yè)特征和認識…………………………………………… 2 四、東莞市浪琴花園實現(xiàn)管理目標……………………………………………… 3 五、東莞市浪琴花園物業(yè)管理現(xiàn)狀分析………………………………………… 3 六、浪琴花園物業(yè)管理總體思路和服務設想…………………………………… 8 七、采取工作管理措施…………………………………………………………… 9 第二章 管理服務內容及擬采取的管理方式 一、管理服務內容………………………………………………………………… 11 二、擬采取的管理方式…………………………………………………………… 11 浪琴花園服務中心架構、機構設置……………………………………… 12 運作機制………………………………………… ………………………… 13 信息反饋渠道……………………………………………………………… 14 管理工作的控制方式……………………………………………………… 15 激勵系統(tǒng)…………………………………………………………………… 16 工作流程…………………………………………………………………… 17 第三章 日常管理服務 一、房屋共用部位、共用設備設施維護和管理要求…………………………… 19 二、公共秩序維護管理要求……………………………………………………… 20 三、道路、交通車輛管理要求…………… ……………………………………… 21 四、環(huán)境衛(wèi)生管理要求…………………………………………………………… 22 五、園林、綠化管理要求………………………………………………………… 24 六、維修服務要求………………………………………………………………… 24 第四章 管理服務人員的配備 一、服務中心人員配備…………………………………………………………… 26 二、擬派浪琴花園主要服務人員簡介…………………………………………… 27 三、其他崗位人員崗位基本要求………………………………………………… 27 第五章 管理服務人員培訓及人員管理 一、管理服務人員的培訓………………………………………………………… 30 培訓目的…………………………………………………………………… 31 培訓原則…………………………………………………………………… 31 培訓方式…………………………………………………………………… 32 培訓的形式與內容………………………………………………………… 32 培訓后的跟查或評核工作………………………………………………… 33 服務中心培訓計劃…………………………………………………… …… 34 二、人員管理………………………………………………………………………… 36 管理服務人員的錄用和選拔…………………………………………… 36管理服務人員的選拔過程……………………………………… 36 留住人才………………………………………………………… 37 淘汰機制………………………………………………………… 37 第六章 物資準備計劃情況 一、管理服務人員住房…………………………………………………… 38 二、服務中心用房………………………………………………………… 38 三、擬投入的 物資裝備計劃……………………………………………… 39 第七章 便民服務與經(jīng)費收支預算 一、便民服務……………………………………………………………… 40 便民無償服務項目……………………………………………… 40 有償服務項目…………………………………………………… 41 二、經(jīng)費收支預算……………………………………………………… 42 物業(yè)管理收支預測匯總表……………………………………… 43 管理服務收費成本預測明細表算……………………………… 44 增收節(jié)支措施…………………………… ……………………… 48 第八章 管理規(guī)章制度 一、公眾管理制度………………………………………………………… 50 二、內部崗位職責………………………………………………………… 50 三、管理運作制度……………………………………………………… 51 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 第 1 頁 四、員工考核制度及標準…………………………………………… 51 第九章 小區(qū)檔案的建立與管理 ………………………………………… 52 一、小區(qū)檔案資料的建立…………………………………………… 52 二、小區(qū)檔案資料的管理…………………………………………… 53 第十章 擬達到的各項指標及實施措施 ………………………………… 56 第十一章 社區(qū)文化文明建設 一、浪琴花園社區(qū)文化活動構想…………………………………… 58 二、浪琴花園社區(qū)文化活動實施方式……………………………… 59 三、實施浪琴花園社區(qū)文化活動的保障措施……………………… 62 四、浪琴花園社區(qū)文化活動項目計劃……………………………… 63 第十二章 物業(yè)公司簡介 …………………………………………… 67 第十三章 中標后承諾 ……………………………………………… 68 附件一 工作流程 附件二 制度匯編 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 第 2 頁 第一 章 前 言 一、東莞市浪琴花園概況 東莞市浪琴花園位于東莞市塘廈鎮(zhèn)大屏嶂林場內，一期開發(fā)時間始于 1996年，至 1999 年開發(fā)完畢。一期總占地面積 17762 平方米，建筑面積 平方米，建筑類型：小高層（不帶電梯） 12 棟，別墅 8 棟，共 260 個單位。 浪琴花園二期開發(fā)時間始于 2022 年。二期總占地面積為 46662 平方米，已開發(fā)土地面積 22569 平方米，建筑面積 平方米。建筑類型：小高層（不帶電梯），分為維多利亞區(qū)、愛丁堡區(qū)、伯明翰區(qū)、共 367 個單元。 二、東莞市浪琴花園主要技術經(jīng)濟指標 一覽表（見下表） 主要技術經(jīng)濟指標一覽表 名 稱 數(shù) 量 名 稱 數(shù) 量 占地面積 64424 M2 室外消防栓 按實際數(shù)量 住宅建筑面積 M2（已開發(fā)） 樓層消防栓 按實際數(shù)量 總戶數(shù) 627 戶 梯燈 按實際數(shù)量 汽車 5 輛 電梯 無 天面正壓送風機 按實際數(shù)量 電梯 無 發(fā)電機組 1 組 生活水泵 按實際數(shù)量 專用變壓器房 按實際數(shù)量 消防水泵 按實際數(shù)量 防盜門 按實際數(shù)量 消防噴淋水泵 按實際數(shù)量 三、東莞市浪琴花園物業(yè)特征和認識 東莞市浪琴花園有充足的陽 光、新鮮的空氣，綠色的草地，周邊更有各種完善配套的生活設施，是業(yè)戶修身養(yǎng)性、健身娛樂的樂園。為此我們根據(jù)東莞市浪琴花園小區(qū)的實際情況，制作了東莞市浪琴花園物業(yè)管理方案。物業(yè)管理以服務為本，管理服務對象是業(yè)戶，因此服務中心將工作定位為：“以人為本，誠信經(jīng)營”的物業(yè)管理服務目標定位，充分了解小區(qū)業(yè)戶的需求，根據(jù)東莞市 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 第 3 頁 浪琴花園物業(yè)的本身特點與物業(yè)管理的各個要素，從實際出發(fā)，深入挖掘設計和開發(fā)思路，在地理位置、物業(yè)特點、市場定位的基礎上，確立對東莞市浪琴花園物業(yè)管理的整體構想和管理思路。 四、東莞市浪琴花園小區(qū)實現(xiàn) 目標 通過高質量的服務，使業(yè)戶滿意率達 98%以上。 定期向業(yè)戶發(fā)放物業(yè)管理服務意見征詢表，對合理化建議整改率達100%。 通過科學的管理、優(yōu)質的服務，浪琴花園的服務按照全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準進行管理。 五、東莞市浪琴花園物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 環(huán)境衛(wèi)生管理 東莞市浪琴花園小區(qū)物業(yè)管理服務現(xiàn)由東莞市怡城物業(yè)管理有限公司進行，小區(qū)內垃圾能做到日產(chǎn)日清。根據(jù) 2022 年下半年住戶意見征詢統(tǒng)計情況中業(yè)戶對環(huán)境衛(wèi)生滿意率達 98%。特別在前段“非典”時期，怡城物業(yè)公司聯(lián)合街道定期對公共區(qū)域進行消毒，為抗“ 非典”的最后勝利奠定了堅實的基礎。 社區(qū)文化建設 進入 21 世紀的人們對物質享受已轉為精神健康享受，人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物業(yè)管理服務，住宅區(qū)對他們來說是工作八小時以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。 目前，浪琴花園小區(qū)的社區(qū)文化活動較少。 在去年下半年住戶意見征詢統(tǒng)計情況中住戶對社區(qū)文化滿意率只有 69%。因此， 我司決定將通過落實專職人員、落實活動場所、落實活 動經(jīng)費、落實活動方式和活動項目來保障和促進社區(qū)文化活動的開 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 第 4 頁 展。在“四落實”的基礎上結合以人為本的精神來開展社區(qū)文化活動。 在落實專職人員方面，我司擬成立 社區(qū)文化活動小組。組長為小區(qū)業(yè)主委員會主任（熟悉社區(qū)文化，熱心公益事業(yè)，個人素質好），組員為業(yè)主二名組成。服務中心經(jīng)理兼職管理人員，顧問為物業(yè)公司有關領導和社會有關人士； 在 落實活動場所方面，我司擬利用小區(qū)現(xiàn)有的環(huán)境，從綠化和設施方面進行整改，依社區(qū)文化活動的功能需要， 在不違章、不擾民的情況下，對公共場所進行改造利用，為居民創(chuàng)造良好的社區(qū)文化活動場所； 在落 實 活動經(jīng)費，我司擬通過服務費中出一點，管理者酬金中出一點，向周圍商家拉贊助來出一點，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點的方式，多方位的籌集活動資金； 在落實活動方式和活動項目方面，我司要從小區(qū)居民的實際訴求出發(fā)，選擇小區(qū)居民喜聞樂見的活動項目和方式，做到節(jié)假日和平時相結合，有松有馳的開展活動，平時可開辦 文化知識講座或學習班，傳授文化知識和家政技能，以知識提高小區(qū)居民的日常生活品味，或者開展一些體育活動