【正文】 南昌眾森黃家湖項目 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告 《 2021年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 本報告是嚴格保密的。 2 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 報告框架 本報告是嚴格保密的。 3 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目屬性界定 項目目標與困惑 本報告是嚴格保密的。 4 客戶目標 成為南昌的城市名片 ，成為南昌市的品牌 目標 1 目標 2 希望本年 12月份開盤，初步預期 35年開發(fā)完 目標 3 項目利潤要最大化 —— 公司已經(jīng)在新建縣開發(fā)了二個項目，在新建縣具有一定的知名度，但在市區(qū)品牌認知度較低 —— 公司不僅僅要開發(fā)的是項目，希望能夠承擔一定的社會責任感，同時項目也要代表區(qū)域形象 —— 公司現(xiàn)金目前較為充裕，在可接受的銷售周期內(nèi)，要求實現(xiàn)利潤最大化 本報告是嚴格保密的。 5 項目目標、限制條件的解釋 關于 90/70 項目研究時，將重點按照市場本身的條件來研究，從市場機會、城市機會等角度提出項目的最佳方案，作為與政府協(xié)調(diào)的主推方案； 關于土地年限不統(tǒng)一 ?項目研究時，將會針對土地年限的限制條件，提出引導性策略，在此條件下指導項目的定位及規(guī)劃排布； 關于 12月份開盤及 3年開發(fā)完的開發(fā)節(jié)奏 ?經(jīng)與眾森溝通， 12份開盤，主要是考慮到與清華錦園等項目時間上的銜接問題，非限制性條件， 3年開發(fā)完也是非限制性條件，非強制性目標，故本方案將以項目的最優(yōu)化方案出發(fā)，不以此為限制條件； 本報告是嚴格保密的。 6 項目目標、條件的解釋 ?希望項目成為南昌的名片，成為南昌市的品牌，成為眾森的品牌 ?項目利潤最大化 目 標： 此為最理想化的目標，此目標即是實現(xiàn) ? 項目價值的最大化 ? ，研究項目價值的最大化，報告將從： 項目的現(xiàn)狀是什么？ —— 現(xiàn)狀有哪些優(yōu)勢、困境、負面影響 項目可能的最大化價值是什么？ —— 項目愿景 實現(xiàn)項目的愿景，需要哪些方面來支撐，是否支撐？ —— 市場等相關范疇分析 實現(xiàn)項目愿景，自身還有哪些關鍵舉措需要實施？ 本報告是嚴格保密的。 7 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目屬性界定 項目目標與困惑 本報告是嚴格保密的。 8 項目區(qū)位：位于南昌最新規(guī)劃的一環(huán)中，距離老城中心直線 7公里，距離紅谷灘新城中心 2公里 昌九高速 八一大橋 南昌大橋 老城區(qū) 紅谷灘新區(qū) ?項目在行政上歸屬于新建縣； ?在南昌的最新規(guī)劃中，項目屬于一環(huán)內(nèi)區(qū)域； ?從直線距離上分析，項目到南昌老城區(qū)中心八一廣場 7公里，距離八一大橋西橋頭 4公里，距離紅谷灘中心 2公里； 本報告是嚴格保密的。 9 區(qū)位屬性：一環(huán)西側現(xiàn)無道路，項目雖距離紅谷灘很近，但行政上屬于新建縣，在訪談中發(fā)現(xiàn)，各階層人士對區(qū)域基本無認知或是?墳墓、偏、遠? ?項目及周邊小面積區(qū)域，在行政上歸屬于新建縣，是南昌規(guī)劃一環(huán)中僅有的不屬于南昌市的區(qū)域； ?地塊雖與規(guī)劃的 CBD距離很近，但由于受昌九高速路的隔斷，項目所在區(qū)域，在消費者的心目中，是城市郊區(qū)，與城市一環(huán)內(nèi)核心城市的空間屬性完全相異； ?區(qū)域雖有規(guī)劃有打通昌九高速的紅灣公路等三條路，但目前沒有時確的時間進程，政府對此還沒有明確的說法； ?在對政府人士、專業(yè)人士、普通消費者的訪談過程中發(fā)現(xiàn)，南昌人對項目區(qū)域基本無認知，或認知為 ? 墳墓、偏 ? ； 新建縣區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 10 道路交通：區(qū)域交通規(guī)劃不確定，對項目影響大，目前僅有兩條路可進入，但路況及環(huán)境較差，路程距離遠 ?地塊目前的進入路徑有兩條； ?一是沿南昌大橋 —— 新建排頭 —— 解放路 —— 建設路，進入地塊； ?另一條是通過八一大橋 —— 廬山南大道 —— 黃家湖路，進入地塊； ?從黃家湖路進入地塊，需從公墓區(qū)及部分破舊房區(qū)經(jīng)過； ?從新建縣進入，需經(jīng)過一段破舊房區(qū)； ?兩條路的路況較差，兩旁環(huán)境差，且需繞大彎進入，路程距離遠； 公墓區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 破舊房區(qū) 本報告是嚴格保密的。 11 區(qū)域條件：區(qū)域較陌生，市政基礎設施差，無生活配套，在規(guī)劃中將其定性為?生態(tài)控制區(qū)（泛黃家湖區(qū)域）? 西面 :還遷房 北面 :烈士陵園 南面 :污水溝 北面 :黃家湖 東面 :昌九高速 西北面：公墓 南面：河堤 本報告是嚴格保密的。 12 項目四至：東邊是昌九高速及污染較嚴重的烏沙河，南側是排污渠及排洪堤，北側直接與黃家湖相連，西邊主要是還遷房和華東交大的學生宿舍 東側 :烏沙河和排污渠交匯處 西側 :還建房 西側 :華東交大 北側 :湖灣 南側 :湖面 東側 :湖面 南側地界 本報告是嚴格保密的。 13 地塊條件與指標：占地 ，容積率 ，水域面積約 230畝，其中最南側水域約 90畝的年限為 40年，黃家湖路從地塊內(nèi)部穿過 地塊內(nèi)部道路 地塊內(nèi)的香樟樹 地塊內(nèi)的水資源 黃家湖 地塊內(nèi)的榆樹 地塊內(nèi)的香樟樹 經(jīng)濟指標： ?占地規(guī)模： ?容積率要求： ?建筑面積： 316970萬平米 ?用地性質(zhì)：商住、旅游用地； ?南側水面位臵的一塊 90畝用地的使用年限為 40年； ?地價： 20萬 /畝， 2021年通過拍賣取得土地； ?水面面積約占 200畝； ?地塊高差約 4米，地塊內(nèi)有一定的植被； ?黃家湖路從地塊中間穿過，黃家湖路未來規(guī)劃寬度未完全明確，最新規(guī)劃圖標示為寬 50米的主干道； 水 域 水域 黃家湖路 40年年限 本報告是嚴格保密的。 14 項目界定 —— 定義項目現(xiàn)狀 有利因素 ： ?地塊具有很好的水資源，除了自身具有的內(nèi)湖外還有黃家湖的景觀資源。 ?地塊內(nèi)植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。 不利因素 ： ?靠近昌九高速，可能帶來噪音污染。 ?地勢低于路面和堤壩 ?道路未修通，造成進入性較差 ?項目屬性： 目前沒有道路直接進入地塊 ，只能繞行 進入性差 占地 ，在南昌屬于中等偏大規(guī)模 中大等規(guī)模 地塊內(nèi)部水系發(fā)達，植被覆蓋率高 有自身資源體系 ?區(qū)域?qū)傩裕? 規(guī)劃新建縣將有三條道路與紅谷灘對接，但是具體修建的時間還不確定。 區(qū)域規(guī)劃不確定 項目所在區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等配套較為缺乏，依托新建縣城配套 依托老城區(qū)配套，缺乏自身配套 在新建縣黃家湖片區(qū)，與紅谷灘僅一路之隔 二線省會城市近郊 屬中大規(guī)模，位于陌生區(qū)，有負面認知，但具有一定資源優(yōu)勢的低密度項目 本報告是嚴格保密的。 15 整體規(guī)劃及分期構思 經(jīng)濟分析 項目目標與屬性界定 項目機會研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 本報告是嚴格保密的。 16 ? 陌生、偏、負面認知?是項目面臨的現(xiàn)實問題，世聯(lián)如何看待此問題，是否有機會化解此問題？ 本報告是嚴格保密的。 17 南昌正處在政府主導下的拉大城市框架的發(fā)展階段， ?一江兩岸、一核五片、多組團推進?的城市框架，將拉起大南昌未來的整體格局 ?西進、東拓、北控和南延的規(guī)劃戰(zhàn)略： 西進是政府近幾年的主導方向，紅谷灘中心區(qū)經(jīng)過 5年已發(fā)展較具規(guī)模 ?政府最初想將城市重點向東發(fā)展，但受制于艾溪湖的隔斷，后才將發(fā)展的重點改為西進 ?大昌北規(guī)劃： 03年 6月推出 ? 大昌北新城 ? ，涵蓋紅谷灘新區(qū)、昌北經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、新建縣城和望城片區(qū)。大昌北將與老城形成雙城擁江的格局； ?灣里片區(qū)劃入南昌，進一步拉大了南昌的版圖； 中心區(qū) 過往幾年及未來35年的規(guī)劃發(fā)展動向 樂化片區(qū) 昌東片區(qū) 蓮塘片區(qū) 望城片區(qū) 灣里片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 18 土地出讓：出讓重點向城市外圍擴展，房產(chǎn)開發(fā)將使南昌城市框架拉大的進程進一步加快 本報告是嚴格保密的。 19 紅谷灘是未來的中央商務區(qū)（ CBD），未來城市核心將由現(xiàn)在的東湖區(qū)向紅谷灘轉移 ?紅谷灘中心區(qū)（規(guī)劃中的紅色谷灘包括現(xiàn)在的紅谷灘和鳳凰洲）：規(guī)劃用地面積 16平方公里，人口 25萬人。以商務、辦公、信息、商業(yè)文化和居住為一體的新城市中心商務區(qū)（ CBD）； ?紅角洲片區(qū)：規(guī)劃用地面積27平方公里，人口 30萬，是以高校、體育產(chǎn)業(yè)和居住為主導的科技新城； ?長棱片區(qū)：規(guī)劃用地面積 22萬平米，人口 25萬，規(guī)劃依托現(xiàn)有基礎，發(fā)展商貿(mào)和文化，重點搞好工業(yè)小區(qū)的規(guī)劃和建設； ?昌北經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：規(guī)劃用地 45平方分里，人口 20萬，是昌九工業(yè)走廊重點，將形成現(xiàn)代工業(yè)、文教科研和生活綜合區(qū)； ?舊城中心區(qū)：規(guī)劃用地面積21平方公里，人口 40萬。是全市的商業(yè)服務、金融貿(mào)易、行政辦公、文化娛樂區(qū)； 紅角洲：高校、體育和居住板塊 長棱：重點發(fā)展工業(yè)小區(qū) 紅谷灘CBD 昌北：以現(xiàn)代工業(yè)開發(fā)為主 高密度舊城中心區(qū) 城市核心區(qū)的轉移方向 本報告是嚴格保密的。 20 紅谷灘 CBD的規(guī)劃，用于綠化、休閑、生態(tài)等城市公共區(qū)的面積不足 ?紅谷灘規(guī)劃總占地面積約16平方公里，由廬山南大道、昌龍高速路和南昌大橋及南斯友好路圍起來的面積，約 9平方公里，規(guī)模的核心區(qū)占地為 ，總建筑面積約 。 ?無論是現(xiàn)看到的規(guī)劃圖及地塊用地示意圖及已建成區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)整個紅谷灘存在如下問題： 土地用途、功能規(guī)劃過于單一，基本全是商務、居住用地 原有摩天輪等設施大而無當，沒起到促進人氣的作用 ?沒有用于市民生活配套的公園、綠地等 ?市政、生活配套的缺乏，使紅谷灘目前基本上是 ? 空城 ? ； CBD核心區(qū)規(guī)劃 摩天輪 本報告是嚴格保密的。 21 紅谷灘中心區(qū)已沒有景觀性物業(yè)可開發(fā)，景觀性物業(yè)變得稀缺 ?紅谷灘在開發(fā)過程中，率先開發(fā)了沿贛江的一線江景高層物業(yè)，核心區(qū)沿江岸線已基本無景觀空間； ?沿江率先建設了號稱亞洲最高的摩天輪，以此作為標志性建筑，引領整個沿江帶的綠化建設，但到目前看，效果并不明顯； ?沿江高速大道的規(guī)劃，使市民對于沿江綠化帶的使用功能效果下降，使沿江帶更多成為象征意義的綠化； ?目前紅谷灘缺乏一個具備真正能實現(xiàn)城市生態(tài)、休閑的功能區(qū)域； 萬達星城 鹿景名居 濱江豪園 博泰濱江威尼斯 天舜苑 紅谷春天花園 圣陶沙花園 聯(lián)發(fā)大廈 洪城時代廣場 紅谷凱旋 本報告是嚴格保密的。 22 項目區(qū)域是一環(huán)內(nèi)唯一擁有大面積湖區(qū)的自然資源區(qū)域，完全有機會發(fā)展成為?城市生態(tài)公園區(qū)? ?南昌的一環(huán)已基本清晰，未為的城市核心區(qū)將包括舊城中心區(qū)、紅谷灘、鳳凰洲（規(guī)劃上把它并為紅谷灘、新建縣境內(nèi)的泛黃家湖區(qū)域和碟子湖區(qū)域，即由東側的洪都大道、北側的洪都大橋及玉屏大街、南側的南昌大橋和洪城路、西側的解放路圍合而成； ?西外環(huán)路已率先建成，廣大市民已看到政府拉大城市格局的決心和實質(zhì)行動，各層次受訪者均表示，相信未來新建縣定會劃入南昌，南昌的城市范圍將進一步拓展； ?未來的一環(huán)內(nèi)的城市核心區(qū)，僅有項目區(qū)域及碟子湖區(qū)域擁有較好的自然環(huán)境資源； ?碟子湖區(qū)域已被銘雅歐洲城整個包圍，已由城市公共綠洲、休閑空間轉變?yōu)樗接谢I域，市民將難以享有此區(qū)域的綠化環(huán)境； ?項目所在的泛黃家湖區(qū)域是未來一環(huán)內(nèi)僅剩的自然資源區(qū)域； 碟子湖區(qū)域，已被銘雅歐洲城占有，成私有化區(qū)域 西外環(huán)路 項目距離紅谷灘中心區(qū)僅 2公里 本報告是嚴格保密的。 23 國際國內(nèi)領先城市的發(fā)展歷程表明，城市生態(tài)公園（休閑）區(qū)，對于提升城市的形象、提升城市生活質(zhì)量具有極為重要的作用： 紐約曼哈頓 上海陸家嘴 深圳中心區(qū) … … 本報告是嚴格保密的。 24 案例一（紐約）：紐約在城市發(fā)展過程曾經(jīng)面臨著人口劇增、生活質(zhì)量下降等城市病 曼哈頓 中央公園 ?紐約是全球最著名、最具影響力的全球性國際化大都市； ?紐約城市的發(fā)展可以追溯到 1840年，其中 1898年由曼哈頓等五區(qū)合并而成，對紐約的發(fā)展起到了重大的推動作用； ?紐約的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段：城市居住功能郊區(qū)化、城市商業(yè)功能和產(chǎn)業(yè)功能郊區(qū)