【正文】 合能城市陽(yáng)光花園 營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容！ 版權(quán)聲明 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告背景說明 ? 2021年 3月 5日，世聯(lián)向發(fā)展商提交并匯報(bào)了項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告，確定了初步的合作意向； ? 2021年 1月 4日，發(fā)展商和世聯(lián)召開了溝通會(huì)，就合同簽訂及項(xiàng)目執(zhí)行細(xì)則進(jìn)行了再一次的磋商； ?2021年 2月，合同簽訂。 項(xiàng)目組銷售團(tuán)隊(duì)計(jì)劃年后進(jìn)場(chǎng)，為期 4個(gè)月的戰(zhàn)役即將打響 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商疑慮 ?現(xiàn)階段深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如何？ ?項(xiàng)目的形象定位是什么？ ?后續(xù)營(yíng)銷工作如何安排？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 速度： 開盤 4個(gè)月實(shí)現(xiàn) 95%銷售率； 效益： 在速度提升的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 開發(fā)商目標(biāo) 目標(biāo)解析： ? 項(xiàng)目總計(jì) 266套住宅， 月均需成交 64套； ? 價(jià)格實(shí)現(xiàn)區(qū)域中高檔價(jià)位。 高速 +高價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題界定 問題 1：通過何種方法，尋找到愿意為項(xiàng)目溢價(jià)賣單的客戶？并吸引他們上門 ? 通過對(duì)區(qū)域客戶的分析找到購(gòu)買關(guān)注因素及獲得客戶的渠道 問題 2：如何突破內(nèi)外部條件制約，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ 通過對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目本體的分析找到制約項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的瓶頸 解決客戶源和價(jià)值實(shí)現(xiàn)是目標(biāo)達(dá)成的關(guān)鍵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 市場(chǎng)分析 宏觀大勢(shì)： 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，高位運(yùn)行，目前出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，政府或?qū)⒊雠_(tái)政策干預(yù)增長(zhǎng) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)全面復(fù)蘇，城市化進(jìn)程加速，地價(jià)上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1. 國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，宏觀基本面穩(wěn)定向好。客戶有一定觀望情緒，但對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定走勢(shì)有信心。 2. CPI持續(xù)上升，高水平的貨幣信貸存量增添通貨膨脹壓力，為了控制貨幣刺激措施帶來(lái)的影響， 政府在繼續(xù)實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)信貸的監(jiān)管。 3. 政策調(diào)控下一手房?jī)r(jià)格維持在高位盤整 ,成交量持續(xù)走低；二手房?jī)r(jià)格受政策調(diào)控影響小幅回落，但基本維持在穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。 4. 投機(jī)客戶逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資及剛性需求客戶占據(jù)了市場(chǎng)主流。 宏觀市場(chǎng) 盡快入市，避免政策風(fēng)險(xiǎn)，以合理價(jià)格入市尋求快速消化 宏觀市場(chǎng)分析詳見附件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前龍坂片區(qū)供應(yīng)熱點(diǎn)集中在二線拓展版塊及坂田版塊 競(jìng)爭(zhēng)格局 由梅林關(guān)向北至觀瀾新中心區(qū)，市場(chǎng)呈現(xiàn)“五方爭(zhēng)雄”局面 關(guān)口版塊 坂田版塊 二線拓展區(qū)版塊 龍華鎮(zhèn)版塊 觀瀾版塊 關(guān)口版塊 坂田版塊 二線拓展區(qū)版塊 龍華鎮(zhèn)版塊 觀瀾版塊 價(jià)值自關(guān)口向北呈現(xiàn)遞減趨勢(shì) 關(guān)口版塊 坂田版塊 二線拓展區(qū) 龍華鎮(zhèn) 觀瀾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍華鎮(zhèn)版塊暫無(wú)項(xiàng)目在售，本項(xiàng)目可利用小片區(qū)供應(yīng)稀缺建立價(jià)值 項(xiàng)目盤點(diǎn) 片區(qū) 項(xiàng)目 /地塊 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 成交價(jià)格 二線拓展區(qū) 金地上塘道 (一期 ) 1087 6278㎡ 兩房， 89㎡ 三房，少量 45㎡一房和 135 ㎡ 四房，受 90/95限制 15898 萊蒙水榭春天 (一期 ) 29萬(wàn) 2500 7089㎡ 兩房， 85㎡ 三房， 120㎡ 三房 (可改四 )， 150㎡ 四房 (拼合 ) 1440018000 1900023000 坂田 十二橡樹莊園 (三期 ) 57 210260㎡ 聯(lián)排 39000 金光華龍岸 (二期 ) 375（別墅 20，疊加 88，高層 267） 2 125 ㎡三房（可改五）， 156 165㎡四（可改六） 22021（高層） 佳兆業(yè)上品雅園 23萬(wàn) 1745 7278㎡ 兩房， 87129㎡ 三房 13500，帶 1000精裝修 萬(wàn)科里程 (第五園四期） 8萬(wàn) 866 少量 42 ㎡ 一房 ，約 70 ㎡ 兩房，89 ㎡ 拓展三房 20210 關(guān)口 萬(wàn)科金域華府 (二期 )) 700 87㎡ 三房， 143㎡ 四房， 216～ 293 ㎡ 合院別墅， 233 ㎡ 聯(lián)排 23000（高層），帶 2500精裝修 書香門第上河坊（書香門第二期） 1049 3859㎡ 一房， 65㎡ 兩房 22021 溪山 (二期 ) 502 2 拼合戶型 :120140㎡ 三房 (可改四 ),170㎡ 五房 (可改六 ) 190㎡ 六房 15000 觀瀾 招商瀾園 (二期 ) 10萬(wàn) 760 8288 ㎡ 兩房 (可改三 ),135 ㎡ 三房(可改四 ),155 ㎡ 四房 (可改五 ),210230 ㎡ 復(fù)式 1150013000 合計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)計(jì)未來(lái) 12年內(nèi)，龍坂片區(qū)推售量將超過 500萬(wàn)㎡，小戶型供應(yīng)仍然稀缺 未來(lái)供應(yīng) 片區(qū) 項(xiàng)目 /地塊 建筑面積（㎡） 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 龍華鎮(zhèn)中心 錦繡嶺南 合拼大戶型產(chǎn)品，受 90/90限制 古濃滕龍華和平路廣場(chǎng) 4 120140 ㎡ 三、四房， 160180㎡ 五房 二線拓展區(qū) 綠景 818項(xiàng)目 三房、四房 金地上塘道二期 3 6278㎡ 兩房， 89㎡ 三房，受 90/95限制 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 4 100％小戶型，受 90/70限制 中航項(xiàng)目 兩房、三房為主，可能拼合大戶型 水榭春天二期及后續(xù) 27萬(wàn) 120㎡ 以上大戶，最大 160170㎡ （雙拼） 特發(fā)園區(qū)舊改 未確定 鴻榮源龍一號(hào) 高端產(chǎn)品組合，小高層 /TH： 85300㎡ 潛龍曼海寧花園 3032㎡ 單房， 4748㎡ 一房， 6875㎡ 兩房， 8487 ㎡ 兩房（可改三）， 8890㎡ 小三房， 120122㎡ 大三房， 141㎡ 四房， 471648㎡ 復(fù)式， 48/94㎡ 酒店公寓 合正龍華項(xiàng)目 120160 ㎡ 三房、四房， 250 ㎡ 別墅 坂田 金光華龍岸三期 2 120 ㎡ 三房 萬(wàn)科華昱項(xiàng)目 7588 ㎡ 三房， 115㎡ 四房 萬(wàn)科第五園（ ） 13萬(wàn) 7期為 130㎡ 左右大戶型產(chǎn)品 光浩大發(fā)埔村舊改項(xiàng)目 10萬(wàn) 4 受 90/70限制 信義坂田舊改 受 90/70限制 星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目 未確定 未確定 關(guān)口 卓能雅居 住宅 ，商業(yè) 4800， 1024戶 潛龍山莊 (原 )地塊 58萬(wàn) TH/小高層 /高層，走拼合路線 溪山三期 10萬(wàn) 2 200290㎡ 雙拼、聯(lián)排和疊加， 88 ㎡ 兩房， 120140 ㎡ 三房 圣莫麗斯三期 146189㎡ 三房， 164169㎡ 四房， 246494㎡ 復(fù)式 星河民樂舊改 預(yù)計(jì)兩房、三房 ,90/70限制 瀅水灣 TH/小高層 /高層，受 90/70限制 港鐵物業(yè) 白石龍站地塊 未確定 龍華中心站地塊 未確定 上塘路站地塊 未確定 車輛段站地塊 未確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目應(yīng)把握時(shí)機(jī)，避開高峰期提前入市 推售排期 2021年 4季度 2021年 1季度 2021年 2季度 2021年 3季度 普通住宅 別墅 amp。大平面 萬(wàn)科第五園 5期 9期 /13萬(wàn) 金地上塘道 1期、 2期 / 萬(wàn)科金域華府 2期 / 金光華龍岸 2期、 3期 /14萬(wàn) 佳兆業(yè)上品雅園 /23萬(wàn) 溪山美地 3期 /6萬(wàn) 潛龍曼海寧 /24萬(wàn) 水榭山 3期 /4萬(wàn) 萊蒙水榭春天 1期、 2期、 3期、 4期 /56萬(wàn) 十二橡樹莊園 3期別墅及后續(xù)疊墅、高層 / 圣莫麗斯 3期高層 / 萬(wàn)科華昱項(xiàng)目期 / 水榭山 4期 /2萬(wàn) 熙龍山 / 供應(yīng)高峰期 存量消化期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上品是項(xiàng)目片區(qū)外的最直接競(jìng)爭(zhēng)，上塘道、上河坊等項(xiàng)目也將分流目標(biāo)客戶 存量分戶統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：以深圳國(guó)土網(wǎng)，時(shí)間截止至 10年 1月 31日 項(xiàng)目名名稱 戶型面積 一房 兩房 三房 四房 其他 合計(jì) 金地上塘道（一期） 45㎡ 一房， 6578 ㎡ 兩房， 89㎡ 三房， 135 ㎡ 四房 29 67 76 172 萊蒙水榭春天（一期） 7089㎡ 兩房， 85㎡ 三房， 120㎡ 三房 (可改四 )， 拼合戶型： 150㎡ 四房 14 67 25 106 佳兆業(yè)上品雅園 7278㎡ 兩房， 87129㎡ 三房 811 327 1138 書香門第上河坊（書香門第二期） 3859㎡ 一房， 65㎡ 兩房 177 30 207 萬(wàn)科金域華府（二期） 54 ㎡ 一房， 8590㎡ 兩房， 143㎡ 四房 32 34 66 溪山（二期） 拼合戶型 :120140㎡ 三房 (可改四 ),170㎡ 五房 (可改六 ) 190㎡ 六房 8 8 深物業(yè)新華城 109119 ㎡ 三房 ,137㎡ 四房 , ㎡ 復(fù)式 5 48 20 32 105 金光華龍岸（二期） 125 ㎡ 三房（可改五）， 156 165㎡ 四（可改六） 10 40 50 本項(xiàng)目 4549㎡ 一房， 6474㎡ 兩房 57 209 266 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上品雅園 金地 上塘道 上河坊 水榭春天 潛龍漫海寧 本項(xiàng)目 總占地 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 5萬(wàn)㎡ ㎡ 總建面 ㎡ ㎡ 11 萬(wàn)㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 容積率 3 綠化率 30% 38% 46％ 35% 35% 42% 品牌 昌佳信咨詢投資 金地 鵬寶東 深國(guó)投 潛龍 合能 地段 布吉鎮(zhèn)坂田街道楊美村 龍華鎮(zhèn)布龍路與國(guó)富路交匯處 龍華鎮(zhèn)梅龍大道與金龍公路交匯處 龍華二線拓展區(qū)人民路和富國(guó)路交匯處東南側(cè) 龍華二線拓展區(qū)和平路與新區(qū)大道交匯處東側(cè) 龍華鎮(zhèn)大浪南路 升值潛力 關(guān)口物業(yè)、地鐵口物業(yè)、萬(wàn)科線產(chǎn)品 處于二線拓展，政府規(guī)劃的未來(lái)住宅聚居區(qū) 關(guān)口物業(yè)、雙地鐵口、商業(yè)配套齊全 地鐵物業(yè)、大型商業(yè)配 套、大社區(qū) 獨(dú)特建筑立面、園林規(guī) 劃 二線關(guān)外地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn) 區(qū)域，稀缺純小戶型 配套 除地鐵外，基本無(wú)周邊配套，主要依靠社區(qū)內(nèi)部配套。 周邊簡(jiǎn)單的生活配套 可享受 ㎡商業(yè)配套 地鐵、本體商業(yè) 地鐵 周邊成熟的生活配套，自有 5500平米集中商業(yè) 交通 地鐵 5號(hào)線、布龍路 地鐵 4號(hào)線、布龍路 梅龍路、新區(qū)大道、地鐵 4號(hào)線、地鐵 5號(hào)線 地鐵 4號(hào)線 地鐵 4號(hào)線 大浪南路、機(jī)荷高速、梅觀高速、福龍路 物業(yè)形態(tài) 高層 小高層 高層 小高層、高層 高層 高層 主力戶型 7278㎡兩房 6278㎡兩房 3859㎡一房， 65㎡兩房 7089㎡ 兩房 4748㎡ 一房 6875㎡ 兩房 4549㎡一房 6474㎡兩房 贈(zèng)送面積 15%左右 15％左右 20%左右 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 樓間距開闊，板式設(shè)計(jì)，通采光好 戶型方正 贈(zèng)送面積大 戶型方正 產(chǎn)品劣勢(shì) 贈(zèng)送面積小 公寓樓布局，高梯戶比，多數(shù)戶型存在黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象 贈(zèng)送面積不實(shí)用 部分戶型偏西 二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比，項(xiàng)目在產(chǎn)品的純粹性及配套上存在優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 周邊的二手房是項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的直接競(jìng)爭(zhēng) 三級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 樓盤名 戶型 /租金（元 /月） 二手售價(jià) 備注 美麗 AAA 二房（ 7886 m2 ） 23002800 1150014800 元 /m2 （ 05年一手均價(jià) 5500元 /m2 ） 商業(yè)配套好，地段好，租金標(biāo)竿。 富通天駿 二房（ 7079 m2 ） 20212500 1050013000元 / m2 （ 04年一手均 2021~3000/ m2 ） 小區(qū)環(huán)境好，環(huán)形布局，小高層配電梯，配有雙語(yǔ)幼兒園